居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」であるため、もしこのまま住み続ける場合においては、更新手続きを行う必要が出てきます。
一般的には、更新日の数か月前に、管理会社から更新に関する書類が郵送されてきます。
管理会社から提示された更新後の契約内容に「合意」ができる場合は、必要事項を記入の上、返信して頂く事によって更新手続きが完了し、賃貸借契約書において「更新料と事務手数料の支払いが明記」されている物件においては、費用を負担して頂く事になります。
ただ、一部の物件においては、更新後に管理会社の方針によって「家賃値上げ」等の条件変更を求めることがあります。ご入居者様にとって、条件変更が発生すると、更新後の生活に影響が出てくる可能性が高くなってしまいます。
もし管理会社からの提案を拒否してしまうと、契約自体が無効になってしまうのでしょうか？
目 次
１．更新の合意には2つある
賃貸物件で契約を更新する方法としては、２つあります。
１）合意更新
これは、借主（ご入居者様）と、貸主（オーナーさん）の双方が「更新後の契約内容」に納得して、合意＝再契約することを意味しています。もし更新のタイミングで、ご入居者様から「家賃を少しだけ安くして！」とお願いされた場合、オーナーさんがOKを出したら、次回の契約は「家賃減額」した内容となり、この契約内容は2年間有効となります。
２）法定更新
更新のタイミングで、管理会社から「家賃値上げ要求」を請求されてしまうケースがあった場合、ご入居者様にとって見たら、毎月の出費が増えることを意味しているので、しっかりした説明（家賃値上げを要求するケースとして考えられるのは、地価の高騰があります）がされない限り、納得することはできませんよね！
納得できないものに対しては「更新に関して同意」することができないため、更新日を過ぎてしまうこともあり得ます。
もしこのような状況になった場合、借主が不利な立場になってしまうことから、更新手続きが完了できなかったとしても「今までと同じ内容で自動的に更新をした」とみなされます。これを法定更新と言います。
なお、法定更新は上記の例の他に、更新手続きをうっかり忘れてしまった方にも適用されます。
２．法定更新をすればOK
もし、管理会社からの更新後の契約内容に「不服」ではあるものの、今住んでいる物件が気に入っている場合においては、仮に管理会社から「更新後の契約内容を理解して下さい」と交渉されても、一言「できませんので法定更新させてもらいます」と回答し、更新日を過ぎれば、今までの契約内容で引き続き生活することができます。
（こんなことはありませんが…）万万が一にも、管理会社が法定更新をされてしまったことに対して「憤慨」し、ご入居者様を退去させようと考えたとしても、借主には「借地借家法による借家権」が認められており、もし退去させるためには「正当な理由」がない限りは、強制的に退去させることができないため、法定更新となったとしても「お客様が自主的に退去」しない限り、管理会社は何もすることができませんので、ご安心ください。
３．更新料はどうなる？
一般論として、法定更新となった場合においては
期限のない契約となることから、更新のない契約
となってしまいます。
元々の契約書に「契約更新の際における更新料支払い」が明記されている場合において、合意更新をすると、更新料の支払いが発生するものの、法定更新は「原則論として後進のない契約」に切り替わってしまうことから、知恵がある方は、この部分にフォーカスして「更新料がある物件なら、合意更新せずに法定更新をした方がオトク」と考えるはずです。
ただ、管理会社などが作成した契約書に…
「法定更新となった場合においても、更新時及び更新後2年ごとに、更新料の支払うものとする」
等といった記載があった場合には、法定更新したとしても「更新料の支払い」が認められるので、更新料の支払い義務は発生します。
なお、ここでも「更新料の支払いを拒否」した場合において、契約時に「家賃保証会社を利用」している方においては、管理会社は家賃保証会社に「更新料分の立替請求」を行い、後日保証会社から「立て替えた更新料の返金請求」をされてしまい、残念ではありますが「信用情報機関にキズをつけてしまう」ことになってしまうので、早急に返金しないとキズの深さが大きくなってしまうので、要注意です。
４．契約更新しない場合も、通告は必要
契約を更新せず、満了を持って退去する場合においても「更新をしない旨」の連絡は必ずしなければなりません。
この場合は、契約満了を持って退去となりますが、万が一「契約満了日以降」においても住み続けてしまった場合においては
遅延した日から明渡満了日までの「日割り家賃」と、違約損害金として、同額の日割り家賃を支払わなければなりません。
例えば退去する月が30日と仮定し、家賃が6万円の場合
1日分の家賃は2000円となりますので、もし明渡が1日遅れてしまうと
違約損害金が加算されてしまうので、4000円を支払うことになり、2日遅れてしまうと8000円を支払うことになります。
５．まとめ
賃貸更新手続きにおいて、法定更新を選択されるケースは、正直少ない場合が多いのですが、仮に法定更新に切り替わった場合において、更新料の支払いが明記されている場合においては、更新料の支払いは発生することになるので、その点は注意が必要です。
なお、あまりにも横柄な要求をしてきた場合においては、無理に法定更新をせずに、もっと条件がいい物件もあるので、契約更新はせずに新しい物件で新生活を始めるのも、決して悪い考えではありません。
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