賃貸物件の管理形態は2つに分かれています。
ひとつは管理会社が物件管理しているケースで9割近く占めています。管理会社に管理委託すると管理業務すべてを引き受け全ての相談窓口はオーナーさんではなく管理会社となっています。
あとひとつの管理方法とはオーナーさん自ら管理を行うケースでこのことを自主管理物件と言います。管理会社に管理委託すると毎月管理料が発生しますが、管理スキルがあればオーナーさんでも対応することはできます。
ただ物件管理は煩わしいため、自主管理物件は全体の1割以下となっています。
自主管理物件の一番の問題点は、賃貸管理スキルはないオーナーさんが物件管理すると、入居者様トラブルが発生し、場合によっては事態が深刻化になる可能性があることです。
Yahoo!Japan不動産ページに、自主管理に関するトラブル記事が掲載されていましたので、一部を抜粋します。この様なトラブルが発生した場合、どのように対応すべきなのか解説したいと思います。
【物件について】
・2020年5月に入居。自主管理物件。
・女性専用の単身マンション。オーナーさんの自宅がマンションの隣にある。
・友達が来るけれど、特定の友達だけで、仲介会社OK。来客用駐車場も借りてもOK。
【トラブル内容】
・友達を室内に入れて、一緒に出ようとした時、オーナーさんの旦那さんと名乗る人物から強い口調で「ここは単身専用なのに、二人暮らしをしているのか？契約違反だから即退去だ」「駐車場に借主以外の車を停めることは聞いていない」
【その後の対応】
・仲介会社に連絡をして、オーナーさんの男性が言っていることが「誤解」であることを説明し、後日オーナーさん（奥さん）が正式に謝罪。契約時の条件はすべて認める。
・ただ次の日、またオーナーさんの旦那さんからクレーム。やはり同棲みたいなことをしているのは許せない。さっさと出ていけ。
【ご入居者様の心境】
・できれば、すぐにでも退去したいが「引越し資金」がない。どうしたらいいのかわからない。
①契約時にすでに仲介会社・オーナーさんに了解済み
女性専用マンションでも同性の友達が遊びに来ることは全く問題ではありません。さらに契約時に友達が来ること／来客用駐車場を利用することは仲介会社／オーナーさんが了承している以上、オーナーさん側がクレームを言う権利はありません。
また入居者様を注意／指導する場合は、あくまで賃貸借契約書／民法に違反している可能性がある場合のみで、さらに注意／指導できるのは管理会社及びオーナーさんのみで、オーナーさんの旦那さんは一切の権限はありません。
②同棲の定義とは？
女性単身物件の場合であっても、同性の友達／ご両親が1泊程度泊まること自体、特段問題ではありません。（ただし親族以外の独身男性が物件出入り／宿泊などの同棲は完全にNG）
③正当事由がない限り退去できない
オーナーさんの旦那さんから再度「物件から出ていけ！」と言われたみたいですが、正当事由がなければオーナーさんは入居者様を退去させることはできません。（自主的に退去するのであれば別ですが…）
そもそも入居者様はオーナーさんと比べるとパワーバランスが弱いため、法的権利を守る目的から借家権が与えられています。その中でオーナーさんが入居者様を解約／契約更新拒絶するには正当事由がないと認められないと言われています。
また正当事由は司法判断を仰がなくてはならないため、契約解除＋強制退去させたいのであれば不動産明け渡し訴訟を提起しなければなりません。ただし今回の理由で入居者様の契約を解除／退去させることはできません。
そのためオーナーさんの旦那さんの主張は無視してもいいです。またあまりにもしつこい場合は警察や弁護士などに相談されることをおススメします。
まとめ
今回のケースですは自主管理物件だから発生した問題であり、管理会社物件であれば今回のオーナーさんの旦那さんの言動は完全にアウトであることを認識しているため、オーナーさんに厳重に注意し口出ししないように指導しています。
自主管理物件は正直当たりはずれがあるため、適切な物件管理を求めるのであれば管理会社物件の方がまず間違いはありません。
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