賃貸物件に入居される際、お部屋を紹介してもらった仲介会社に対して、初期費用を支払わなければなりません。
初期費用の支払いに関しては、大多数のお客様は「納得」されているものの、一部の項目が設定されていると、「どうしてこの費用までも支払わなければならないのか？」と、不満に感じてしまうお客様もいるはずです。
実際「株式会社ウチコミ」が調べた所によると「入居検討した物件で、初期費用が高くて諦めた経験はあるか？」との問いに対して、約6割の方は「ある」と回答していたことがわかりました。
約6割の方が「不満」に思っている初期費用の項目に関して、実際の現場で交渉した場合、言い分が通るのかどうか、検証してみたいと思います。
目 次
１．初期費用の中で、不満が多い項目上位3つとは？
株式会社ウチコミが2021年4月に発表したリリースによると、契約時における初期費用の中で納得ができないものして「礼金」「24時間駆け付けサポート」「消毒費用」が上位にランクインされていました。
これら3つに共通しているものとしては、本当に初期費用の中に「必要な費用」なのかどうかという点と、イマイチ曖昧な費用に見られがちになってしまいます。
物件によって違いはあるものの、「24時間駆け付けサポート」と「消毒費用」に関しては、オプション対応している所もあるので、実は全ての物件で「必須対応」となっているわけではありません。
２．実際の現場で交渉した場合、言い分が通るか？
お部屋探しをされている方にとって「不満に感じている『礼金』『24時間駆け付けサポート』『消毒費用』」に関してですが、交渉すれば「初期費用から外してもらえるもの」なのでしょうか？
（１）礼金について
礼金は、そもそも賃貸物件が少ない昔、入居許可を出してもらった「オーナーさん」に御礼という形で差し出していた「慣習的なもの」であることから、今の時代には全く合わない費用と言えます。
では、どうして礼金が今でも残っているのか？
それは、オーナーさん（管理会社）が家賃とは別に費用を欲しいからです。
礼金が設定されているのは、主に「新築」「築年数が浅い物件」に集中し、築年数が浅い物件は、入居希望者が多いことから、オーナーさん（管理会社）にとっては、収益物件（ドル箱物件）と言っても過言ではないことから、確実に利益を確保するために、礼金設定しているケースが多いです。
礼金に関する交渉は、正直なところ「難しい」可能性が高いのですが、もし交渉するチャンスがあるとしたら、閑散期（5月の大型連休以降～7月）がおススメ。閑散期は、お部屋探しをされている方が「少なくなっている」ので、この時期に新築物件が募集し始めた際、場合によっては「部屋が埋まらない」可能性が出てくるので、その隙を狙って「礼金無料にしてくれたら入居する」といった感じで交渉すると、場合によってはOKが貰えるかもしれません。
（２）24時間駆け付けサポート
24時間駆け付けサポートとは、管理会社の営業時間外に、室内設備トラブルなどが発生してしまった際、コールセンターに連絡してもらえれば、緊急性の高い事案に対しては、担当者が深夜帯や土休日であっても、すぐに現場に急行してくれるので、トラブルをすぐに解決してくれます。
特に、上階から発生した「水漏れ」等に対しても、担当者がすぐに対応することによって、被害が拡大する前に「解決」することができるので、とても頼りになるサービスです。
ただ、入居期間中において「緊急トラブルに見舞われる」こと自体が少なく、また物件によっては「有償・要加入」となっている所もあるので、この様な物件では「必然的に加入することになる」のですが、ただオプション対応となっている所においては、お客様判断で「外す」ことは可能です。
ただもし「オプション対応」になっている物件で、契約時に「加入しなかった場合」で、もし本当にトラブルが発生してしまった際、恐らく誰もが「冷静な判断」を下すことができなくなってしまい、どこに連絡したらいいのかわからなくなってしまいます。
個人的には「お守り代わり」として、加入しておいた方がベストと言えますが、ただし管理会社によっては「24時間サポートが無償対応」となっている所がありますので、もし24時間駆け付けサポート費用を支払いたくないのであれば、無償対応している管理会社物件を選ぶというのも、ひとつの手です。
（３）消毒費用
消毒費用とは、入居前に行われる「室内消毒」のことを指し、一般的には「害虫駆除」とセットになっているケースが多いです。
これに関しては、誤解されている方が多くいますが、室内消毒と害虫駆除は「オプション対応」となっているので、入居前に行うかどうかは「あくまでもお客様判断」となります。
またお知り合いなどに「消毒業者さん」等に頼みたい場合、事前に仲介会社に相談・許可が出れば、必ずしも「仲介会社が指定している業者さんを使わないといけない」というわけではありません。
３．大都市圏と地方都市では、事情が異なる？
大都市圏と地方都市における「賃貸需要」は、全くと言ってもいいほど「違っている」場合が多く、大都市圏では「お部屋探しをしている人＝需要」と、「物件紹介している部屋＝需要」のバランスがいい場合があるので、築年数が浅い物件はもちろんですが、築年数が経過している物件でも、意外と「強気な入居条件」を提示する物件が多いのが特徴です。
一方、地方都市においては「需要」より「供給」の方が上回っていることから、築年数が浅い（主に築10年以下）物件では「敷金礼金が設定」されているのに対して、築年数が経過している物件では「敷金礼金が設定されていない」ケースの方が多いです。
まめ知識
これは賃貸業界裏情報ですが、一部の大都市圏エリアにおいては、物件募集する際「広告料」をつけることが暗黙の了解となっています。
賃貸物件が契約した際には、お部屋を案内・契約させた仲介会社は、仲介手数料をもらえる権利が発生します。殆どの物件では、借主が仲介会社に「家賃1か月分＋税金」を支払うことが多いのですが、これとは別に「オーナーさんは無条件で広告料をつける」ことが習慣化となっていて、1件の契約で「借主」からは仲介手数料、貸主＝オーナーさんからは、広告料をもらっているので、1件の契約で2～3か月分の報酬をもらっていることになります。
但し地方都市においては、広告料は習慣化になっていないので、もしついていたとしても、ごく一部の物件のみとなります
４．まとめ
賃貸物件を契約する際、初期費用がどうしても高額となってしまうことから、少しでもオトクになるように、交渉したくなる気持ちは十分に理解できます。
賃貸の初期費用の内、消毒費用（害虫駆除）はオプション対応となっていることから、お客様の判断次第で、初期費用から外すことは可能となります。また24時間駆け付けサポートも、オプション対応／無償対応となっている所もあるので、もし費用を支払いたくないのであれば、お部屋探しをする前に「無償対応となっている管理会社」を探した上で、その中からお部屋探しをされると、問題はすぐに解決します。
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