賃貸物件に入居する際には、初期費用を支払わなければなりません。
仲介会社によって、対応は異なるものの、基本的には「仲介会社が指定した日までに、一括で送金」することが求められますが、ただ費用に関しては「物件の築年数」「管理会社」の方針によって、全く異なっているので、詳細な金額に関しては「入居申込時～入居審査完了後」に知らされる場合が多いです。
初期費用に関しては、ある程度お金が必要になることは、大体の方が知っているものの、出来ることならば、おおよその目安ぐらいは把握しておくと、準備する側としては余裕を持って対応できるもの。
そこで、今日のブログは「賃貸初期費用はどのくらい」なのか、また気になる初期費用交渉についての裏ワザについて、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．賃貸初期費用の目安は、家賃4～5か月
賃貸物件の初期費用に関しては、物件の築年数／エリア／管理会社・仲介会社によって、初期費用は大きく異なってきます。また同じ物件を複数の仲介会社が募集をしていたとしても、若干ではありますが初期費用は異なりますので、どのくらい発生するのかについては、仲介会社で見積もりを取ってもらうまで、正直わかりません。
ただ、一般的に言われている初期費用の平均は
家賃４～5か月分
であると言われています。
これは築年数が古い物件でも「同じくらい発生」していますので、安い賃貸に入居したからと言って、特段初期費用が安くなることはありません。
また、築年数が5年未満の物件では「家賃が高額」な上、敷金や礼金が設定されていることが多いため、エリアによっては「初期費用が家賃6か月分」ぐらい発生するところもあります。
２．支払い方法は、仲介会社によって異なります
初期費用の支払い方法に関しては、仲介会社によって異なりますが、一部仲介会社では「クレジットカード支払いが対応」しているものの、クレジットOKの会社は「正直それ程多くはない」のが現状。
大多数の仲介会社では、仲介会社が指定する期日までに「銀行振込」をしてほしいと言われるのが殆どで、またこの場合「初期費用の分割は認められず、一括支払い」を求められます。
初期費用は金額が大きくなってしまうために、中には「一括では支払えない」方も当然います。仲介会社にお願いすれば、多少ならば「支払日を伸ばせる」可能性があるものの、それでも支払いができない場合には、契約そのものが成立することができないため、キャンセル扱いになってしまう可能性があります。
３．初期費用交渉をする時は、入居申込の時がベスト
賃貸の初期費用を「可能な限りサービスしてほしい」と思っている方は、大多数だと思われますが、もし交渉をするのであれば「見学時～入居申込時」に行うのがベストです。
特に入居申込が行われると、その情報が「オーナーさん」にも伝わりますので、オーナーさんとしては「入居してほしい」と思っていることから、お客様から初期費用交渉や家賃交渉が入った時「多少ならばOK」してくれる可能性があります。
では、初期費用交渉をする場合、どの部分を交渉すれば「成功しやすい」のか？
【交渉しやすい項目】
・フリーレント
家賃が一定期間無料となるもので、フリーレントがついていると、初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃部分と相殺することができるので、初期費用を抑えられる効果は大。
・契約日を月末に設定する
お部屋見学をした時が「月初～10日くらい」の場合、契約手続きが完了するまでに「約2週間」かかることから、契約日を可能な限り「月末設定してほしい」と仲介担当者に伝えると、断られる可能性は低くなります。
一般的に「賃貸借契約日」と「家賃発生日」は同じの場合が多く、契約日を月末設定してもらうことによって、初期費用の中に含まれている「前家賃」の当月分家賃（日割り計算）が安くなりますので、フリーレントがついていると「前家賃の家賃部分」が、フリーレントがついていない物件と比べると、家賃1か月以上の差が出てくるので、交渉したほうが絶対にオトクです。
なお、お部屋見学が「月末」になった場合は、契約日を来月末にすることは、非常に厳しくなるので、もし仲介担当者にお願いして「難しい」と断られたら、契約日を可能な限り月末に近づけてほしいとお願いすることによって、前家賃分を抑えることができます。
・保証会社保証料
近年では、大手管理会社物件はもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件でも、保証会社必須となっていますので、この場合「契約時に保証料」を支払わなければなりません。
保証料の金額に関しては、概ね家賃50～100％がとなっていますが、この費用が初期費用に含まれると、正直頭が痛くなるばかりではなく、保証料は退去時には「返金されない」ことから、掛け捨てになってしまうので、出来れば抑えたいと誰もが思うはずです。
保証料交渉に関しては、オーナーさんではなく「管理会社」が主となっているので、例えば「入居したいと思っているが、初期費用をできれば抑えてほしい」とお願いすれば、管理会社によっては「減額してくれる」可能性があります。
ただし、築年数が浅い物件などでは、受付けてくれない可能性がありますので、注意が必要です。
【仲介手数料は交渉してはいけない】
一方で、交渉を指定はいけない項目も実はあり、それは「仲介手数料」です。
仲介手数料は、契約が成立したことに対する「仲介会社がもらう報酬」のことで、殆どの物件では「家賃1か月分＋税金」となっています。
初期費用が高額になりやすくなってしまいますが、ただ仲介会社がもらえる報酬は「仲介手数料のみ」となり、この費用が減額になってしまうと、オーナーさんとの交渉にも影響が出てしまうと言っても、過言ではありません。
また仲介手数料に関しては、交渉をしても「断られる」ことが多いため、そもそも交渉しても「不発」に終わってしまうものですが、ただ仲介手数料を安くしてというと、正直モチベーションが下がってしまい、オーナーさんとの交渉が成功しにくくなってしまうので、仲介手数料に関しては「必要経費」といった考えを持った方が、いいと思われます。
４．まとめ
賃貸の初期費用は、ある程度の費用が発生してしまうため、出来たら安くしたいものですが、ただ物件によって「オーナーさんが交渉自体NG」を出している所もあるので、そのような物件では、どんだけ交渉をし続けても成功する確率は「少ない」と思われます。
また初期費用減額に対して、オーナーさんが毎回NGを出している物件は、正直な所入居後に「設備不良」が発生した場合、対応が後手後手＝オーナーさんが修理対応に対して消極的になってしまうことから、不便な生活をもしかしたら強いられることが予想されます。
もし初期費用の交渉に対して、あまりにも「NG」を連発するような物件ならば、別の物件を探されたほうが、良い物件に入居できるかもしれません。
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