賃貸物件に入居される場合必ず入居審査が行われます。入居審査とは…
家賃を支払う主契約者が家賃支払い能力があるか？
主契約者が過去5年間に滞納歴があるか？
主契約者／同居人の人柄がいいか？
を総合的に判断し入居可否を決めます。管理会社／オーナーさんは契約書に記載されている方が入居しているものとみていますが、ごく稀に契約者と入居者が全く違う場合があります。
本投稿は契約者と入居者が違うとどうなるのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．契約者と入居者が違うと、即契約解除
毎月家賃をしっかり支払っていれば契約者と同居人が違っていても差し支えないと考える方がいますが…
代理契約を除き、契約者と同居人が全く違う場合、「重大な賃貸借契約違反行為」に該当します。
一般的な賃貸借契約書には…
「本物件の全部又は一部について、賃借権の譲渡・転貸又は使用賃借等をなして第三者に使用させてはならない」
とありますが、契約者と同居人が違う場合「転貸＝又貸し」していることになります。管理会社／オーナーさんが事実を知ると「賃貸借契約上の信頼関係が破綻した」と見做し、事前通告の上賃貸借契約を一方的に破棄します。
２．又貸し行為は、法律違反
当事者は又貸しに関して悪気はないと思っているかもしれませんが、又貸しは民法上NG行為です。
【民法第612条】
１．賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。２．賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃貸物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
賃貸物件を借りる方は法的にオーナーさんより立場が弱いとみなされるため、賃貸借契約が成立すると法的保護（借家権）の対象となります。
オーナーさんが入居者様との契約を破棄する場合、正当事由を示さなければ解約させることはできません。又貸し行為は不法行為である以上、オーナーさんが契約を切る正当な理由に該当するため、入居者様が反対しても契約を打ち切られてしまいます。
３．どうして又貸しはNGなのか？
賃貸物件で又貸し行為が禁止されているのは、法的にNGだけではなく重大な事故を第三者が引き起こした場合、家財保険からの給付金は一切出ないため多額の費用を自腹で支払わなければならなくなるからです。
賃貸物件に入居する際必ず「任意の家財保険」に加入することになっています。
家財保険は掛け捨てにはなりますが、万が一同居人が漏水などの事故を発生させた場合、修繕費用は家財保険から支払われるため、修繕リスクを回避することができます。
しかし第三者が事故を引き起こしてしまうと、家財保険からは一切保険金が給付されないため、多額の修繕費用を自腹（基本的に一括支払い）を切ることになります。
そのため管理会社／オーナーさんは又貸し行為をする入居者様は、仮に家賃支払い能力があったとしても入居リスクが高くなると判断し、契約解除に踏み切ります。
同居人に関して
二人入居可能物件において、今まで一人で生活していたけれど、途中から「週末だけパートナーが物件に泊まりに来る」ケースはよくあります。この場合パートナーは同居人になるかは微妙になってきますが、常習化していると同居人に該当する可能性が高くなります。
毎週末必ず泊まりに来る方がいれば、同居人申請を管理会社に出しておいた方が無難かもしれません。
４．まとめ
今回は契約者と入居者が違うとどうなるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
管理会社担当者の話によると、又貸ししている方は「正直少ない」とのことですが、一方で、同居人が増えているのに「届け出をしていない」方は、意外に多いとのことです。
同居人追加は本人確認できる資料（住民票）を提出することで同居人追加が簡単にでき、また費用も発生することはないとのことです。
そのため管理上のトラブルを防ぐためにも、同居人が増えた場合はすぐに管理会社に連絡されることをおススメします。
同居人が追加となった場合、本人確認ができるもの（住民票など）を提出することによって、契約所の変更が可能となり、また追加手続きをしたとしても、費用が発生することはないとのことですので、トラブルを防ぐためにも、「又貸し行為は絶対にしない」「同居人が追加した場合はすぐに管理会社に連絡する」ことを心がけていただければ、幸いです。
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