賃貸物件を探す時、多くの方は「仲介会社」に、気になる物件を見学させてもらうために「見学予約」をしたうえで、見学されますよね？
一般的に「見学予約時に、すでに申込が入っている物件」は、その場で担当者から「お申込が入ったので、見学することができません」とお断りをするのが殆ど。
ただごく一部の仲介会社では、ウソの情報を流したまま、募集を行っている所がありますが、これは完全法律違反行為。これはおとり物件と呼ばれている手法ですが、ただ手口が巧妙なので、おとり物件であることがわからないケースが圧倒的に多いのが現実。
そこで今日のブログは、手口が巧妙な「おとり物件」に引っかからない方法について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．おとり物件とは？
おとり物件とは、実際には契約することができない部屋を、店頭やネット上において募集を行っている部屋のことを指します。
賃貸業界では、お部屋を募集する際には「大手賃貸サイト」に物件情報をアップします。お客様から「物件見学予約」が入った時には、まだ物件そのものに申込が入っていない状態なので、情報はそのまま掲載されますが、ただ「入居申込」が入った段階で、一旦賃貸サイト上に掲載されている情報は、掲載を一旦停止し、申込をされた方を「最優先」でご案内をします。
そして、正式に入居審査が通過した段階で、物件情報は「完全に消去」しますが、ただ賃貸サイト上において、物件情報を消去したとしても、ライムラグが発生してしまうので、完全に消去するまでは、1日ぐらいはかかってしまうとのことです。
おとり物件とは、契約済みの物件情報を「わざと」そのまま掲載し続け、お客様から「問い合わせ」が入った時には「タッチの差で別の方が申込をされたので、同じ条件の別の部屋を紹介する」といった感じで営業をしてきます。まさに詐欺的な行為と言っても過言ではありません。
２．おとり物件はどのくらいあるもの？
2021年2月に発表された「インターネット賃貸広告の一斉調査報告」によると、約12％がおとり物件であったとのことです。
おとり物件をしてしまう行為は、宅建業法32条違反になってしまい、おとり物件を出した仲介会社に対しては、情状によって「指示」「「業務停止」「免許取り消し」等といった処分の他に、6か月以下の懲役、または100万円以下の罰金が定められています。
仲介会社によって、業務停止や免許取り消し処分を受けてしまうと、客付けそのものができなくなってしまうことから、死活問題に直結してしまいますが、ただおとり物件は「見抜くことが難しい」ことから、一向に無くなる気配がないのが正直な所です。
３．おとり物件の特徴とは？
１）相場に対して家賃が安い
賃貸物件の家賃は、周辺の家賃相場と合わせて、家賃を決めているケースが多いので、家賃が周辺にある同築年の物件と比べて「明らかに安すぎる」場合は、おとり物件の可能性が高いです。
一般的に「家賃が安く」なると、すぐにお部屋が決まりやすくなるものですが、ただいつまでも募集を行っているというのは、普通に考えれば「明らかにおかしい」と言わざるを得ません。
なお、その物件が事故物件（自殺、特殊清掃が必要な自然死）の場合においては、告知義務が発生することから、家賃は相場より安めとなっています。
２）物件住所や物件名が記載されていない
賃貸サイト上において、物件住所（番地記載）や物件名が記載されていない場合、おとり物件の可能性はあり得ます。
個人情報だからと言ってしまえば、それまでですが、ただお部屋を募集しているのに、物件名や住所を記載できないというのは、普通に考えて「おかしいこと」であるので、もし記載がない場合には、問い合わせてみたほうがいいのかもしれません。
３）物件情報に「仲介先物」と表記されている
宅建業法によって、賃貸物件を募集する際には、必ず「オーナーさんとの関係を表示する決まり」になっています。この関係を取引様態といいます。
取引様態に関しては、基本的に「貸主」「代理」「仲介元付」「仲介先物」となっており、それぞれの関係性は、下記の通りとなります。
貸 主 | オーナーさん本人 |
代 理 | オーナーさんと関わりが深い代理人 |
仲 介 元 付 | オーナーさんに直接物件情報掲載を任されている人 |
仲 介 先 物 | 仲介元付に物件情報の掲載を任されている人、オーナーさんと直接関わりはない |
取引様態に関しては、賃貸サイト上の詳細ページに記載があります。貸主／代理の場合においては、オーナーさんがよく知っている人に任してあるので、おとりの危険性は少ないです。
一方、賃貸サイト上において、よく見かける取引様態として
・仲介
・仲介（専任）
・一般媒介
といった表記がされていることがあります。
この表記がある場合は「仲介元付」「仲介先物」のどちらかとなってしまいますので、もしこのような表記があった場合には、物件を紹介している仲介会社に確認しなければ、詳細を把握することができません。
なお、管理会社が運営している仲介会社において、管理会社物件を紹介する場合には「仲介（専任）」と記載があります。これは「物件そのものが『専任媒介契約』」となっており、賃貸借契約は、必ず1社のみしかできないことを意味しているため、おとり物件の可能性は極めて低くなります。
４）物件の画像がない／使いまわし
新築賃貸物件を募集する場合、そもそもお部屋が完成していないので、物件詳細画像は、添付されていない／もしくは同じグレードの他物件の写真を転載する方法で掲載しています。
また退去申込が入った時には、再募集をすぐに行いますが、ただ一般的には「過去に掲載していた写真を使用」するのが殆どであるため、使いまわしの可能性は高くなります。
ただ、新築以外の物件において、写真掲載がない／あっても数点の物件は、おとりの可能性が出てきますので、要注意です。
５）賃貸サイトで1社しか掲載していない
物件を募集する際には、一日でも早く部屋を埋めるべく、基本的に大手賃貸サイト3社ぐらいに物件情報をUPしているのが一般的。ただ、1社しか掲載していない場合においては、仲介業界的には、明らかに怪しいと疑いを持ってしまいますので、要注意です。
４．まとめ
仲介会社では、おとり集客をしたことによる「業務停止処分」を恐れているので、法令をしっかりと遵守しているはず。
おとり物件に引っかからないためには、見学先物件が「募集中であり空室」であることが重要となりますが、ただお部屋探しをされている方が「管理会社に空室確認」をすることは、難しいのが現実。
ただ、管理会社が運営している仲介会社ならば、管理物件情報をすばやく確認することができるので、おとり物件はまずないと言っても過言ではありません。
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