賃貸物件に入居する際、宅地建物取引士の資格を持つ仲介担当者から契約内容を口頭で説明を受けた上で、契約書に署名捺印しています。
そのため賃貸借契約書に明記された内容は、必ず遵守しなければなりません。
都合により現在入居している部屋を退去する場合、基本的に退去1か月前までに管理会社に連絡しなければなりませんが、もし退去手続きを経ないまま友達などに部屋を貸してしまうと、重大な賃貸借契約違反に問われますが、多くの入居者様はなぜ友達などに貸す行為がNGなのか理解されていないと思います。
そこで本投稿は退去手続きをしないで勝手に友達などに部屋を貸す行為が、なぜ重大な契約違反になるのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．転貸（又貸し）は重大な契約違反
賃貸物件ではオーナーさんが認めない限り第三者に転貸（又貸し）はできないことになっています。これは民法第612条及び賃貸借契約書に記されています。
契約者本人は決して悪気があって貸していないと思いますが、そもそもどうして転貸は禁止されているのでしょうか？その理由は以下２つを挙げることができます。
管理上のリスクが高まる
利益を得る
それではそれぞれの理由を見てみましょう。
管理上のリスクが大きくなる
契約書に記載がない第三者が入居中、重大な事故（例えば漏水や火災）を発生させた場合、家財保険の補償対象外となります。管理会社（オーナーさん）から高額な修繕費を一括で支払うことになり請求先は入居者様となります。
高額な修繕費を請求されれば、友人関係は破綻になりさらに、支払えない場合は連帯保証人もしくは家賃保証会社に請求が回ります。
一番のリスクは家賃保証会社が代位弁済すると入居者様が所謂ブラックリストに入ってしまうため、少なくとも5年間は銀行から融資を得たいと思っても借りることが難しくなります。
また転貸すると室内で違法行為をする方も出てくる可能性は高くなるため、転貸は禁止されています。
利益を得る
第三者に転貸する場合恐らく料金は発生しているはずですが、実際の家賃より「高い料金設定」している可能性も十分に考えられます。
管理会社／オーナーさんは転貸に伴う金銭的トラブルを避けるために、転貸を禁止しています。
２．転貸（又貸し）は即契約解除
「転貸（又貸し）行為は黙っていればわからない」と思っている方はいるかもしれませんが、転貸（又貸し）行為はすぐに発覚してしまうものです。
もし転貸行為が発覚した場合、どのようなペナルティーがあるのかというと…
一発で賃貸借契約を解除され、場合によっては多額の違約金を支払う
可能性が極めて高くなります。なぜ契約解除された額斤の支払いをしなければならないのか？最大の理由は契約上における信頼関係を破綻させてしまったからです。
そもそも賃貸借契約は入居者様とオーナーさんの信頼関係で成立しているもの。ただ転貸は契約上の信頼関係を破綻させてしまいます。
民法第612条で転貸した場合は「賃貸借契約を解除できる」と明記されているため、事前通告なく即契約解除となり、オーナーさん次第では違約金を請求されしまいリスクが高くなります。
また契約者本人と転貸した人は管理会社の「ブラックリスト」に掲載されてしまうため、今後管理会社が管理している物件には入居できません。
３．まとめ
本投稿は退去手続きをしないで勝手に友達などに部屋を貸す行為が、なぜ重大な契約違反になるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
管理会社にとって転貸は家賃滞納と同じぐらい嫌がれます。そのため転貸が分かった時点でたとえどのような理由があったとしても、契約を継続することはできないため契約は解除されてしまいます。
悪気があるなしに関わらず勝手に部屋を貸す行為は絶対にしてはいけません。
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