居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」となっているため、お部屋にそのまま住み続ける場合においては「更新手続き」をしなければなりません。
借主であるご入居者様が「更新する」「更新せずに退去」するといった意思表示を行った場合は、それぞれ「契約がさらに2年延長」「解約手続き」を行うのですが、ごくまれに契約更新の6か月以上前（場合によっては1年前）に、オーナーさんから次回の更新はしないといった通知が届くこともあります。
もしオーナーさんから突然「契約更新を拒絶」されてしまった場合、どのような対応をとればいいのでしょうか？
目 次
１．貸主が解約申し入れることは可能
賃貸借契約において、解約を申し入れる場合、借主＝ご入居者様から申し出るのが殆どですが、実は貸主であるオーナーさんも「契約解除の申入れ」ができることになっています。
ただ、オーナーさんから契約解除の申入れを「すぐに行う」と、ご入居者様の立場になって考えると、次のお部屋をすぐに見つけることが非常に難しくなってしまうため、解約の申入れに関しては、貸主と借主とでは大きな差異があります。
貸主は、6か月以上前／借主は、1か月前に、それぞれ申し入れる
ことによって、解約が認められます。ただし貸主が行う「解約申し入れ」に関しては、申し入れればすぐに認められるのかというと、簡単には認められません。
２．正当事由がない申入れは、認められない
貸主が、賃貸借契約の解約を申し入れる場合においては、
正当事由
がなければ、契約を一方的に解除することができません。
どうして借主は「一方的に解約申し入れができて、貸主には正当事由がなければだめなのか」については、借地借家法という法律によって定められているからです。
賃貸借契約が成立した時点において、借主となるご入居者様は、法的に借家権という権利が発生します。法的に借主は貸主よりも「弱い立場になりやすい」ことになるので、同法によって、借主が不利にならないように、法的に保護されていることになっています。
借家権が認められているということは、もし貸主が一方的に「解約申し入れた」としても、正当事由がなければ、契約解除させることができません。
事例その1：家賃滞納における退去
家賃滞納を3か月以上続けていた場合において、契約時に保証会社に加入していた場合、貸主の代理人である弁護士から「不動産明け渡し訴訟」（＝所謂強制退去）を訴えられ、裁判で原告側の訴えが完全に認められた場合、退去しなけれればなりません。
この場合においては「家賃滞納を3か月以上続けた」ことによって、契約上の信頼関係が破綻した＝契約解除に必要な正当事由が裁判所から認められたことになるので、借家権があったとしても、退去しなければならなくなります。
事例その2：騒音被害を訴えていた場合
数的には殆どありませんが、ごくまれに「管理会社から再三忠告」したのにも拘らず、近隣の部屋に対して「モラルを逸脱するような騒音被害」を出していた場合、管理会社はオーナーさんと協議の上、賃貸借契約の解除を通告してきますが、ただし借家権の関係で「退去させるためには、司法判断」を仰がなければなりません。
事例その3：オーナーさんから更新拒絶を通告された場合
オーナーさんが入居者様に対して「契約更新を拒絶」する場合においては、借地借家法によって、契約満了日から1年以上前～6か月前までに通告しなければならないことになっています。
ただしこの場合においても、正当事由がなければ、契約を解除することができません。
では、オーナーさんから契約更新拒絶を通告するケースとは、どのようなものがあるのかというと、殆どが「建物老朽化のための立て直し／取りつぶし」のどちらかです。
この場合においては、正当事由が認められる可能性が高くなりますので、オーナーさんから契約更新拒絶を通告してきた場合においては、「退去をしなければならない」ことになります。
ただし、ご入居者様の立場で考えた時、自分達はまだ住みたいのに「オーナーさんの都合によって退去」するのは、納得することができない方もいるはずですので、もしどうしても納得できない方に対しては「立ち退き料」を求めてくるケースがあります。
ただし、賃貸借契約書に「いかなる理由があったとしても、立退料を請求することができない」と記載がある場合においては、原則としては請求することができません。
（あくまでも原則論であり、実際には立ち退き料を払っていることが多いです）
３．解約申し入れに納得できない場合
オーナーさんから更新拒絶連絡が入ったとしても、ご入居者様には、借家権が認められているので、もしオーナーさんから一方的に通告があったとしても、契約が満了となったとしても、自動的に契約は継続（法定更新）されるので、このまま住み続けることは可能です。
ただし、賃貸借契約書に「更新時には更新料を支払う」旨の記載があり、さらに「法定更新となった場合、更新料の支払いは発生する」とある場合においては、更新料の支払い義務が発生します。
もし更新料の支払いを拒否した場合で、保証会社を利用されている方に対しては、保証会社に「更新料分を立て替えて支払ってもらう」ように手続きをとることになるので、必然的に更新料を支払わなければならなくなります。
４．まとめ
オーナーさんから契約更新を拒絶する場合においては、正当事由があることが必須となりますが、ただ正当事由として認められるケースは、正直に言うと少なすぎるので、まずオーナーさんから契約解除を通告されるようなことは、ほぼないと言っても過言ではありません。
一方、家賃滞納を連続3か月以上続けてしまい、裁判で強制退去が確定的になった場合、正当事由が認められることになりますが、この場合においては「立退料」をご入居者様が請求したとしても、100％認められないので、注意が必要です。
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