賃貸を借りる時、敷金などの初期費用を仲介会社に支払わなければなりません。
ただ、初期費用は家賃4～5か月分の費用がかかることから、賃貸に入居されるお客様にとっては「できるものなら節約したい」と考えるはずです。
季節によっては初期費用の一部をサービスしてくれる可能性がありますが、ただ1月～3月の超繁忙期は、交渉してもまず撃沈されることが殆ど。ただ裏ワザを使えば「誰でも簡単に初期費用を節約」することができます。
目 次
１．初期費用のおさらい
２．交渉してもいい物件と悪い物件
３．裏ワザ①：敷金・礼金なし物件を狙う
４．裏ワザ②：仲介手数料が無料になる物件とは？
５．裏ワザ③：前家賃（家賃）を帳消しにできる？
６．裏ワザ④：契約日を月末にすること！
７．まとめ
１．初期費用のおさらい
賃貸物件に入居する際に支払う初期費用について、あらためて説明します。
初期費用に関しては、物件や管理会社ごとで「設定項目」に差異はあるものの、一般的な初期費用には、下記の項目が含まれています。
・敷金：入居時に預け入れる担保金。入居中故意に壊さない限り退去時返金されます。
・礼金：オーナーに支払う謝礼金。
・仲介手数料：仲介会社に支払う報酬料。契約に至らなければ料金は発生しません。
・駐車場代：駐車場を借りる場合、料金が発生します。
・町内会費：町内会に支払う費用。
・前家賃：契約前に当月及び翌月分の家賃を先払いします。
・家賃保証料：家賃保証会社必須物件に関しては、契約時に保証料支払いが発生します。
・カギ交換：玄関のカギを新しくすることにより、前入居者の入室を防ぐ効果があります。
・ムシ駆除、除菌費用：外部業者にムシ駆除及び除菌を依頼する場合、費用が発生します
２．交渉してもいい物件と悪い物件
賃貸物件を探す時、出来ることならば初期費用の支払いは抑えたいところ。
ただ交渉しても「良い物件」と「悪い物件」が実はあるんです。このことを覚えておくだけでも結果は全くと言ってもいいほど違ってきます。
まず交渉してもOKな物件とは、築10年以上経過している物件。
実は築10年を過ぎると、物件の資産価値が下がってしまうので、家賃を維持するのが難しい物件が増えてきます。空室を募集していても、なかなかお部屋が決まらない場合があるので無理のない範囲内で交渉を行えば、交渉が成立する可能性は高くなります。
一方、交渉してもまず無理な物件とは、新築物件。
新築物件は、仲介会社にとって「ドル箱」みたいな物件で、初期費用や家賃を高く設定していても「入居したい」ニーズは昔も今も多いことから、初期費用の交渉をしても「撃沈」される可能性が高くなります。
３．裏ワザ①：敷金・礼金なし物件を狙う
敷金は、通常使用していたら退去時に返金されるお金。
見方を変えれば、お部屋を丁寧に使っていれば、そもそも預ける必要がないお金。一般的に長期入居すればするほど、室内の設備は「減価償却」していくので、敷金が返金される確率は高くなっていきます。
それならば、あえて敷金が設定されてある物件に入居するのはもったいないですよね。
一方礼金は、オーナーさんに入居許可してもらったことに対するお礼という意味合いが強い費用ですが、近年施工された新築物件は管理会社が「一括借り上げ」をしているので、礼金が設定されていても、その費用は管理会社（仲介会社）の売上となるだけで、また礼金は敷金とは異なり、退去時に返金されないので、正直言ってもったいない費用。
敷金と礼金が設定されている場合、おおむね敷金1か月・礼金1か月になっているケースが多いので、これが無料になれば家賃2か月分の費用がなくなるので、お客様にとってはメリットがありますが、ただ築10年未満の物件は、交渉しても無駄に終わる場合が多いので注意が必要です。
４．裏ワザ②：仲介手数料が無料になる物件とは？
仲介手数料は、お客様がお部屋を契約して頂いたことに対する報酬料ということもあるので、仲介会社が仲介手数料を無料にすることは、ほぼないと言っても過言ではありません。
不動産仲介会社の売上は「仲介手数料」が大半を占めている以上、法律上限の家賃1.1か月分（仲介手数料は消費税10％が発生します）は何が何でも貰いたいと思っていますが、ただ意外な方法で「仲介手数料が無料」になることをご存知でしょうか？
大手管理会社においては、管理物件間の「住み替え」を行った際、本来発生する仲介手数料が無料もしくは半額になるところがあります。
賃貸に住替えをする際、管理会社のことはそこまで考えていないケースは多いと思いますが、もし今後住替えをされる方は、同じ管理会社を使うことをおススメします。
５．裏ワザ③：前家賃（家賃分）を帳消しにできる？
賃貸の初期費用が高額になってしまう要因の一つに、初期費用の中に翌月分までの家賃を先に支払う「前家賃」制度があります。
契約日当日から翌月分までの「家賃」「共益費」「駐車場代」等の費用を先払いしなければならないことから、この時点で2か月分の費用が発生してしまいますが、ただ裏ワザを使えば前家賃に含まれている「家賃分」が、無料になる可能性もあります。
それは、家賃が一定期間無料になる「フリーレント」が付いた物件に入居する事です。
フリーレントがついていると、前家賃の家賃分と相殺することができ、初期費用を安く抑えることができるので、初期費用をできる限り抑えたいと考えている方にはピッタリ！
注 意
①フリーレントがついている物件は、新築物件・築年数が浅い物件ではついていない場合が多く、またフリーレント付き物件は、管理会社が定める期間内に退去してしまうと「短期解約違約金」が設定（特約）されているので、数年で退去する予定の方は注意が必要です。
②フリーレントの対象は「家賃」のみで、共益費や駐車場代といった諸費用は、フリーレントの対象外となります。
６．裏ワザ④：契約日を月末にすること！
先程の前家賃と関連がありますが、実は賃貸借契約をした時点で「家賃が発生」しますが、契約日をできる限り「月末」に設定することにより、前家賃を抑えることができます。
例えば契約日が7月15日とした場合、前家賃分は、7月15日～31日までの日割り家賃＋8月1か月分家賃となりますが、もし契約日を7月30日に設定した場合、前家賃分は、7月30日と31日分の日割り家賃＋8月分家賃となります。
どちらがオトクになるかは、一目瞭然ですが、もしフリーレントがついているとフリーレント分の家賃分が無料になるので、さらにオトクになります。
７．まとめ
一般的に、築年数が浅い物件や新築物件などでは「初期費用」を抑えることができないと言われていますが、ただ今回ご紹介した裏ワザの中で「管理物件間の住み替え」を検討されている方は、その時点で仲介手数料が無料になる可能性が出てきたり、また契約日を月末に設定することで、築年数が浅い物件などでも簡単に初期費用を安くすることは可能となります。
お部屋探しの際、参考になれば幸いです。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
＃初期費用 ＃フリーレント ＃前家賃 ＃賃貸借契約
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