住替えや転勤などによって、退去をしなければならない場合、原状回復をしなければならないことになっていますが、ただ現実問題として、長期間入居していると、丁寧に使用していたとしても「劣化」は避けることができません。
特にお部屋に施工されてある壁紙は、紫外線の影響を受けやすいため、劣化しやすくなってしまい、場合によっては破損してしまう可能性も、ゼロではありません。
もし壁紙が劣化による破損などしてしまった場合、退去時における原状回復費用は借主責任になるのでしょうか？
目 次
１．借主責任になってしまう場合
原状回復に関する費用に関しては、国交省のガイドライン／賃貸借契約書の中においても、しっかりと明記されています。
わかりやすく言うと、自然損耗や経年劣化によって発生したものに関しては、オーナーさんが原状回復費用を支払うことになり、一方「故意過失によって発生した破損や汚損」に関しては、借主負担となっています。
では、壁紙のみにフォーカスした場合における、借主責任となってしまうものとしては…
喫煙による壁紙の黄ばみやニオイ
お子さんによる落書き
結露を放置したことによるカビやシ三
画鋲以上の穴をあけてしまった場合
ペットによる破損
などがあります。これらは日常生活をしているうえでは、まず発生しないようなものばかりであることから、借主責任となってしまいます。
２．壁紙のつなぎ目がくっきりと出ていた場合
壁紙はつなぎ合わせて施工しているものの、つなぎ目は「わかりにくいよう」にぴったりとつけて施工していますが、ただ時間の経過と共に「糊付けしている部分が劣化」してきますので、つなぎ目部分が「くっきりしてくる」ことがあります。
これに関してですが、例えば入居した部屋において「壁紙張替えが行われていない」場合で、前回の張替えから数年以上経過していると、仮に丁寧に使用していたとしても、経年劣化が進んでいることが予測されるので、もしつなぎ目部分がくっきりとわかってしまった場合、原状回復費用は「借主負担」となる可能性があります。
一方、ご入居前に「壁紙交換実施済み」で、入居期間が2年程度で、つなぎ目部分がくっきりとわかってしまった場合は、施工不備というより「お客様の室内の使い方」に問題があるのではという疑念がわいてきます。
これはケースバイケースとなるので、どちらの責任になるかは、非常に難しい問題にはなってしまいますが、場合によっては「借主貸主双方で負担割合」を決める可能性も出てきます。
３．画鋲の穴は物件によって対応が分かれる
日常生活において、室内にカレンダーなどを掲示する方が多いため、一般的には「画鋲程度の大きさの穴」をあけてしまっても、通常使用の範囲内と認められるので、原状回復は貸主負担となる場合が多いのですが、ただし管理会社によっては「画鋲1つ使用」したとしても、借主負担になってしまうところもあるとのことです。
これに関しては、恐らく特約事項において、記載がされている可能性が高いことから、契約前の説明で、しっかりと確認しておく必要があります。
なお、画鋲程度の大きさは許容範囲としていても、例えば1つの壁に「無数の画鋲を沢山使用している」と、場合によっては「借主責任」を問われてしまう可能性が出てきてしまうので、もし室内において掲示物などを貼りたいと考えている方は、契約前に担当者に確認されたほうが無難です。
４．ペット不可物件でペットを飼育していた場合
賃貸物件において「ペット不可」物件では、どのような理由があったとしても、室内に入れ込む行為／飼育することは厳禁となっています。
もし、ペット不可物件において「無断で飼育」していたことがわかってしまった場合、室内の内装や配管などは「全て一新」しなければならず、その費用は全額借主負担となってしまいます。
ペットを無断で入れ込んだとしたとしても、壁紙が破損していなければ、交換する必要がないと思われますが、ただもし壁紙を交換せずに次の方にお貸しして、その方が「ペットアレルギーを持っていた」場合、ものすごく重大な問題となり、謝れば済むというレベルではないことから、どのような理由があったとしても、内装はすべて交換となります。
なおこのことについては、賃貸借契約書の特約事項に記載され、署名捺印をしていることから「知りませんでした」と言い訳することはできません。
５．まとめ
賃貸物件の原状回復において、壁紙部分で借主責任を問われるケースは、大体は「軽微な破損や汚損」が殆どであり、しかも最近では「退去費用を抑えたい」と考えている方が多いため、借主責任による破損や汚損は、非常に少なくなったというのが現状です。
そのため、賃貸の退去費用が高額になることは「まずない」と言ってもいいと思いますが、ただし、タバコのヤニ汚れやペット不可物件において、ペット飼育していたことが分かった場合には、減価償却は考慮されず、実費精算となりますので、ご注意ください。
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