賃貸物件では退去時に「原状回復に戻す義務」が発生するので、入居者様が退去する際入居前と同じ状態に戻さなくてはなりません。
ただ入居期間が長期化した場合、当然ながら劣化などが発生しているため、入居前の状態に戻すことは不可能です。原状回復できない場合は劣化／破損や汚損状態、また減価償却の観点からから入居者様／オーナーさんどちらに責任があるのか管理会社担当者が確認し、退去精算見積もりを作成します。
本投稿は賃貸減価償却の考え方についてお伝えします。
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▼目 次
１．壁紙の減価償却の考え方
国土交通省が作成した原状回復ガイドラインでは、壁紙の減価償却は6年と定めら6年以上過ぎた場合の残存価値は1円となります。
ポスター設置跡や画鋲跡などがあった場合は、経年劣化／通常使用の範囲内として入居期間関わらず原状回復費用はオーナーさんが負担します。
よく間違えられるのは6年以上入居された方で、壁にシミをつけた／お子さんが落書きしてしまった場合、壁紙の減価償却は既に終了価値は1円のみなので退去時の壁紙原状回復費用は1円だけと主張される方がいます。
減価償却で原状回復費用を決めるのは、破損や汚損原因が両者どちらでもないような場合のみで、上記はもともと100％入居者様負担となるため、減価償却は考慮されずに破損／汚損させた一面分の原状回復費用を負担することになります。
２．お香のニオイは、100％借主責任
心身をリラックスさせたいと思い、お部屋でお香を焚いている方もいると思います。
お香を焚くこと自体契約上問題ありませんが、ただお香が壁紙に染みつき退去時お香のニオイが取れない場合は善管注意義務違反に該当し、ニオイが取れない箇所一面分の費用を負担しなければなりません。
これは、タバコも同じです。
タバコやお香のにおいがとれない／色が変色した場合、これは経年劣化が原因ではなく明らかに入居者様が換気を徹底していなかったことが原因。故意／過失に該当するため減価償却から原状回復費用を設定することはできません。
３．壁紙の穴について
入居中室内にポスターやカレンダーを掲示するため、画鋲を使用することがあると思います。
一般的な賃貸借契約では画鋲程度の穴であれば、通常使用の範囲内として認められるので、退去時に「画鋲程度の穴」があっても原状回復費用はオーナーさんが負担します。
ただし「画鋲の穴以上の穴があった」「画鋲の穴が大量にあった」場合は、通常使用の範囲外となり仮に壁紙が日焼けしていたとしても「減価償却」で修繕費用を決めることはできず「故意過失による破損」となってしまうため、入居者様負担となってしまいます。
４．まとめ
今回は賃貸減価償却の考え方についてお伝えしました。
減価償却で原状回復費用を決めるのはあくまで、入居者様／オーナーさんどちらの責任なのかわからない場合だけであり、入居者様が故意過失により破損や汚損指せた場合は、一切減価償却は考慮されないため注意が必要です。
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