賃貸物件の契約期間は「2年」となってるため、更新年を迎えた方においては、更新するかしないかを決めなければなりません。
更新する場合において、更新料が契約書に謳っている場合においては、更新料の支払いが発生するため、このタイミングで「更新して住み続けるかどうか？」を決められる方が結構多くいます。
例えば、都合によって「月の収入が大幅に減少」してしまったり、子供が増えて現在のお部屋では「生活することが難しい」場合を除き、家賃を節約させたいからと言って「住み替え」をすると、かえって損をしてしまう可能性が出てきます。
目 次
１．住み替えと言っても、費用が大きくなってしまう
現在入居している物件の家賃が「高い」と感じた時、安い物件に住替えたいなと、考える人も多くいると思います。
ただ、住み替えと言っても、住替えるためには…
・退去費用
・初期費用
・場合によっては、旧居と新居の二重家賃を支払う
事になるので、住み替えに伴う費用が「とてつもなく高く」なってしまうことを、覚悟しなければなりません。
１）退去費用
退去費用に関しては、入居期間中における「お部屋の使い方」で、費用が違ってきます。原則的に、多くの賃貸物件では「退去時に室内クリーニング費用」の支払いを求めてきますので、退去費用は「室内クリーニング費用＋お客様責任による原状回復費用」となります。
最近のお客様の傾向としては、退去費用を抑えるために「室内をきれいに使用」している方が多いため、退去費用が高額になることは、まずありえません。おおむね家賃1か月分＋α程度になる場合が殆どです。
２）初期費用
一方、費用がかさんでしまうのが「初期費用」
初期費用は物件や築年数によって、設定項目が違うことから、物件ごとで初期費用は異なりますが、ただ平均すると「家賃4か月分」の費用が発生することが殆どで、高いところでは家賃6か月分の所もあります。
なお、同じ管理会社物件に「住み替え」される場合においては、一部管理会社では「仲介手数料を無料／0.5か月」にしている所もありますので、少しでも初期費用を抑えたい方は、こちらを選んでもらった方がベストかもしれません。
３）二重家賃問題
賃貸物件を退去する場合には、退去する日から1か月前（2か月前の所もあります）に、管理会社に退去連絡をしなければなりません。
退去連絡を受付けた日から、退去日までの家賃は「日割り計算」となり、また退去と同時に新居に住替えする場合には、退去連絡を時期に合わせて「賃貸契約」をしなければ、スムーズな住替えをすることが難しいことから、この時点において、それぞれの物件において「二重家賃」を支払っていることになります。
４）住み替えにかかる概算費用は？
「家賃が安い物件」に住替えするとなると、上記の他に「引越し費用」が発生することから、概算で「家賃６～7か月分」の費用が一度に発生してしまい、原則として「退去費用と初期費用」は一括支払いとなります。
２．家賃が安い部屋に住むという意味とは？
「家賃を少しでも抑えなければならない」理由で、住み替えをされる場合においては、ただ単純に家賃が安い物件に入居してしまうと、住み替えをしたことに対して「後悔」してしまう可能性が非常に高くなります。
その理由としては、家賃が安い物件に入居する事によって、入居者の質が「格段と下がってしまう可能性」が高くなるからです。これは「家賃が安ければ安いほど、顕著にみられる」ので、その点は注意が必要です。
詳細に関しては、こちらの記事をご覧下さい。
３．入居期間が長い場合には、交渉してみるのもあり？
ホームズが調べた所によると、もし現在家賃7万円の部屋に入居している人が、4年間住む予定で家賃が1万円安い物件に住替えたと仮定した場合…
住替えした方が「24万円抑えることができる」
計算となることから、一見するとオトクに見えますが、ただ先程からお伝えしている通り、家賃が安くなればなるほど、「入居者の質が悪くなる」傾向となるため、家賃を抑えることができた半面、トラブルに巻き込まれてしまうといった代償を負う可能性が出てくるので、その点は十分注意が必要です。
現在入居している物件自体には「問題」がなく、ただ「都合によって今後家賃を支払い続けるのは困難」な場合には、更新のタイミングで「管理会社（オーナーさん）と交渉」されることをおススメします。
賃貸物件は、お客様が退去された後「必要に応じてリフォームを行った」上でお部屋を貸し出しますので、ある程度の費用が掛かってしまいます。ただお客様が一定期間入居されることによって、リフォーム費用は「回収」することができ、回収完了後は「利益が発生」することから、オーナーさんの立場で考えた場合「住み続けてもらった方がオトク」になるので、長期入居されているお客様ほど「交渉が通りやすく」なるのは間違いなさそうです。
数千円程度の値下げならば、オーナーさんも許容範囲内という認識をもっていることから、交渉が成立しやすくなります。ただお客様の方からご相談してもらわないと、現在の家賃のままで更新してしまうので、その点は十分注意して下さい。
４．更新料の交渉自体はNG
賃貸物件を更新する際、更新料が設定されている物件では、更新料を支払わなければなりません。
更新料を支払うことに対して「納得」されている方は、あまり多くはないのが実情ですが、更新料支払いに関して「交渉すること自体」NGとなっています。
どうして交渉することができないのかというと、契約時において「仲介担当者から、この物件は更新料は発生する物件」であることを説明し、お客様も納得した上で「署名捺印」をしている以上、入居後に更新料減額交渉することは、できません。
また更新したいが「更新料支払いを拒否」したまま、更新時期を迎えた場合、自動的に「法定更新」に切り替わり「期限の定めがない賃貸借契約」となります。
ただし、契約時に交わした賃貸借契約書に「法定更新になった場合、更新前と法定更新後2年ごとに更新料の支払いを求める」と記載があると、法定更新したとしても「更新料の支払いが発生」するので、その点は注意が必要です。
５．まとめ
いかがでしたか？
更新時期を向かた時、更新するかどうか非常に悩んでしまいますが、ただ費用が高額になってしまう「住み替え」をするより、家賃を少しだけ値下げしてもらうように交渉をした方が、結果的にはオトクになる可能性が高くなります。
また、現在入居している部屋の家賃より「1万円以上安い部屋で長期入居」すると、住替えした方が「家賃を抑えられる」ことになるものの、ただ家賃が安い物件ほど「物件の質が低下」することが予想されるので、もしどうしても家賃が安い物件に住まないといけなくなった場合には、仲介担当者に「管理の質が良い物件」を紹介してもらうように、お願いして下さい。
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