入居している賃貸物件で物件全般に関する相談をしたい場合、管理方法によって相談窓口が異なります。物件を所有しているオーナーさんが賃貸管理会社に管理委託している場合は管理会社、オーナーさんが直接管理（自主管理）している場合はオーナーさんが窓口となります。
国土交通省によると自主管理物件は全体の約2割、残りの8割は管理会社に管理委託（一部のみもある）しています。
賃貸物件における管理業務とは…
家賃の入金管理
家賃滞納者への督促＆回収
クレーム対応
退去立ち合い
建物or設備点検整備、補修
などがあります。管理会社に委託している物件では全て管理会社が行いますが、自主管理物件では上記業務をすべてオーナーさんが行います。
オーナーさんの管理スキルが乏しいと入居後トラブルに発展＆後悔する可能性が高くなります。
本投稿は自主管理物件はお勧めできない理由をお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．自主管理物件はお勧めできない理由とは？
物件管理を円滑に行うには最低限の管理スキルは必須。自主管理物件でオーナーさんが管理スキルを持っていないと以下トラブルが発生した際早急に対応することができないため、入居したことを後悔してしまいます。
１）設備修繕
賃貸物件に備え付けられている設備は経年劣化が進むと設備不良を起こすことがあり、修繕費用はオーナーさんが負担することになっています。
基本的に経年劣化による設備トラブルが発生すると「設備交換」することが多いのですが、オーナーさんによっては…
交換ではなく修理
対応せず放置
対応が遅い
ことがあります。一定期間内に対応しなければ入居者様はオーナーさんに対して利用できなかった期間中の家賃減額を請求することができます。（民法第611条1項）
殆どのオーナーさんは改正民法を理解（管理会社経由もある）しているため早期に対応しますが、自主管理物件の中には上記を理解していない方もいます。
２）夜間対応
設備不良はいつ発生するか予測できません。特に夜間帯に設備トラブルが発生した際どこに連絡すればいいかわからなくなってしまいます。
管理会社物件では24時間対応しているケースが多いため、トラブルが発生した際はコールセンターに連絡すれば担当者が現場に急行し対応してくれます。
一方自主管理物件の場合で契約時24時間サポートに加入（有償の場合が多い）に入っていないと、夜間帯であってもオーナーさんに連絡しなければなりません。
ただオーナーさんによっては連絡がつかない可能性があり、緊急性が高い場合は入居者様の方で外部業者さんを手配し後日修繕費用をオーナーさんに請求することができます。
３）退去立ち合い
賃貸物件では退去時に原状回復に戻す義務があり、退去日に室内確認を行います。管理会社物件では管理担当者が確認しますが、自主管理物件ではオーナーさん（場合によっては内装業者さんも同行）が立ち合います。
利害関係者が退去立ち合いを行うと、場合によっては高額な退去費用を請求されることがあります。
２．自主管理物件の確認方法
賃貸検索サイト内では管理形態を確認することはできません。自主管理物件の確認方法は以下2つとなります。
内見時
管理会社に管理委託している物件では、敷地内フェンスに「管理と記載されたボード」が設置されています。一方自主管理物件はボードが設置されていませんので、内見時ボードの有無で判断することができます。
仲介会社に確認する
あとひとつの方法は仲介会社に確認する方法です。仲介会社では募集物件の管理形態を把握しているため事情を話せば調べてくれる可能性が高いです。
３．まとめ
今回は自主管理物件はお勧めできない理由をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
誤解のないようにお伝えしますが自主管理物件の中には管理会社顔負けの凄腕オーナーさんもいますので、そのような方が物件管理を行っていればまず問題はありません。
管理が行き届いていない物件は共用部が清潔になっていないことが多いため、もし清潔感がないと判断した場合は、他の物件を探した方がいいかもしれません。
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