近年においては、契約時において「仲介会社が指定する家賃保証会社」に保証料を支払うことが必須となっています。大手管理会社物件はもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件においても、契約時に家賃保証会社を利用している物件が多くなっています。
一般的な保証会社では、契約時に「初回保証料」として「家賃50～100％」分を支払い、その後毎年「更新料」という名目で1万円～2万円を支払うことになります。
初回保証料／更新料は家賃滞納あるなし関わらず、退去時に返金されることはありません。そのため掛け捨てとなってしまうため借主にとってはマイナスとなってしまいます。
本投稿は、交渉すれば賃貸保証料回避することができるかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸保証料に関するポイント”
１．家賃保証会社について
賃貸物件に入居する場合、必ず連帯保証人をつけなければなりません。
連帯保証人をつけることで、借主が家賃滞納／夜逃などをしても、連帯保証人が借主に変わって債務を引きついでくれることから、貸主側も安心して貸すことができます。
ただし、借主／連帯保証人に対して直接的に債権回収することは難しく、管理会社などができるのはあくまでもお願いベースのみしかできません。
また近年ではライフスタイルの変化によって家庭の事情で連帯保証人をつけることが難しい方が増えてきています。
そこで2000年代から費用を支払うことで事実上の連帯保証人の役割を担う「家賃保証会社」が誕生し、今では賃貸物件の約8割は利用していると言われています。
家賃保証会社の利用によって、契約時の連帯保証人は原則不要となることから…
借主にとっては契約時連帯保証人を探す必要がなくなる
貸主にとっては、滞納などのリスク回避ができる
ことから双方にとってメリットになります。
２．保証会社利用の背景
家賃保証会社の利用が増えたことで、借主側は契約時における連帯保証人を探す手間が省ける一方、契約時に初回保証料／更新料を支払うことになるため、金銭的な負担が増えることになります。
家賃保証会社の利用が増えた背景には、貸主側の切実な事情があります。
債権回収が確実にできる
家賃滞納が発生すると貸主は借主及び連帯保証人に対して、家賃回収を行います。ただ借主／連帯保証人が支払いできないと言われてしまうと、これ以上のことはできません。
資産差し押さえなどをすれば回収することはできるものの、司法判断を仰がなければなりませんので、貸主側にとって時間と費用が掛かってしまいます。
家賃保証会社を利用することで、家賃滞納が発生しても代位弁済請求すると、管理会社／貸主側は保証会社が家賃分を支払ってくれるため滞納リスクを回避することができます。
ただし借主の債務は当然なくなることはありません。立て替えた分は保証会社が回収することになります。
裁判費用を出してくれる
家賃滞納が連続して3か月以上続くと、賃貸借契約上における借主と貸主の信頼関係破綻しているとみなされます。
そのため貸主は賃貸借契約の解除を一方的に通告することができますが、借主側には借地借家法による借家権という法的権利が与えられるため、正当事由がなければ強制的に退去させることができません。
家賃滞納は正当事由として認められるものの、正当化するためには司法判断を仰ぐ必要があります。
家賃保証会社を利用すると貸主に変わって保証会社が全て対応し、さらに裁判費用も保証会社が負担してくれるため、貸主側の金銭的リスク及び債権回収が確実に約束されます。
３．保証料及び更新料を回避する方法はあり得る？
掛け捨てとなってしまう保証料／更新料を支払いたくはないと考えている借主は多いはずです。
交渉すれば何とかなるとつい考えてしまうものですが、管理会社／貸主は、家賃滞納リスクなどを回避することができる家賃保証会社の利用をやめる考えは100％ありません。
そのため交渉しても断れる可能性が極めて高く、保証料及び更新料減額も難しいのが正直なところです。
４．どうしても保証料支払いがイヤな場合
どうしても契約時において家賃保証会社の利用を避けたいのであれば、家賃保証会社不要物件を選択するしか方法はありません。
ただし家賃保証会社不要物件に入居する場合、以下の点に注意しなければなりません。
家賃保証会社利用物件が多くなっているため、数的には少ない
家賃帯が低い物件が多いため、物件によっては借主の質が低下している
管理の質も悪いことが予想されるため、生活がしにくいかもしれない
５．まとめ
今回は、交渉すれば賃貸保証料回避することができるかどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
貸主側にとって家賃滞納が発生すると確実に回収することができませんが、家賃保証会社を利用することで保証会社が倒産しない限りは代位弁済請求することで立て替えしてくれます。
そのため貸主側が家賃保証会社の利用をやめる考えはないことから、借主側が交渉しても体よく断れるのが正直なところです。
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