賃貸物件に入居する場合には、物件ごとにおいて「入居条件」が求められています。
近年においては、契約時に「仲介会社が指定する家賃保証会社」に加入することが求められています。
このような場合においては、契約時に「保証料を支払う」ことが前提となってしまいますが、そもそもどうして「契約時において、保証料を支払う」ことになったのかについて、お部屋探しをされている方においては、あまりご存知ではない方が多いため、今回のブログでは、保証料の支払いの可否などについて、お伝えさせていただきます。
目 次
１．連帯保証人に代わる新たなサービス
家賃保証会社が生まれる前までは、賃貸物件を借りる場合、必ず「連帯保証人」をつけなければ、お部屋を借りることができず、連帯保証人に関しては、原則として「血縁関係が強い両親または親戚」の方になってもらうこと、また連帯保証人となるということは、契約者の方が「家賃滞納」をした場合、その債務を引き受けることになるので、一定の所得がないと、審査上難しくなってしまいます。
さらにもし、家賃滞納が実際に発生した場合において、連帯保証人の方に「債務を請求」することになるのですが、連帯保証人の方が「支払い能力がない」「夜逃げ」「自己破産」等をしてしまうと、事実上「家賃滞納分」は不良債権になってしまいます。
そこで、2000年代以降になってくると、連帯保証人に代わる新たなサービスとして、家賃保証会社が生まれ、近年では大手管理会社物件ではもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理してる物件においても、保証会社を利用していることがあります。
契約者となる方が、指定された保証会社に「保証料を支払う」ことによって、事実上の連来保証人の役割を担ってくれて、またもし滞納した場合においても、保証会社が一時的に「滞納分を立て替えて支払ってくれる」ことから、管理会社や仲介会社としては、連帯保証人をつけるより、こちらの方が利便性が高いと判断して、現在に至っています。
２．保証料の支払い方法には、主に2つある
家賃保証会社必須物件においては、保証料を支払いが求められます。
保証料の支払い方法に関しては、主に2つあります。
【契約時に支払う】
一部の物件を除き、多くの物件では、こちらの支払い方法になっていることが多く、契約時（初期費用の中に含まれています）に、家賃の50～100％分を先払います。パーセンテージに関しては、仲介会社で異なっていることから、どのくらいの費用を支払うのかについては、一概に言うことができません。
【毎月支払い】
一部の物件においては、毎月の家賃支払いの中に、保証料分も一緒に支払うことになっています。こちらも物件によって対応が異なりますが、おおよそ家賃の2～3％を別途支払うことになります。
３．どうして保証会社を使いたいのか？
保証会社に支払う「保証料」についてですが、これは家賃滞納があるなしに関わらず、退去時においては、支払った保証料は「返金」されない掛け捨てみたいなもの。
家賃滞納をする方は、1割程度と言われているので、9割の方にとって「保証料を支払っても意味がない」と考えてしまいますが、どうして管理会社においては「家賃保証会社」を設定しているのかというと、管理業務の効率化を図れることができると、判断しているからです。
①家賃滞納が発覚しても、オーナーさんにしっかりと家賃を支払える
保証会社を利用しない場合において、家賃滞納が発覚してしまうと、管理会社においては、すぐに回収をしなければなりません。管理会社によって対応は異なりますが、1か月の滞納ならば、管理会社の方で「とりあえず立て替え支払い」をすることができるものの、複数か月続いてしまうと、管理会社の方でも対応することが難しくなってしまうので、オーナーさんにとっては、死活問題となってしまいます。
しかし、保証会社を利用することによって、滞納が発覚しても「すぐに立替て家賃を支払うことができる」ので、管理会社としても業務の効率化を図ることができます。
②連帯保証人が原則不要になる
先程もお伝えさせてもらいましたが、一昔前は「連帯保証人をつける」ことが契約条件となっていましたが、保証会社を事実上の連帯保証人にすることによって、原則として契約時に「連帯保証人をつけなくても、契約することが可能」となりました。
ごく稀ではありますが、保証会社判断によって、連帯保証人をつけることが求められることがあります。この場合、連帯保証人をつけることによって、入居審査をパスすることができるということになります。
③滞納歴を確認することができる
管理会社において「故意に家賃滞納をする方」は、非常に嫌います。
もし過去に家賃滞納歴を把握することができれば、入居審査で一発で落とす可能性が高くなりますが、実は保証会社の一部においては「信用情報を確認」することができるため、過去に他社物件などで「家賃滞納」「クレジットカード滞納」をしていると、履歴確認をすることができるため、保証会社審査において、一発で入居審査を通さなくなります。
また滞納歴があり、保証会社的には審査上OKを出したとしても、その履歴は「管理会社の方でも確認」することができるため、保証会社ではOKでも管理会社審査ではNG判定を下すことができることから、管理会社においても、保証会社を使わない手は、どこにもありません。
４．保証料支払い拒否は可能？
掛け捨てとなってしまう「保証料」については、多くの方が「支払いたくはない」と思っているはず。
そこで「家賃保証料の支払いをなくしてくれれば入居する」と、入居交渉を行えば、対応してくれるのかというと、保証会社必須物件においては「100％の確率で断られる」のがオチ。
さらに、あまりにも「しつこく交渉」してしまうと、仲介担当者は…
・過去に滞納歴があるのか？
・入居させてしまうと、難癖をつけてくる可能性がある
等といったネガティヴに考えてしまうので、入居審査が非常に不利になり、仮に家賃支払い能力があったとしても、審査に通らない可能性が高くなってしまいます。
５．まとめ
不動産賃貸業界においては、家賃滞納を非常に嫌う傾向が強いため、滞納リスクを可能な限り抑えてくれる「家賃保証会社の利用」は、賃貸管理業務をより円滑化にさせることができるため、仮にお客様から「保証会社の利用はしたくない」と交渉したとしても、上記の理由により、断られます。
ただし、もし少しでも初期費用を浮かしたいのであれば、入居申込時において「フリーレントをつけてもらえないか」交渉してみてはいかがですか？
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