賃貸物件を探す時、大手賃貸検索ポータルサイトを利用される方は、圧倒的に多いですよね？
同サイトを活用すれば、希望条件を入力するだけで、条件に合致した部屋が掲載されるので、お部屋探しがとても楽になります。
希望条件に入居した後でも、当然ながら退去はその都度発生するため、物件を管理している管理会社などは、再募集を行いますが、その際「隣ん部屋の家賃が安くなっている」と、ついイラっと来てしまいますよね？
同じ物件で部屋の設備的にもあまり変わりはないのに、隣の部屋の家賃が安ければ、「それなら隣の部屋の家賃と同等にしてほしい」と、管理会社に交渉したくなるもの。
結論から先に言いますと、隣の部屋の家賃が安かったとしても、契約期間内においては交渉したとしても、難しいと回答されるのが大多数です。
本投稿は、隣の部屋の家賃が安かった場合、交渉しても減額してもらうことが難しい理由について、お伝えいたします。
▼目 次
１．家賃減額交渉は、法的＆契約上認められている
法的に借主は貸主より立場が弱いという解釈をされていることから、借主を保護する目的として「借地借家法」という法律があります。
同法律の第32条1項に、家賃減額請求に関する記載がされています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
また、賃貸借契約書においても、経済状況や近隣の賃料の変動などの影響によって、賃料が不相当になった時は、協議をした上で賃料の改定を行うことができるとあることから、もし上述に該当しているような理由によって、借主が不利になっている場合には、交渉することは認められています。
２．交渉のタイミングは、更新時に限定されている
「隣の部屋の家賃が安い」のは、明らかに不利だとして、その事実が分かった時点で、管理会社に交渉しても、管理会社はまず受け付けません。
賃貸借契約書には、家賃交渉をする場合「契約更新時」において、協議した上で改定することができると記載されていることから、もし家賃減額をしたいのであれば、更新書類が管理会社から届いたタイミングで、交渉されるのがベストです。
３．減額を主張する場合、根拠を提示
更新のタイミングで「家賃を減額してほしい」と、管理会社に伝えたとしても、管理会社側は「根拠を示してほしい」と借主に伝えるはずです。
先程もお伝えしている通り、更新のタイミングで「家賃減額を要求」する場合には、どうして家賃減額をしたいのか、その根拠を示さなければなりません。
例えば、現在借りている部屋の家賃と、同築年のエリア内の家賃相場に「明らかな乖離」があり、これは不相当だから、相場並みの家賃にしてほしいと伝えると、管理担当者はオーナーさんにその旨を伝えます。オーナーさんがOKを出せば、更新後家賃は減額となります。
募集している部屋の家賃が、自分が借りている部屋の家賃よりも「安い」ことは、結構多くの物件で発生しています。ただもし現在借りている部屋の家賃が「家賃相場との乖離が少ない」場合には、根拠を示すことができないため、交渉したとしても、門前払いにされてしまいます。
また、隣の部屋の家賃が安いといった現象が起こりやすい理由としては、募集している時期によって家賃の差異は発生してしまいます。賃貸業界では、1月～3月は最大の繁忙期であることから、家賃値下げして募集をしているところは、あまりないのが正直なところ。
ただ、5月の大型連休後になると、お部屋探しをされる方は「極端に減ってしまう」ため、この時期に募集をしている物件は、空室期間を短縮させたいため、家賃値下げを行うところが多くなります。
そのため、同じ物件で部屋の条件も同じであっても、部屋によって家賃に差異が発生しやすくなってしまいます。
４．合意がなければ、減額は認められない
更新のタイミングにおいて、借主側から「家賃減額要求」を出したとしても、貸主側が「難しい」と言ってしまえば、交渉は不成立となってしまいます。
もし、家賃減額交渉が決裂してしまい「更新手続きをせず」に、そのまま住み続けてしまった場合、どうなるのかというと、契約上においては「法定更新した」と捉えられ、従前契約がそのまま生かされることになります。
▶契約更新しない場合における退去日の詳細については、過去記事をご覧下さい。
なお、法定更新に切り替わった場合、法的には「期限の定めがない契約」となってしまうため、賃貸借契約において「更新料が設定」されている物件では、法定更新になった時点で「更新料の支払いが不要」となります。
ただし、元々の契約書において「法定更新に切り替わったとしても、更新料の支払いはしなければならない」といった記載があれば、更新料はしならわないといけなくなります。
さらに、法定更新に切り替わってしまうと、退去受付も変わってしまいます。
一般的な賃貸借契約では、退去する時には「退去日から1か月前」までに連絡することになっていますが、法定更新に切り替わると「3か月前」までとなることから、注意が必要です。
５．まとめ
今回は、隣の部屋の家賃が安かった場合、減額することができるかについて、お伝えいたしました。
募集している隣の部屋の家賃が安いと、不公平さを感じてしまうものの、交渉したとしても、丁重に断れる可能性が高いのが、正直なところです。また更新のタイミングで交渉したとしても、オーナーさんが拒否してしまえば、値下げすることはできません。
ただし、入居期間が長い場合には、交渉次第では認められる可能性もありますので、もし入居期間が6年を過ぎている場合には、ダメもとで交渉されてみてはいかがですか？
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