賃貸入居審査通過後、オーナーから一方的に契約キャンセルを言われた場合、何が原因なの？
- mosada-hina-1122
- 2024年5月21日
- 読了時間: 6分
賃貸物件に入居する際には、必ず入居審査が行われます。
近年では契約時家賃保証会社を利用している物件が増えてきたので、保証会社審査及び管理会社（オーナー）審査にそれぞれ合格すれば、契約手続きに入ります。
一般的に入居審査後にキャンセルになることは殆どなく、また仮にあったとしても借主側の都合（例えば両親から反対された／他の物件の方が気にった）が圧倒的に多いのですが、ごく稀に貸主側の都合で契約キャンセルされることがあります。
賃貸契約は賃貸借契約書に署名捺印する前であれば、どのタイミングでもキャンセルは可能で、また初期費用も全額返金されます。
貸主にとって契約が成立すれば毎月家賃収入が得られるため、キャンセルを申し出ることは自分の首を絞めるようなものです。ただ百も承知でキャンセルを申し出ることは、入居させることが難しいと判断した可能性が極めて高いと言えます。
本投稿は貸主が賃貸キャンセルを申し出る理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
１．過去に滞納歴があった場合
部屋探しされる方が入居申込書に記載すると、仲介会社は提携している家賃保証会社にお客様情報を流し入居審査を行います。
家賃保証会社で行われる入居審査とは主に…
申込者が記載した会社は実在するか？
家賃支払い能力があるか？
過去に滞納歴があるか？（信用情報が確認できる場合）
などを確認し、問題がなければ数日で結果が届き管理会社審査に回ります。基本家賃保証会社審査で落ちる方は殆どいませんが、ごく稀に「滞納歴」があることを理由に入居審査に落ちる方がいます。
保証会社審査に落ちた場合、仲介会社では提携している別の家賃保証会社に再審査を行い、そちらで何ら問題がない場合には管理会社審査に回りますが、ただ審査に落ちたことは管理会社に報告されます。
保証会社には、大きく分けると3つに分類されています。
①独立系：
管理会社の関連会社が運営している。信用情報を確認することが一切できないため、他社物件／クレジットカード滞納が仮にあっても滞納歴を確認することができません。
②信用系：
保証業協会に加盟している保証会社では、独自の信用情報機関を有しています。同協会に加盟している保証会社を契約時に利用した場合、他社物件でも滞納歴を把握することができます。
③信販系：
信販会社が運営している保証会社のことで主にクレジットカード滞納すると、履歴がすぐに残ります。一般的には「信販系保証会社審査」が一番審査が厳しいと言われています。
※なお信用系及び信販系保証会社は、信用情報機関を有しているものの「相互リンク」はしていないので、クレジットカード滞納歴があっても入居審査時信用系保証会社を利用してれば、滞納歴を確認することはできません。
管理会社審査では、滞納歴／家賃支払い能力／入居申込者及び同居人の人柄などを総合的に判断し、最終的に貸主に決裁を仰ぎ入居可否を決めます。
管理会社は家賃滞納をものすごく嫌うため、滞納歴がある方を入居させると「入居後も滞納するのでは？」と感じるため正直入居を遠慮したいのが本音です。ただ貸主が入居OKだせば入居させることができるものの、貸主的にも滞納が続き万が一強制退去となったら物件イメージが低下することが予想されます。
そのため一部貸主は入居審査通過後でも、「滞納歴」を理由に契約キャンセルをする可能性があります。
２．収入的に厳しいと判断した場合
家賃保証会社審査を通過するには、家賃は手取り収入の3割以下に抑えることが推奨されます。3割以下に抑えないと家賃滞納リスクが高まるため、もし3割以上になってしまうと確実に家賃保証会社審査で落とされる／連帯保証人をつけることを入居条件にする可能性が高くなります。
管理会社審査においても家賃支払い能力を見ますが、支払い能力がギリギリと判定されると滞納リスクが高まるため、貸主にはその旨を伝え決裁を仰ぎます。
先程と同様に貸主がOK出せば入居決定するものの、貸主も支払い能力がない方に部屋を貸したいとは思いませんので、場合によっては入居審査後でも契約キャンセルする可能性があり得ます。
３．仲介担当から助言があった場合
家賃支払い能力／滞納歴がなくても「人柄に問題」があるだけで、入居を断られる可能性があります。
管理会社／貸主にとって一番恐れているのは、入居後借主が問題行動（騒音トラブルなどモラルを逸脱した行為）を起こしてしまうことですが、上記は内見時の服装／言動／入居動機があまりにも不自然であることが多いです。
賃貸借契約が成立すると借主には借家権という法的保護が与えられます。法的に借主は貸主と比べ弱い立場となってしまうため、正当事由なしでは退去させることができません。
そのため仲介担当者は内見者の人柄に問題があると感じた場合は、その旨を管理会社／貸主に報告します。
人柄に問題がありそうな方を入居させると安定した賃貸経営／管理が難しくなるため、仮に入居審査が通ったとしても契約キャンセルさせる可能性は高くなります。
仲介担当者の助言をきっかけに入居を断った実例紹介
実例①：
一般的に同棲をされる方は二人で内見／入居申込を行いますが、ある女性は同棲を目的とした部屋探しをされているのに、いつも一人で対応していました。
そのため仲介担当者は「怪しい」と感じ在籍確認をした所、会社自体が存在せずその後水商売されていることがわかりました。
実例②：
ある女性がファミリー物件に入居申込を行いましたが、仲介担当者とのヒアリングの際「1年以内に退職するが再就職先は未定」と話されていたとのことです。
仲介担当者としては1年後家賃がしっかりと払えるかどうか非常に気になり、更に現在入居している物件家賃より高い部屋を希望されていたことから、入居動機が不明瞭と判断し、入居を断りました。
４．まとめ
今回は貸主が賃貸キャンセルを申し出る理由についてお伝えしました。
入居審査後に貸主から契約キャンセルを申し出ることは非常に稀です。ただ万が一貸主から契約キャンセルされた場合、恐らく今回紹介した内容が原因と思われる可能性は非常に高いと言えます。
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