一昔前は、賃貸物件を借りる時には、必ず連帯保証人を付けなければ、借りることができませんでしたが、近年においては、約8割の物件で「連帯保証人原則不要」となりつつあります。
ただその代わりとして、管理会社／仲介会社が指定する「保証会社」に加入することを入居条件としているケースが、圧倒的に多く、一見すると「保証人不要物件はヤバい」といった考えが浮かんできやすくなります。
しかし、トータル的に考えれば「保証会社必須物件」の方が、入居者にとってはベストな選択になると思われます。
目 次
１．保証会社を利用するメリット
１）連帯保証人のデメリット
賃貸物件に入居される方が、保証会社を利用することのメリットとしては、連帯保証人を探さないで済む点は、非常に大きいと思います。
連帯保証人は、借主が万が一「家賃滞納」した時に、借主に代わって債務を負うことになり、法的にも借主が返済が滞った場合には、支払い義務を負うことになります。
連帯保証人をお願いする場合には、基本的に「両親」「親戚」など「血縁関係が濃い」方を指定することがありますが、ただ誰も連帯保証人になれるのかというと、そういうわけではなく、ある程度の収入や資産（持ち家かどうか）など、総合的に判断した上で、連帯保証人として認めるかどうかを、管理会社では決定しますんので、場合によっては「違う方に連帯保証人になってほしい」とお願いするケースがあり得ます。
さらに、ライフスタイルの変化によって、実家や親戚と疎遠になってしまうと、連帯保証人になってくれる可能性は低くなってしまうので、連帯保証人が確定するまで、時間がかかる方が一定数はいました。
２）家賃保証会社のメリット
一方、家賃保証会社を利用することによって、事実上の連帯保証人の役割を担ってくれることから、今までと比べると、比較的早く契約手続きができ、また原則として保証人をつけなくてもいいことから、事情によって連帯保証人をつけることが難しい方にとっては、ものすごく便利な制度と言っても、過言ではありません。
２．保証会社を利用するデメリット
１）初回保証料＋年1回更新料が発生
保証会社を利用することになると、保証会社に「契約時に保証料金」と「年1回更新料」をそれぞれ支払わなくてはならず、これらは「掛け捨て」となってしまうので、退去時に返金されることはありません。
管理会社・仲介会社によって、初回保証料は大きく異なっていて、安いところだと家賃50％、高いところでは家賃100％分となるので、初期費用を抑えたいと考えている方にとっては、頭が痛いところです。
２）審査の結果連帯保証人をつけることを求められる可能性が…
保証会社を利用する場合、原則として「連帯保証人は不要」となりますが、ただ保証会社審査において、家賃支払い能力が微妙と判定された場合には、連帯保証人をつけることを条件に、入居審査を通すこともあります。
この場合は、連帯保証人を付けないと、入居審査が完了することができないため、お客様の方で探して頂くことになります。
３）滞納歴があると、入居審査に落ちる
保証会社によっては「信用情報を確認」することができます。
ただ信用情報と言っても、信販系の保証会社では「クレジットカード滞納」、信用系（協会に所属している保証会社）保証会社では「家賃滞納」「強制退去」の各履歴を確認することができるので、過去5年間の間に滞納履歴があると、原則としては一発で落とされてしまう可能性が高いです。
なお、仲介会社によっては「保証会社審査に落ちた」としても、別の保障会社に再審査を請求することがあり、そちらでは入居審査が通ることもあります。
ただし、管理会社審査においては「保証会社審査の結果」が全て報告されるので、場合によっては管理会社審査で落ちる可能性が出てきます。
３．管理会社が保証会社を利用したい背景とは？
１）家賃滞納リスクが軽減される
保証会社が普及される前までは、家賃滞納した場合「連帯保証人」に、家賃滞納分を支払ってもらうように、お願いしていましたが、ただ連帯保証人の方に「支払い能力がない」「支払ってもらえない」と、たとえ裁判をして「強制的に回収」をしたとしても、資産がないと判断されれば、不良債権となってしまい、所謂泣き寝入りをしなければなりませんでした。
一方、保証会社を利用することになると、保証会社が一時的に「立替」をしてくれて、立て替え分の回収業務は、保証会社が行ってくれるので、管理会社としては「業務の効率化」を図ることが可能となります。
２）強制退去対応をしてくれる
一般的に、家賃連続3か月以上滞納した場合、借主と貸主における契約上の信頼関係は破綻しているとみなされるので、賃貸借契約は解除できると言われています。
ただ、借地借家法によって「借家権」（借主のこと）が認められている観点から、契約を解除するためには「正当な理由が必要」となるので、それを裁判で明らかにしなければ解約することはできません。
ただ、裁判をするとなると「裁判費用は貸主」の方で負担しなければならないので、多額の費用が発生しますが、保証会社を利用している物件では、裁判費用を全額保証会社の方で見てもらうことができるので、管理会社やオーナーさんにとっては、リスク軽減がなくなることから、近年では自主管理物件でも保証会社を利用しているケースが多くなってきています。
４．まとめ
賃貸で連帯保証人をつけて入居された方の場合、もし家賃滞納した時には「滞納しているので支払ってほしい」と管理会社から連絡を受けることになるので、家庭状況によっては険悪になってしまう可能性が出てきます。
一方、保証会社を利用している場合には、原則として連帯保証人はつかないことから、家賃を滞納しているといった情報は、親戚などに知られることはまずありえませんので、その点においては、精神的にも楽になります。
ただし、保証会社では「何度連絡しても家賃滞納をし続ける」人に対しては、厳しい対応を取りますので、もし滞納しそうになった場合には、すぐに管理会社に連絡をして、どのような対応があるのかを相談して下さい。
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