これからの時期は「新生活を始められる方」が賃貸お部屋探しをされるので、不動産賃貸業界は、とても忙しくなります。
よく言われるのが「良いお部屋程早く決まってしまう」とのことですが、これは半分あってて、半分はちょっと違っているというのが、賃貸オーナー歴15年目の自分の意見。
たとえ良い部屋を見つけたとしても、入居後に「トラブルに巻き込まれてしまった」ら後悔だけしか残らなくなってしまい、そうなると、ただ単純に賃貸サイト情報のみを「鵜呑み」にするのは、危険行為を言わざるを得ません。
そこで、今日のブログは「これからお部屋探し」をされる方に、お部屋探しをするにあたっての注意点をお話させていただき、良いお部屋と悪いお部屋の見分け方をお伝えさせていただきます。
目 次
１．仲介会社は大きく分けて2つのグループがある
お部屋探しをする時、ほぼ全ての方は「物件を取り扱ってる」仲介会社に予約した上で、来店されると思いますが、実は仲介会社は、簡単に言うと「2つのグループ」に分かれています。
①仲介単体で行っている仲介会社
仲介単体で行っている仲介会社とは、「仲介のみを専門」にしている会社のことを指します。わかりやすい例でいうと、賃貸物件の入り口付近に「複数の仲介会社の看板」を目にされた方は多いと思いますが、複数の仲介会社の看板がある物件では、一般的に「一般媒介契約」と呼ばれている物件のことを指し、複数の仲介会社を使って物件募集をしています。
②仲介＋管理が一体型
大手管理会社では、自社で「仲介と管理」を行っています。
このような形態の仲介会社の強みは、やはりオーナーさんとの距離が近い点です。
仲介単体の会社の場合、お部屋紹介はできるものの「物件のより細かい部分」までは紹介することができない反面、仲介と管理が一体型の会社では、オーナーさんや物件のことをよく知っているので、より詳しい説明をすることができ、また交渉が入った際もすぐに確認することができる点においては、こちらの方がメリットが大きいと言われています。
２．1月～3月は、事前予約を必ず行う
1月～3月の時期は、多くの方が賃貸物件探しをされることから、平日も含めてご予約者様で一杯になってしまうことも珍しくはありませんので、物件見学をされる際には、ご予約が必須となります。
土休日は多くの方が物件見学を予約されているので、数日前の予約では「枠がいっぱいになる可能性」が出てきますので、もし土休日しか見学ができない方は「1週間以上前」に、予約されると、比較的ご希望通りの時間で、物件見学が可能となります。
３．おとり物件には要注意
1月～3月は多くの方がお部屋探しをすることになるので、人気エリアにある物件や、築浅物件では「タッチの差」で、入居申込が入ることがあります。
一般的に「入居申込」をすることによって、賃貸サイト上において掲載されていたお部屋情報を「一旦停止」としますが、ただタイムラグが1日ぐらい発生してしまうので、賃貸サイト上で掲載していた部屋が「入居申込が入っている」ことを確認することはできません。
残念ながら、もしこのようなケースがあった場合には、違うお部屋を探さなければなりませんが、ただ一部の心無い仲介会社では「すでに成約済みであることを承知しているのに、あたかも現在募集を行っているように情報掲載している」所もあり、これをおとり物件と言います。
おとり物件はれっきとした違法行為でありますが、ただこれを見抜く事は、難しいのが現状です。
おとり物件の最大の特徴は「すでにその部屋は100％紹介することができない」ため、例えば担当者が「物件見学の集合場所を「現地」ではなく仲介会社」を指定してきた場合には、おとり物件の可能性が高く、また「賃貸サイト上において、物件名や住所記載がなく、更新頻度が低い」物件は、おとり物件の可能性が高いです。
４．デメリット部分を指摘する担当者は、優秀です
多くの方は「賃貸サイト」でご自身にあった希望条件を入力し、その中から「気に入った部屋」を数件ピックアップして、物件見学をされるわけですが、ただどのような物件であったとしても、良い部分もあれば悪い部分もあるのが現実。
仲介会社は「契約」に結び付けることによって発生する「仲介手数料」を多くもらいたいと考えているため、良い部分は積極的にPRするものですが、不利になるような情報は「契約が流れてしまう」ことがあるため、あまり言いたくはないと考えている担当者がいます。
ただお部屋探しをされている方にとっては、出来たらデメリット部分も説明してほしいと思いますが、良い担当者ほど「デメリット部分」もしっかりと説明してくれますし、もしデメリットが発生した場合、どのような対応をしてくれるまでも、しっかりと説明できる物件は「アタリ物件」の可能性が高いと言ってもいいと思います。
５．交渉が通りやすい仲介会社とは？
お部屋探しをされる方にとって、毎月支払う家賃や高額になりがちな初期費用を、少しでも安くしたいものであることから、ダメもとで「交渉する」方も結構多くいます。
交渉することに関しては、仲介会社では「既定路線」ということもあるので、受け付けることができますが、出来ることならば「交渉が通りやすい物件」に入居したいものです。
先程も述べさせて頂きましたが、仲介会社は「仲介手数料を頂く」ことが最大の使命であることから、交渉が入った際は「可能な限り交渉条件を認めてもらいたい」と考えていますので、もし交渉条件を認めてもらいと考えている方は『管理会社が運営している仲介会社で、管理会社物件』を選ぶことで、最大限入居条件を配慮してくれる可能性が高くなります。
（ただし築年数が浅い物件に関しては、交渉が難しくなる可能性もあります）
６．仲介手数料値引き交渉は、絶対にしてはダメ
近年の賃貸市場は、需要（お部屋探しをされている方）と供給（物件数）のバランスが完全に崩壊している関係で、圧倒的な借り手市場となっています。
入居交渉が入りやすくなっているのも、市場原理が完全に逆転していることも、背景にありますが、ただ絶対に言ってはいけないのが「仲介手数料を何とかしてほしい」と交渉で言ってしまうことです。
原則論で言うと「仲介手数料は借り手側と貸し手側から「双方で最大0.5か月分」を請求することができ、もし借り手側が100％支払うと言った場合には、借り手側から100％分を請求することができることになっていることから、不動産賃貸業界ではこの慣習を引き継ぎ、多くの物件では「仲介手数料を家賃1か月分」に設定しています。
ごく一部の方は、この事実を知って「入居交渉で仲介手数料を半額してほしい」と言ってきますが、ただ現実問題として「オーナーさんに仲介手数料を折半してほしい」と伝えても、殆どのオーナーさんはNGを出してしまい、さらに仲介会社も「仲介手数料が0.5か月分」しかもらえないと、運営自体ができなくなってしまうことから、あまりにもしつこく交渉をしてしまうと「他の仲介会社に行ってください」と断られる可能性が高くなります。
もしどうしても仲介手数料を安くしてもらいたいのであれば…
・家賃が一定期間無料となる「フリーレント」をつけてもらう
・仲介手数料が無料／半額物件を探す
以外しか方法はありません。
７．家賃を抑えないといけない場合、どのようにしたらい
いの？
希望に合った部屋を見つけることができた場合においても、家賃予算が合わなければ、入居後生活がきつくなってしまい、入居したのを後悔してしまうことは目に見えてしまいます。
では、家賃が予算オーバーとなってしまった場合、どのように対応すればいいのでしょうか？
①数千円程度なら、交渉次第で対応可能
賃貸物件を所有しているオーナーさんの心理状態は、できる限り早く入居してもらい、家賃を支払ってほしいと考えています。入居交渉が入った場合、担当者からオーナーさんに連絡が入りますが、数千円程度の値下げをお願いされた場合「半数以上のオーナーさんは、早く入居してほしいと考えているため、OKを出してくれる可能性が高くなります。
ただ5000円以上の値引きに関しては、NGを出す可能性が高くなるので、その点は注意が必要です。
②入居エリアを少し変える
築年数が同じ物件があっても、エリアが違うだけで「家賃が数千円程度」違っていることはよくあることです。
例えば、駅から徒歩5分にある築10年のお部屋があると仮定した場合、急行・特急停車駅と、各駅停車しか停まらない駅とでは、家賃乖離が結構大きい場合があり得ます。
首都圏では、公共交通機関が良いので、各駅停車しか停まらない駅であっても、生活に支障をきたしてしまうことは、あまりないことから、家賃を抑えたいのであれば、入居するエリアを少し変えるだけでも、希望条件にあった部屋を探すことは可能です。
③リノベーション物件を検討
築年数が浅い物件は、最新設備が充実しているので、生活がしやすいと言っても過言ではありませんが、その反面「家賃がエリア内では高額」になっている可能性が高いことから、予算オーバーになってしまう方もいるはずです。
もしおしゃれな部屋に住みたいけれど、予算を抑えたいと考えている方は、リノベーション物件がおススメ。リノベーション物件とは「築年数は経過しているものの、室内が新築並みの部屋」となっているため、オトク感が満載の部屋と言っても過言ではありません。
ただし、一部のリノベーション物件は「入居後の対応」があまりうまくない所もありますので、その点に関しては「契約前」に必ず確認して下さい。
８．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸物件を探される時は、とてもワクワクするものですが、ただどのような物件であったとしても、デメリットの部分はどうしてもあり得ます。
管理会社が運営している仲介会社で、管理物件が募集に出されている場合においては、担当者は一番その物件をよく知っていることもあるので、どのような物件なのかはもちろんのこと、デメリットの部分もしっかりと伝えてくれるはずですので、希望条件に合致していた場合、入居後のイメージがしやすくなります。
また、多少の入居交渉もOKを出しくてくれるのも、管理と仲介が一体となっている会社のメリットと言えますので、もしお部屋探しをされる場合は、管理会社と仲介会社が同じところを選んだほうがいいと思います。
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