居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」となっています。
もしそのまま住み続ける場合には、更新手続きが原則必要となり、更新料が発生する物件では「更新料」を支払うことによって、さらに2年間住み続けることが可能となります。
一方、転勤や戸建て住宅住替えなどによって、これ以上賃貸物件に住み続けることができない場合には、退去しなければなりませんが、賃貸物件の契約期間は2年となっているため、契約途中での退去は「契約違反になるのでは？」といった疑念が生じてしまいます。
途中退去が契約違反になるかどうかは、契約書次第といった部分が殆どですので、契約する際には、途中退去した場合ペナルティーが発生するかどうかは、しっかりと確認されたほうがいいのかもしれません。
目 次
１．契約期間に関する基礎知識
居住用賃貸の契約期間は2年間となっていますが、解約手続きを行う場合、借主と貸主とでは申し入れる期間は異なります。
借主＝ご入居者様の方は、契約書によって違いはあるものの、一般的には「解約申し入れは解約日から1か月前まで」となっています。すぐに解約＝退去はできません。
解約を申し入れた時点において、解約日までの家賃は「日割り計算」になるのが一般的であることから、少しでも家賃を節約したいのであれば、解約申し入れ日を「月初」にすることによって、解約日となる月の日割り家賃を抑えることが可能となります。
一方、貸主＝オーナーさんにも解約を申し入れることができますが、ただオーナーさんが解約を申し入れる場合においては「正当理由」がない限りは、認められません。
オーナーさんが解約を申し入れる場合、大抵は「物件立て替えが発生」することが決まった場合で、オーナーさんが解約を申し入れるのは、解約日から6か月前までとなっていますが、実際には「1年前」あたりから、立て替えすることを告知するケースが圧倒的に多く、6か月前に連絡するようなことは、まずありえません。
また退去については、2つに分かれます。
①契約満了をもって退去
契約更新をせずに、満了日をもって退去する場合、管理会社に「更新しない旨」の連絡をしないと、下手すると「法定更新」されてしまい、更新料が発生する物件では「更新料」を支払わなければならなくなるので、その点は注意が必要です。
②契約期間の途中で退去
契約期間中であっても、原則としては退去することは可能です。
ただし、賃貸借契約によっては「途中退去」した場合、違約金を支払わなければならない場合があります。これは契約内容によって大きく異なります。
２．途中退去する場合におけるペナルティーについて
通常の賃貸借契約書には、違約金設定はありません。
ただし、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」が設定されている物件などにおいては、短期間で退去されると、オーナーさんや管理会社にとっては「赤字」となってしまうため、早期退去を抑制するために「違約金」設定をしているのが殆どです。
違約金の設定金額及び期間については、物件ごとによって差異が発生しているため、一概に言うことはできませんが、大手管理会社物件で違約金が設定されている場合「契約日から1年未満で退去の場合、家賃1か月分を請求」しているのが一般的です。
なお、こちらは違約金ではありませんが、賃貸借契約が成立した後においては、どのような理由があったとしても「キャンセル」することはできません。
もしどうしてもキャンセルをしたいのであれば、解約手続きを行わなければなりませんが、仮に入居履歴がなかったとしても、初期費用の内「敷金」以外の費用は、原則として返金されません。さらに殆どの賃貸物件では「退去時に室内クリーニング費用の支払い」を求めていますが、入居履歴がなくても、室内クリーニング費用の支払いは発生してしまうので、その点も注意が必要です。
３．まとめ
賃貸借契約において、違約金が発生してしまうのは、主にフリーレントがついている物件が、大多数を占めており、期間としては「契約日から1年未満での退去」が多いので、転勤族の方は、要注意となります。
また原則としては「借主」は法的には「弱い立場」になってしまうことから、借地借家法によって、借家権が認められているものの「家賃を連続3か月以上滞納している」「近隣の方に迷惑行為を行い、明らかに社会常識を超えている行為」等をしていると、事前通告（状況によっては予告なく）の上、オーナーさんから賃貸借契約の解除を申し入れることがあり得ますので、その点は注意が必要です。
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