賃貸物件を探される場合、賃貸サイト上から物件情報を行った上で、見学したいなと思う物件を数件ピックアップした上で、不動産仲介会社さんを訪問して、物件見学をさせてもらい、最終的に1部屋を決めて契約されるというのが、一般的な流れとなります。
仲介会社は、契約が成立することで発生する「仲介手数料」が欲しいため、お客様が見たい物件のメリットなどを説明して、契約してもらいたいという流れにもっていきたいというのが本音です。
ただ、毎日のように物件案内をしている仲介担当者には、おススメしたくはない物件も正直ありますが、お客様が見学予約をされた部屋が「担当者にとってマイナス的な物件」であった場合で、お客様が入居希望意思を強く持たれてしまうと、仕事をするという部分がどうしても頭の中から離れられないので、どうしても営業トークに力が入ってしまいます。
それでは、仲介担当者がおススメしたくはない物件とは、どのような物件を言うのでしょうか？
目 次
１．リフォームが全くされていない部屋
賃貸物件では、お客様が退去された後、必要に応じて室内リフォームやリノベーションを行った上で、再募集を行うのが一般的。
ただこれはあくまでも「オーナーさんの考え次第」で行われる可能性が強く、実際に「リフォーム費用などをかけたくはない」と考えているオーナーさんは、管理担当者からの提案に対しても、無視し続けている所もあるので、エリア内において「築年数的にほぼ同じで、間取りが同じ」であったとしても、リフォームをしているところとしていない所の差は「歴然」としています。
リフォームに消極的な物件は、設備投資に対する考え方が「稀薄」なので、どうしてもこのような物件になってしまいがちになり、特に一番懸念されるのは、エアコンや給湯機が敬遠劣化が原因で「不具合」を起こしてしまい、正常運転することができなくなった時、すぐに対応してもらえない可能性が極めて高いので、正直このような物件を紹介しても、入居後に確実にトラブルが発生することは、明白に近いことから、担当者としてはあまりおススメしたくはない物件になってしまいます。
２．家賃が安すぎる物件
賃貸業界的には、家賃が相場より「安すぎる」物件は、入居者の質がとても悪くなっているというのが、暗黙の了解となっています。
これはある意味において、致し方がない問題ですが「安く借りられる」というのは
安くしなければ借りてもらえない
という裏の意味合いが強くなってしまい、当然ではありますが「入居者トラブル」が通常の物件と比べると「多く発生しやすく」なってしまい、さらに設備が劣化によって不具合を起こしてしまった場合においても、すぐに対応してくれないことがあるので、安く借りられる代償として、快適な生活を送ることが難しくなります。
３．広告料が設定されている部屋
賃貸物件が契約成立すると、お客様は物件を紹介してくれた仲介会社に対して、報酬料となる「仲介手数料」を支払わなくてはなりません。
仲介手数料は、法律によって上限が定められていて、最高でも家賃1か月分＋消費税10％となります。つまり、担当者が1件成約に結び付けたとしても、いただける報酬は、家賃1か月分＋税金となってしまうので、売り上げを伸ばすためには「契約本数を伸ばす」しか方法はありません。
ただ、近年では「賃貸物件の供給数が飽和状態」となっていることから、募集してすぐに成約する物件もあれば、逆に募集をしても「なかなか決まらない物件」も当然出てきます。そこで、すぐにでも部屋を決めたいと考えているオーナーさんや管理会社では、物件が契約した暁に、契約を決めてくれた仲介会社に「広告料」（所謂お礼金）を別途設定している物件があります。
広告料が設定されている物件に関しては、大手賃貸サイト上からでは「確認すること」はできず、この情報は仲介会社のみが知っているものとなっていますので、もしお客様が物件見学を希望された部屋が「広告料が設定されている物件と類似」していた場合、担当者は「しきりに広告料付き物件も併せてご紹介」し、出来ることならば「広告料付き物件を決めたい」と思っています。
広告料が設定されている物件は、賃貸業界的には「集客に苦戦が強いられている物件」という認識をもっているので、場合によっては「リフォーム工事が甘い」「管理の質が低下している」可能性があります。
４．敷地内ゴミ置き場が汚い物件
賃貸物件には、原則として「敷地内にごみ置き場」が設置されていますが、ごみ置き場が「清潔かどうか」でその物件の質をすぐに把握することができます。
ごみ置き場は、ご入居されているお客様が「ごみを捨てる」時に利用される場所ですが、ごみ置き場が「汚い」ような物件は、それはそのまま「入居者の質を反映」していることにもなり、実際にごみ置き場が汚い物件では、トラブル発生率がとても多いことがわかっています。（大抵は家賃が安い物件に集中しています）
５．まとめ
仲介担当者がおススメしたい物件とは…
・築年数は一切関係なく、リフォームやリノベーションがしっかりしている
・設備不良が発生した時、オーナーさんがすぐに対応してくれることがわかっている物件
・交渉などが入った時、土休日であってもオーナーさんがすぐに対応してくれる物件
などは、オーナーさんと管理・仲介担当の連携がしっかりしているので、ご契約前やご入居中におけるお客様からの相談に対して、しっかりと対応してくれるので、担当者はお客様の希望条件と類似していると、後者の物件を積極的にご提案してきます。
なお、オーナーさんがしっかりとしている物件においては、広告料をつけなくても「早期に決まる」場合が多いため、広告料は設定していないのが多いです。
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