賃貸物件を探される時、募集画面上に「契約時家賃保証会社必須」という記載がある物件では、契約時において「家賃保証会社に加入」しなければ、入居することができません。
家賃保証会社に加入することになると
契約時において、初回保証料を支払う
年1回更新料が発生する
ことから、初期費用の増額＋毎年必ずランニングコストが発生し、さらに保証料や更新料は「掛け捨て」となってしまうことから、加入したくないと思う方は多いはずです。
では、家賃保証会社に加入しない方法が、実際問題としてあり得るのか、また保証会社必須物件において「拒否」を貫いた場合、どのような対応をされる恐れがあるのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．わずかながら保証会社不要物件はあります
２．どうして保証会社を利用するのか？
３．保証会社加入拒否を主張してしまうと…
４．まとめ
１．わずかながら保証会社不要物件はあります
家賃保証会社に加入したくないと考えている方は、ネット上において「保証会社不要」と検索して頂くと、保証会社鵜不要物件が掲載されている「賃貸サイト」が出てきますので、そちらで検索して頂くか、もしくは一部管理会社物件では「全物件が家賃保証会社不要」となっているので、管理会社名を入力して頂くと、すぐに物件が出てきます。
また、賃貸オーナーさんが自ら管理を行っている「自主管理物件」では、数年前までは「保証会社の利用そのものができなかった」のですが、ただ一部保証会社では「自主管理物件対応の保証プラン」を発売したことから、自主管理物件であったとしても、保証会社を利用している可能性があります。
２．どうして保証会社を利用するのか？
そもそもどうして、契約時に「家賃保証会社に加入」しなければ、ならないのでしょうか？
その背景には、社会的な理由が見え隠れしています。
①お部屋探しをされている方
家賃保証会社が普及する前は、契約時において「連帯保証人」をつけることが必須となっていました。賃貸業界における「連帯保証人」として認められるのは、まずはご両親や叔父叔母など「可能な限り契約者に近い人」で、一定の所得（例えば、持ち家がある／年齢相当の年収がある）があれば、審査で落ちることはありません。
ただ、近年においては「ライフスタイルの変化」によって…
連帯保証人になってもらえない
ご両親が高齢／年収的に厳しい
等といったことが多くなってきていることから、連帯保証人をつけたとしても、万が一滞納が発生した際、支払い能力があるのか懐疑的と言わざるを得ません。
そこで、一定の金額を支払うことで「事実上の連帯保証人の役割を担ってくれる保証会社」を利用することによって、原則連帯保証人不要で入居することができることから、連帯保証人になってくれる方がいない方においては、ものすごく楽に部屋探しをすることができます。
②管理会社／オーナーさんから見ると
管理会社（オーナーさん）にとって、賃貸管理上における一番のリスクと言えば、家賃滞納。家賃滞納が発生してしまうと、管理会社はオーナーさんに迷惑をかけてしまうので、すぐに回収しなければなりません。
家賃保証会社が普及する前は、連帯保証人に「すぐに連絡して、早急に滞納分の家賃を支払ってもらう」ようにお願いするものの、相手側が「今は無理」等と言ってしまうと、それ以上のこと＝回収することは法的にできないので、この場合は「司法判断」を仰がなくてはなりません。
当然ながら裁判となると「費用と時間」だけがかかり、仮に裁判で管理会社（オーナーさん）が勝訴したとしても、相手側が「自己破産」等をしてしまえば、泣き寝入りをせざるを得ないのが正直な所で、また家賃滞納を3か月以上発生していると、原則論的には「賃貸借契約を解除」することができますが、退去となると、こちらも司法判断を仰がなくてはならない（借地借家法における借家権の問題）ので、時間と手間と費用が莫大に発生するので、管理会社としては、ものすごく面倒な業務でした。
しかし、保証会社の普及によって…
家賃滞納しても、保証会社が一時的に立替て支払ってくれる
家賃滞納を連続3か月以上続き、退去させたい場合、保証会社が裁判費用を負担
夜逃などをした場合でも、家賃保証してくれる
ことから、管理会社としても「家賃回収業務負担軽減」が図れ、さらにオーナーさんにも迷惑をかけないことが保証されていることから、大手管理会社物件ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件であっても、保証会社を利用するケースが圧倒的に多いです。
つまり、管理会社（オーナーさん）としては、家賃滞納リスクを100％回避する（ただし保証会社が倒産してしまえば別です）ことができ、さらに滞納が連続3か月以上経過した際における「賃貸借契約解除及び不動産明け渡し訴訟」の費用を、全額保証会社負担となる点においては、保証会社を使わない手はないと判断しますので、現在保証会社を使っていない物件においても、今後は利用されることが多くなってくるので、ますます保証会社不要物件は少なくなると、思われます。
３．保証会社加入拒否を主張してしまうと…
家賃滞納をする方は「殆どと言ってもいない」ことから、保証料が掛け捨てとなってしまう「家賃保証会社に加入」するのはイヤだという人も、多いと思います。
ネット上においては「家賃保証会社必須物件において、保証料不要にする方法」等といった情報が拡散されていますが、仮にこのやり方を仲介会社に行った場合、まずは断られるのが正直な所です。
断られた時「わかりました」と納得して頂ければいいのですが、ただ「保証料不要にしないと入居申込をしない」などと、強硬な主張をされた場合、仲介会社ではどのような対応をとるのかというと
それならば、保証会社不要物件をご紹介します
と言われてしまうのが、大多数。
どうして仲介会社がこのような対応をとりやすくなるのかというと、保証会社を利用したくないと言ってくるような人は、「過去に滞納歴があり、これを承知している」可能性があると判断されると思われます。
さらに、あまりにも「保証会社を使いたくはない」と主張しつつも、入居申込を行うと、これらの情報は全て「管理会社」「オーナーさん」に報告され、入居審査上非常に不利になり、場合によっては「家賃支払い能力があったとしても、トラブルを引き起こしそう」と判断され、入居を断られる可能性が高くなります。
４．まとめ
不動産賃貸業界においては、家賃滞納を非常に嫌う傾向となっています。
このことから、信用情報を確認することができる「家賃保証会社」は、入居審査上において、ものすごく有効的ととらえていることから、現在保証会社を利用していない物件では、今後保証会社利用へとシフトチェンジをするはずです。
また、これはあまりない事例ではありますが、保証会社利用によって「原則的には連帯保証人は不要で入居」することができますが、但し唯一の例外として「家賃支払い能力が、保証会社的にギリギリの場合は、連帯保証人をつけることを条件」に入居審査を通すことがあります。
もしこのようなことを仲介担当者から指示された場合には、連帯保証人を見つけて再審査を行う必要がありますので、ご注意ください。
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