賃貸物件を探される時には、基本的に物件募集をしている仲介会社にお願いして、物件紹介をしてもらったり、内見（最近ではオンライン内見も増加しています）してもらったりして、最終的に1部屋に絞り、契約するというのが、大体の流れです。
賃貸物件における一番クレーム件数が多いというと、やはり「上下階／左右のお部屋からの騒音問題」
ひとつの建物の中に「複数の部屋が密接」していることから、足音やテレビの音、電話などの音が、どうしても伝わってしまいます。ただこれに関しては、モラルを守ってもらえれば「ある程度の生活音で済む話なので、トラブルになりにくい」のですが、ただごく一部の物件においては、「モラルを逸脱した生活音を出している」「室内から異臭を放っている」等の問題行動を引き起こす方がいます。またこれに準じる方も中にはいます。
では、賃貸における「告知義務」が発生する要件に該当するのは、どのような場合が多いのか、また入居後トラブルに巻き込まれないようにするには、どのような部屋に入居すべきなのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．告知義務をしなければいけない理由
どうして、賃貸物件において「告知義務が発生している物件」がある場合には、その事実をお客様にお伝えしなければならないのかというと、「宅地建物取引業法」という法律によって決められているからです。
同法第47条では
「宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない」
とあります。
この条文だけを見てみると、わかりにくいので、簡単に説明しますと…
ここでいう宅建業者とは「宅地建物取引士の資格を有する仲介会社」、宅建業者の相手方に関しては、賃貸の場合ですと「お部屋を借りられる方」を指します。
仲介会社は、お部屋探しをされている方に対して「お部屋を紹介」し、契約して頂く事によって、報酬＝仲介手数料をもらいたいと考えていますが、ただお客様が見学された部屋において、過去に事件性があったことを伝えてしまうと、当然ながら「客付けに対して圧倒的に不利」になってしまうことから、出来ることならば「事実を伝えないほうがいい」と考えますよね？
一方、お部屋探しをされているお客様は、見学した部屋において「過去に事件性があった事実を知れば、住みたくはない」と考えるのが一般的なので、違う部屋に住みたいと考えますが、もしこの事実を知らないまま入居してしまえば、お客様は「心理的」な部分において、被害（心理的瑕疵）を受けることになります。
そこで、同法第47条においては、
例え仲介側にとって「お部屋における不利な情報」があったとしても、その事実を伝えなければならない
とあるので、もし見学先物件において、告知義務が発生するような事案があれば、その事実は必ず伝えています。
２．告知義務を行う要件
賃貸物件における告知義務の要件に該当する、代表的なものとしては「過去ご入居されていたお客様が、何らかの理由で亡くなった」場合です。
今までは、亡くなった方法がどのようなものかは一切関係なく、告知義務の対象となっていましたが、2021年10月に国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」によって、今までは「病気」「老衰」による「自然死」も告知対象となっていましたが、同ガイドラインの改定によって、これらに関しては「告知義務の対象外」となりました。
なお、自然死であったとしても、特殊清掃が必要な場合は、今まで通り「告知義務の対象」となり、期間は3年となります。
また「入居先物件の位置がハザードマップ上において、どの位置にあるのか」に関しては、必ず告知しなければならないことになってます。
これは近年多発している「自然災害」（浸水）が「どのエリアにどのくらいの浸水が予想されるのか」を、ハザードマップを用いて、あらかじめお客様に説明いなければならないことになっています。
３．騒音トラブルに関しては、告知義務の対象？
もしお客様が物件見学をされたお部屋において、騒音トラブルが「よく発生している」場合、これが「告知義務の対象になるかどうか」に関しては、告知義務の対象になり得るとのことです。
賃貸物件においては、騒音トラブルは「築年数や構造躯体関係なく、どの物件であっても発生してしまうもの」ですが、告知義務の対象となり得る物件は、恐らくではありますが「社会通念上のモラルを完全に逸脱したような騒音」が対象となると思われます。
４．トラブルに巻き込まれないようにするには？
一概には言えませんが、「告知義務が発生するような物件」は、物件の質や入居者の質が悪い物件に集中しています。
物件の質（建物管理／外壁が汚くなっている／共用部が汚い）や入居者の質が悪い物件では、モラルが守れない方が一部いるので、トラブルが発生しやすくなります。また家賃が相場より安い物件でも、同様のトラブルが発生することがありますので、お部屋探しをする時には…
家賃が安い物件は避ける
共用部またごみ置き場が汚い場合は、質が悪い物件の可能性あり
リフォームが殆どされていない
上記に該当するような部屋は、入居しないほうがいいかもしれません。またもし都合によって「家賃帯を抑えなければならない」時には、仲介担当者に「家賃帯を抑えつつも管理の質が良い物件を紹介してほしい」と、伝えてもらえれば、お客様の希望に沿った部屋を紹介してもらえます。
【お部屋探しのコツ】
お部屋探しをする時、仲介会社に行って物件紹介をしてもらうことになりますが、その際、仲介と管理が一体型の仲介会社で、自社管理をしている物件を紹介してもらうと、担当者は管理物件のことを「よく把握」しているので、希望条件に合った部屋を紹介してくれるはずです。
５．まとめ
告知義務が発生する物件は、賃貸サイト上において「告知事項あり」といった記載がされ、さらにお部屋見学時などにおいて、仲介担当者からも、その旨が伝えられることから、もし告知義務が発生する物件が「嫌な方」は、その時点でキャンセルすればOKです。
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