賃貸物件に入居する際においては、賃貸借契約書を仲介会社に、必ず作ってもらうことになります。賃貸物件に入居する期間においては、お客様によってばらつきがあり、早い方では1年未満、長い方ですと10年以上ご入居している方もいます。
もし都合によって、現在借りている賃貸物件から「退去」しなければならない場合には、管理会社に「賃貸借契約を解約」したい旨の連絡をしなければなりません。
そこでふと気になる点があるとすれば、契約期間中における「借主側からの解約」について、ペナルティーなどが発生するものかどうかではないでしょうか？
もし解約することによって、ペナルティーが発生してしまうと、契約内容によっては、ご入居者様にとって「不利」になってしまうことから、解約しないほうがいい場合も出てきます。
今回のブログは、賃貸借契約を解約する場合、解約することは可能になるのかどうかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．賃貸借契約には2種類ある
賃貸借契約には、実は2種類あるのをご存知でしょうか？
賃貸検索サイトの物件詳細ページにおいて、契約スタイルが記載されているはずですが、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、大多数の賃貸物件においては、普通借家契約で賃貸借契約をしている場合が多いです。
（１）普通借家契約とは
普通借家契約の場合における「契約期間」は2年に設定されていることが多く、更新時期を迎えた際、そのまま継続して住み続ける場合においては、更新手続きを行うことによって、さらに契約期間が2年間延長となります。なお、更新に関して「制限」は設定されていないことから、何年でもご入居する事が可能です。
また、万が一にも「契約更新を忘れてしまって」契約期間を過ぎてしまった場合、自動的に更新＝法定更新したものを見做され、これ以降は「期限の定めがない契約」となります。
ただし、契約時において「法定更新に切り替わった」際においても、更新料の支払いを求めているといった記載があると、法定更新になったとしても更新料は支払う義務が発生します。
（２）定期借家契約とは？
定期借家契約とは「予め契約期間が設定」されていて、契約期間満了をもって「必ず退去」しなければなりません。（なお、借主貸主双方の合意があれば再契約は可能）
定期借家契約の契約期間は、物件によってさまざまで「1年未満～3年」などとなっていますが、定期借家契約は原則として「契約途中の解約」は原則として認めてなく、どうしても解約したい場合には、残りの契約期間分における家賃を「支払う」義務が発生してしまいます。
２．普通借家契約の場合は、いつでも解約可能だが…
大多数の物件では、普通借家契約となっていることから、2年契約の途中で「解約をしたい」場合においても、契約満了までの家賃を支払う義務は発生しませんが、ただし「賃貸借契約の特約事項」において『短期解約違約金』が設定されている場合においては、入居期間が一定数を超えていないと、違約金の支払いをしなければならなくなります。
短期解約違約金が設定されている物件とは？
短期解約違約金については、どの物件にも設定していることはなく、一部の物件を対象として設定されているケースが圧倒的に多いです。
例えば、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」付きの物件に入居した場合、フリーレント期間は、家賃支払いが無くなる（ただし共益費や駐車場代などは別）ので、ご入居者様の立場で考えれば、100％オトクとなります。
こんなことは現実的にはあり得ない話ですが、一定の制限をかけておかないと、フリーレント終了を見計らって「退去」してしまえば、家賃を支払うことがなく退去となってしまうため、オーナーさんや管理会社にとって見たら、大損をしてしまいます。
そこで、一定期間は必ず入居してもらいたい（考え方を変えれば短期間での退去を防ぐ）ため、フリーレントなどがついている物件を対象に「短期解約違約金」を契約書の特約事項に入れているケースが多いです。
短期解約違約金の内容に関しては、大体の物件では「契約日から1年未満で退去した場合にいは、違約金として家賃1か月分を支払う」ケースが多いものの、管理会社によっては「1年未満で退去した場合、家賃2か月分を支払う」ところもあるので、契約書にサインをする時には、必ず確認した上でサインをして下さい。
サインをしてしまうと、短期間で退去した場合、違約金支払いをすることに「同意」したと見做されるので、違約金支払いがもし発生したとしても「支払いを拒否すること」はできません。
３．短期契約可能な物件に入居する
1年も賃貸物件には「住まない」ことが確実視されている方においては、あえて賃貸物件を選択してしまうと、初期費用がもったいなくなってしまうことから、もし短期間でしか借りられない方は、「マンスリータイプの賃貸物件」を選択されたほうがいいと思います。
一昔前は、マンスリータイプの賃貸物件と聞くと、家具家電がついた賃貸アパートといったイメージが強かったのですが、近年では「ライフスタイルの変化」によって、あえてホテル暮らしをされる方がいます。
シングルタイプのホテルが「マンスリー賃貸」として、貸し出されていることが多くなってきているため、同じところに長期出張される場合においては、むしろホテル型のマンスリー賃貸を選択されたほうが、費用を抑えることができるかもしれません。
４．まとめ
いかがでしたか？
普通借家契約の場合においては、違約金設定がなければ「好きなタイミング」で解約することができます。ただ短期間での解約になってしまうと、正直「高額になってしまう初期費用」がもったいないような感じがするので、もしあらかじめ1年程度しか住まないことが決まっているならば、「1年程度の定期借家契約がある物件」もしくは「マンスリータイプの賃貸物件」を選択されたほうがいいと思われます。
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