賃貸物件における管理体制に関しては、2つのパターンがあります。
１つは、大手管理会社を初めてとする「管理会社」が、オーナーさんと「管理委託契約」を結んで物件契約している物件。
こちらに関しては、物件におけるトラブルや相談などを「管理会社」が一手に引き受け、また大手管理会社物件では「24時間管理」を実施している場合が多いので、緊急時にも対応している面では、心強いですよね。
一方、数的にはそれほど多くはないのですが、管理をオーナーさん自ら行ってる「自主管理物件」と呼ばれている管理方法もあります。こちらに関しては、管理会社に管理委託せず、オーナーさん自ら対応している物件となります。
自主管理物件に入居すると、契約関連で「メリット」になる反面、ハード面において「デメリット」を強く感じてしまいます。ただオーナーさんによって、デメリットの振り子幅は、大きく異なりますので、入居後「後悔」しないようにするためには、契約する前に「ある部分」をしっかりと確認すべきです。
目 次
１．自主管理物件のメリット
自主管理物件のメリットといえば、通常の賃貸借契約では、まず設定されている「仲介手数料」「更新料」「家賃保証会社の保証料＆更新料」が発生しない事。
ただ、物件によっては「賃貸借契約のみ、仲介会社に委託」しているところもあり、また近年では、自主管理物件でも「家賃保証会社を利用」することができる会社も出てきたので、この様な物件では、仲介手数料や保証料が発生するかもしれませんが、ただ更新料に関しては「管理会社物件」との差別化を図るために「無料」にしている所が多いとのこと。
更新料が無料になると、長期入居される方にとっては、更新料分が「節約」されるので、とってもオトクになります。また不動産仲介会社に一切通さずに、オーナーさんが独自で集客をしている場合には、仲介手数料も発生しないので、少しでも初期費用を節約させたい方にとっては、メリット大と言っても過言ではありません。
２．自主管理物件のデメリット
１）24時間管理になっていない可能性
自主管理物件では、管理上で発生した問題に関しては、全てオーナーさんが対応することになります。
その中でも最も大変な作業といえば、賃貸物件において「深夜帯」「土休日」に発生した「設備トラブル」に対して、自主管理物件では「どのような対応をしているのか」が問題となります。
大手管理会社では「24時間管理体制」をとっていて、緊急性が高いものに対しては、現場担当者がすぐに急行し、設備対応を致しますが、初歩的な修繕の場合ならば、料金が発生することはなく、さらに24時間管理は、入居者様特典として無料となっています。
一方、自主管理物件においては
・オーナーさんが対応するか
・外部委託をするか
どちらかとなりますが、オーナーさんが「賃貸経営」に素人の方、また県外在住の方の場合、対応が後手後手になってしまう可能性が高く、また外部委託をした場合、当然委託先に「料金を支払う」ことになりますが、その費用負担が「オーナーさんが全額負担しているのか」「ご入居者様にオプション扱いにしているのか」によって、物件管理の質に大きな差が生じてしまいます。
エスティ―メンテナンス株式会社によると、24時間管理を外部委託した場合における「夜間入電率」は16％とのことですので、確率的にはそれほど多くはないと思われますが、ただ「24時間管理」に入っていない物件では、ご入居者様が直接オーナーさんに「連絡」をしなければならず、さらに漏水など重大な事故が発生した時、オーナーさんと連絡が取れなければ、ご自身でとりあえず「24時間対応している修理業者」に連絡をしなければなりません。
２）トラブルが発生した時、どう対応するのか？
賃貸物件においては、足音などが原因と思われる「生活音（騒音）問題」が、頻繁に発生しています。
この問題に関しては「築年数や建築構造は一切関係なく」発生していて、管理会社においては「問題が長期化すると、退去のきっかけになってしまう」と認識しているので、早急に対応して解決をはかっています。
一方、自主管理物件の場合は「オーナーさん」が全てを対応することになるので、もしご入居者様から「騒音に対する相談」を受けた場合には、オーナーさんが対応しなければなりませんが、オーナーさんが「日中の時間帯仕事をしている」「県外に在住」している方は、当然対応が遅くなってしまうので、問題が長期化になってしまう可能性が出てきます。
３）修繕対応をしてくれるのか？
賃貸物件に備え付けの設備（エアコン、換気扇など）は、オーナーさんの所有物であることから、もし設備不良が発生した際には、オーナーさんに修理や交換の許可を求めないといけないことになっています。
管理会社物件では、お客様から「設備不良連絡」を頂いた際には、管理担当者からオーナーさんに「修理／交換依頼」をすると、大抵の物件では「修理／交換OK」となるので、すぐに対応して、ご入居者様に迷惑をかける時間を短縮することができます。
一方、自主管理物件の場合も「オーナーさん許可」が必要ですが、「オーナーさんが電話に出ない」「修理依頼をお願いしても、返答を濁らす」などしてしまえば、当然修理交換までに時間がかかるので、日常生活がしづらくなってしまいます。
４）退去立ち合い
賃貸物件においては、退去後に「室内確認」＝退去立ち合いを行い、退去精算を行います。
退去精算とは、賃貸物件では退去時に「原状回復に戻さなくてはならない」ルールがあり、自然損耗などによって劣化してしまったものに対しては、原状回復義務は「借主であるオーナーさん」負担となりますが、入居期間中に発生させてしまった「故意過失による破損や汚損」に関しては「借主＝入居者様負担」となってしまいます。
管理会社物件では、管理担当者が立ち合いを行いますが、その場所には「オーナーさん」は一切立ち会いません。どうして立ち会わないかというと、利害関係者でもあるオーナーさんが立ち会うことになると、公平な目線で退去精算することができない（オーナーさんとしては、少しでも原状回復費用を支払いたくはないと思ってるため）ため、管理担当者のみが現場に立ちます。
一方、自主管理物件では「退去立ち合いは、オーナーさんが行う」のが基本。
賃貸管理に精通していないオーナーさんの場合、内装業者さんと一緒に立ち合いを行うことになりますが、利害関係がものすごく濃くなってしまうオーナーさんが退去精算をするとなると、当然公平な目で精算してくれる可能性が、果たしてどのくらいあるのか「懐疑的」と言わざるを得ません。
３．まとめ
築年数は一切関係なく、賃貸物件では「いつ設備不良が発生するか」把握することができず、ご入居者様からの連絡を受けて「初めて把握」するのが現実です。
そのため、賃貸に入居する際には「しっかりとした管理をしてくれる物件」に入居する事が絶対条件となり、大手管理会社においては「24時間管理」をしてくれる点においては、ある意味において不安材料がないものの、自主管理物件においては、全ての対応がオーナーさんになってしまうので、果たしてどこまでしてもらえるのか、懐疑的です。
ただ、自主管理をされているオーナーさんの中には、本業でされている方もいて、そのような方は「管理会社並みにしっかりと管理」してくれることから、もし自主管理物件に入居する場合には、本業でされているオーナーさんの物件に入居されることをおススメします。
また、自主管理物件における「入居中における契約トラブル」を回避するためには、やはり「お部屋募集のみ仲介会社で行っている物件」に入居されたほうが、いいのかもしれません。
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