賃貸物件を借りられる際には、必ず「賃貸借契約書」を仲介会社の担当者に作成してもらい、事前に説明を受けた上で、署名捺印をすることで、正式にお部屋に入居することができます。
契約書に署名捺印をしたということは、契約書及び特約事項に記載されている内容を、理解し違反行為などをしないことを「オーナーさんや管理会社に約束」するようなもの。
当然ではありますが、契約書には「やってはいけない禁止行為」が記載されています。
大多数の方は、契約書の違反行為は「まずしない」と言っても過言ではありませんが、ごく一部のお客様においては、残念ながら違反行為をされる方がいます。
違反行為の内容にもよりますが、「重大な違反行為」をしてしまうと、即賃貸借契約を解除させられてしまうことになるのですが、お部屋探しをされている方は、どのようなことを行ったら、契約解除になってしまうのか、お分かりでしょうか？
目 次
１．家賃を連続3か月以上滞納した場合
賃貸物件の家賃支払い方法は、指定された口座から家賃分を「自動引き落とし」されますので、引落日までに「家賃分を予め入金」しなければなりません。
万が一「残高不足になっていたことに気づかなかった」場合においては、1階だけ猶予が与えられ、管理会社から「再引落日」を指定されますので、それまでに家賃を入金するか、もしくは直接管理会社に家賃を支払えば、滞納履歴はつきませんが、再引落日に家賃入金が確認されないと、滞納として処理されてしまいます。
現在では、契約時に「家賃保証会社に加入」することが多くなったため、管理会社においては、家賃入金が確認できない場合、自動的に保証会社に対して「代位弁済請求」を行い、家賃を一時的に立替て支払ってもらうことになっています。
家賃滞納した場合、保証会社を利用されている方は、保証会社担当者から「立替家賃を至急返還」してほしいとお願いされるのですが、この時点において「すぐに返還」もしくは「都合によって全額返還は難しいから、分割対応にしてほしい」など、誠意を持って対応され、しっかりと返還してもらえば、何ら問題はありません。
しかし、滞納癖をつけてしまい、保証会社担当者からの連絡を無視し、滞納をし続け、それが3か月を超えたタイミングで、保証会社では、一気に債権回収＆不動産明け渡し訴訟＝強制退去に向けた手続きを行い、裁判になってしまうと、ほぼ100％の確率で、オーナーさん側が勝訴してしまうことから、最終的には「強制退去」をしなければなりません。
２．又貸しをしていたことが分かった場合
賃貸物件においては、又貸し行為＝転貸借行為は厳禁となっています。
又貸しとは、契約者とは全くの別人（第三者）が底の部屋に居座って生活している（契約者が全くいない）状態のことで、賃貸借契約書においても、又貸し行為は厳禁と記載されています。
さらに民法第612条においても、又貸しをしていた事実が分かった場合においては、借主であるオーナーさんは契約解除することができるとありますので、又貸し行為は、民法上においてもNG行為となります。
ただし、同条においては、貸主であるオーナーさんの同意があれば、又貸しは可能であるとあるので、「それならオーナーさんにお願いすればいいだけの話」と思っている方がいますが、オーナーさんは、又貸しする行為に対してOKを出すことはあり得ません。
又貸し行為がどうしてダメなのかというと、万が一お部屋において「事故」等が発生した場合、それが過失によるものであれば「家財保険」で保険請求することが可能となる場合が出てきますが、保険対象は「契約者及び同居人」に指定されている方であり、第三者は対象外となってしまうため、全額自費精算となってしまいます。
もし又貸しをしていた事実が分かった場合は、即賃貸借契約を解除することになりますので、部屋から退去しなければならなくなります。
さらに契約解除となった場合において、契約期間に満たしていない時には、違約金が発生（これは特約で記載されている場合のみ）することになりますので、要注意となります。
３．生活に支障をきたす行為を繰り返していた場合
賃貸物件は、ひとつの建物の中に「複数の部屋が密接」していることから、どうしても「生活音が響いてしまう」ことはよくあります。許容範囲内の生活音（足音や日中の時間帯における洗濯機や掃除機の使用など）は、許容範囲内となるため、まず問題に発展することはありませんが、深夜帯～夜明けの時間帯において「迷惑行為」をしてしまうと、日中の時間帯ならば問題にならないような音でも、意外なほど「響いてしまう」ため、即問題になってしまいます。
仮に問題になってしまったとしても「通知文の配布」「管理会社担当者による当事者に直接注意」等を行えば、大多数の騒音問題は解決しますが、ただし管理会社が何回注意しても「大音量を出して近隣に迷惑をかける」「配管を故意に詰まらせてしまう」行為をし続けてしまうと、賃貸借契約上における「用法遵守義務違反」に該当してしまい、賃貸借契約を解除する可能性が高くなります。
どうしてこのような厳しい対応をとるのかというと、まずは隣接しているご入居者様に迷惑をかけてしまうのはもちろんですが、これ以上に深刻なのが…
我慢ができなくなったお客様が退去してしまう
お部屋案内が入った時、告知義務（騒音問題が多い）の対象となってしまう
事が予想されるので、管理会社及びオーナーさん的には、賃貸経営を続けることが、非常に難しくなってしまうため、「契約解除という選択肢を取らざるを得ない」というのが正直な所です。
４．ペット不可物件において、ペットを飼っていた場合
一部物件を除き、賃貸物件では「ペット飼育を禁止」している物件が多くなっています。ペット禁止物件においては、一時的であったとしても「ペットを室内に入れること」も禁止していますので、「かわいそうだから」という気持ちがあったとしても、絶対に入れてはいけません。
ペット不可物件において、ペット飼育をしてしまうと、もし次の方にお部屋を貸した時において、お客様の誰かが「ペットアレルギー」をお持ちだった場合、症状が出てしまい、その原因に対して、オーナーさんの過失と言われてしまう可能性が、極めて高くなるので、ペット不可物件では、オーナーさんが許可を出すことは、ほぼあり得ません。
もしペット飼育していることが「わかってしまった」場合においては、まずは「ペット不可物件であるため、至急ペットを室外に出してほしい」とオーナーさんはお願いすることになり、その時点でお客様が同意されて、室外に出して頂ければ、契約解除までには至りません。
ただ、オーナーさんからの提案を無視した形を取り続けていた場合には、オーナーさんは「契約上における信頼関係が破綻した」とみなし、賃貸借契約を解除することになります。
さらにペット不可物件においては、特約事項に「ペット飼育をしていたことが分かった場合、フルリフォームを行いその費用は全額借主負担」と明記されていますので、全額一括で支払いをしなければならなくなります。
５．まとめ
いかがでしたか？
賃貸借契約を結ぶ前には、契約内容及び特約事項に関する「説明」を、口頭でしっかりと単横者が説明した上で、署名捺印をされる以上「契約内容を知りませんでした」という言い訳は、一切通用しません。
今回ご紹介した「迷惑行為」に関しては、不動産管理会社は「特に嫌う」ものばかりとなりますので、まずは絶対に迷惑行為をしてはいけません。また万が一迷惑行為をしていた場合、又貸し以外であれば、改善が期待出来れば「契約解除になる」ことは少なくなるので、もし不安な点等がありましたら、管理会社までご相談ください。
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