近年の賃貸業界において、約8割以上の物件では、契約時に管理会社指定の家賃保証会社に加入することを「必須」としているケースが多くなってきています。
保証会社利用により、連帯保証人は原則不要となるため、一見すると借主にとっては入居時の手間を省けることができます。
保証会社加入物件においては、ご入居者様が「契約時に初回保証料を支払う」「年1回更新料を支払う／もしくは更新料の代わりとして、月額保証料を支払う」ことが求められ、さらに退去時において、滞納していなくても「支払った保証料」は返金されないことから、ご入居者様にとっては、100％損と言っても過言ではありません。
損をわかっているなら、余計に「入居交渉時において、保証会社加入を拒否したい」と担当者に相談されると思いますが、ただ仲介会社または管理会社は、どのような理由があったとしても「保証会社に加入して頂けなければ、入居することはできない」と、お客様提案を拒否します。
では、どうして仲介会社・管理会社は「家賃保証会社に加入することを勧める」のでしょうか？
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１．確実に滞納分を回収したいから
家賃支払い方法に関しては、原則「指定口座から家賃分が引き落とされる」ので、引落日までに家賃分を入金しなければなりません。
なお、間違って「家賃分を入金し忘れた」場合においても、再引落日までに「入金が完了」していれば、滞納とはなりません。
ただ、再引落日に「家賃分が入金されていない」場合は、管理会社では「滞納した」という認識で対応することになります。
保証会社を使っていない場合、契約者本人もしくは連帯保証人の方に「至急家賃を支払ってもらうよう」に、催促を行うものの、これはあくまで「お願いベース」となります。
保証会社を利用していない場合における「家賃回収業務」は、あくまでもお願いのみであり、連帯保証人などが「支払いを拒否」したりすると、これ以上の対応＝回収は難しくなるので、こうなると貸主は「裁判を起こす以外回収」することができません。
一方、家賃保証会社を利用している場合においては、再引落日になっても「引き落とすことができなかった」場合、管理会社が保証会社に対して「代位弁済請求」をすることにより、家賃分を立て替えて支払ってもらうことができます。
管理会社及びオーナーさん的には、家賃滞納リスクから「完全に開放」されることになるので、今では自主管理物件でさえも、保証会社を利用している所もあります。
２．入居審査において、属性判断ができる
家賃保証会社では、独自に信用情報を確認することができます。
利用した保証会社が「信用系」「信販系」の場合は、信用情報機関に問合せをすることができるので、過去5年間に「家賃滞納」「クレジットカード滞納」があると、履歴が残っているので、滞納額／滞納期間によっては「一発で入居拒否」判定を下してしまう可能性があります。
また滞納額が少額／滞納気味であった場合は、家賃支払い能力があれば「入居審査は通す」こともありますが、ただ管理会社審査において、過去に「滞納歴があった」事実が伝えられることから、管理会社によっては、入居審査が通らない可能性があります。
管理会社は、家賃滞納に非常にシビアに考えていることから、信用情報が確認することができる保証会社は、管理会社にとっても「入居審査上とても助かる」ことから、保証会社を利用しない手は、どこにもありません。
３．高額になる裁判費用を負担してくれる
一般的に「家賃を連続して3か月以上滞納」すると、賃貸借契約上における「信用関係が破綻」しているとみなされるので、賃貸借契約を解除することができます。
ただ契約は解除できたとしても、強制的に借主が退去させることができるのかというと、法的な裏付けが必要となります。
ご入居者様は、賃貸借契約が成立した時点で「借家権」が発生し、法的に保護されているので、オーナーさんが退去させたいと考えた場合には「正当事由」がなければならず、それは裁判で判決をもらわなければなりません。
裁判をするとなると「裁判費用が高額」になり、さらにその費用はオーナーさんが支払わなければならないので、オーナーさん的には「頭が痛くなってしまう」のが本音。
しかし保証会社を利用することによって、保証会社が全額裁判費用及び原状回復費用（ただし上限設定あり）を見てくれることから、賃貸リスクを考えた際、管理会社及びオーナーさん的には、保証会社は是が非でも加入しておいた方が得となります。
４．連帯保証人不要によって、入居審査が早くなる
保証会社が普及する前は、連帯保証人をつけることが必須でしたが、ただ原則としては「契約者との血縁関係が強い方（ご両親など）」でないと、管理会社としては「入居許可」を出しづらい雰囲気となります。
また連帯保証人を見つけたとしても「財務能力」（持ち家かどうか／現在の勤務先／年収／年齢など）がなければ、管理会社としても「連帯保証人としては認められない」と判断してしまうので、入居審査がなかなか進まないということも、想定することができます。
ただ、保証会社を利用することによって、原則的には「連帯保証人が不要」となることから、入居審査がスピーディーになり、さらに家庭の事情から「連帯保証人になってくれる人がいない」場合においては、保証会社を利用することによって、その心配をしなくてもいいことになることから、ご入居者様にとっても、利用するメリットはあります。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
家賃保証会社を利用するのは「おかしい」という意見は、確かに理解することはできます。
ただお部屋を貸す側としては「家賃滞納リスク」を軽減させることができなければ、安心して貸すことができません。
家賃保証会社は、経営上のリスク軽減を図れることができる一方で、連帯保証人を原則つけなくてもよいことになる点は、必ずしもお客様が不利になるようなことにはなりません。
さらに、家賃滞納した場合において、一部ネット上において「取り立てが凄い」というネガティブ情報が拡散していますが、確かに昔はモラルが守れない保証会社が存在していたことも事実です。
しかし、少なくとも大手管理会社が提携している保証会社は、保証業協会などに加盟しているケースが多いため、モラルを逸脱したような対応は、まずしないはずです。
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