1990年代までは、賃貸物件を契約する際に「必ず連帯保証人」を付けなければ、契約することができませんでした。連帯保証人をつける理由としては、万が一契約者であるお客様が、家賃滞納した際、管理会社は家賃が入金できないので、オーナーさんに家賃を支払うことができなくなってしまいますので、滞納した場合には、代わりに誰かに払ってもらう必要性があります。
そこで、賃貸契約時には「連帯保証人」をつけることによって、契約者様の債務責任を負ってもらわなければなりませんが、ただ連帯保証人の方が「債権を支払う能力」がなければ、たとえ裁判をして勝訴しても、管理会社及びオーナーさんは「泣き寝入り」をせざるを得なくなるので、今までは連帯保証人がついていたとしても、未払い家賃を支払ってもらえるかどうかは、微妙な感じでした。
2000年代に入ってから、連帯保証人に代わる新たなサービス＝家賃保証会社が次々に生まれ、家賃保証会社を利用することによって、原則として連帯保証人が不要となり、家賃保証会社が債務責任を負うことになるので、管理会社やオーナーさん的には、連帯保証人より家賃保証会社を利用したほうが得策と考え始め、今では大手管理会社物件ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件であっても「保証会社」を利用する時代となりました。
現在では「原則として保証人不要」のままでも、入居することができますが、ただ保証人が不要になることによって、新たな問題も出てきてしまいます。そこで今日のブログは「保証人不要」におけるメリット、デメリットについてお話させていただきます。
目 次
１．保証人不要のメリット
２．保証人不要のデメリット
３．まとめ
１．保証人不要のメリット
①契約がスムーズになる
家賃保証会社ができる前は、連帯保証人になってもらう方を見つけなければ、賃貸物件を借りることができませんでしたが、家賃保証会社の誕生により、家賃保証会社が連帯保証人の役割を担ってくれるので、お客様が入居申込書に「必要事項を記入」して頂ければ、すぐに審査をすることができるので、今までと比べると契約がスムーズになります。
②連帯保証人が本当に不要となる
原則的に家賃保証会社を利用する場合には、連帯保証人は不要となります。
連帯保証人が必須だった時代、連帯保証人をお願いしたとしても、管理会社が「連帯保証人にはふさわしくない」と判断されてしまえば、別の方（この場合、両親もしくは親戚にお願いするしかない）にお願いしなければならなかったので、契約まで時間がかかってしまいますが、連帯保証人を探す手間がなくなった点では、契約者様にとってもメリットがあると言えます。
ご注意
ただし、例外的に家賃保証会社を利用していたとしても、家賃保証会社の方から「連帯保証人をつけることを条件に、入居審査を通す」場合があります。この場合は、連帯保証人を見つけなければ、契約することができません。
２．保証人不要のデメリット
①保証料金を支払うことになる
連帯保証人が不要となる代わりに、契約時に家賃保証会社に「初回保証料」と年1回更新料を支払わなければなりません。
初回保証料の金額は、物件や管理会社によって差異はあるものの、おおむね家賃50～100％が相場となっています。また年1回支払う更新料は「おおむね1万円～2万円」ぐらいとなります。なお、保証料金及び更新料は「掛け捨て」になりますので、退去時に返金されることはありません。
②家賃滞納連続3か月以上で、強制退去処分となる
賃貸借契約書には『契約上の債務を怠り、遅延が3か月以上となった』場合には、通告勧告なく一方的に賃貸借契約を解除することができると記載されています。
ただ契約書には「契約解除」することができると記載されているものの、退去しなければならないとはないため、家賃保証会社では「家賃滞納連続3か月以上」経過した場合には、所轄の裁判所に「不動産（契約している部屋）明け渡し訴訟」を起こします。
裁判所の方でも、家賃連続3か月以上滞納している事実がわかってしまうと、オーナーさんと入居者様との「信頼関係が破綻」していると判断する傾向ですので、入居者様が裁判で勝訴する確率はほぼ皆無といっても過言ではないことから、判決が確定してしまうと、強制退去となってしまいます。
③家賃滞納／強制退去になると、信用情報機関に記載される
国土交通省で把握している「保証会社」は、全国で147社あると言われていますが、保証会社は主に3つのグループに分かれています。
１）独立系：
会社独自の判断で入居審査を行っている。信用情報機関への問い合わせはしない
２）LICC（一社 全国賃貸保証業協会）に加盟している保証会社：
協会に所属している保証会社が、信用情報を共有していて、入居審査を円滑にしている
３）信販系保証会社：
入居審査時にCIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用機関機構）などから過去の履歴を取り寄せている。
保証会社の内２）及び３）に所属している保証会社は、信用情報機関に問合せをするので、入居審査が厳しいと言われています。特に２）の保証業協会に加盟している保証会社においては、加盟している保証会社を利用していた入居者様が「家賃滞納を繰り返していた」「強制退去処分を受けた」場合に、たとえ他社管理物件に住替えしたとしても、その物件を管理している管理会社が提携している保証会社がLICCに加盟している保証会社だった場合、過去の滞納（強制退去）履歴が残っているので、最悪入居することができなくなってしまいます。
３．まとめ
現在では、入居時に保証人不要物件が多くなってきたことから、契約手続きがスムーズなる一方で、家賃保証会社の利用必須により「費用を支払わなければならない点」と、家賃滞納し続けた場合や強制退去になった場合には、信用情報に記載される恐れがあり、記載されてしまうと5年間は掲載されてしまうので、掲載されてしまった場合には「家賃保証会社不要」物件を探すしか方法はありません。
ただし、近年において「家賃保証会社不要」物件は「ほとんどない」といっても過言ではありませんので、信用情報に掲載されてしまうと、お部屋探しにものすごく苦労されますので、家賃滞納しそうになった時には、すぐに管理会社までご相談ください。
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