賃貸物件に入居される時に、お部屋を紹介してもらった仲介会社に「賃貸借契約書」を作成してもらうことになりますが、その際に「初期費用を支払う」ことになります。
初期費用は物件や築年数、管理会社によって「設定項目」が異なるため、一概に「どのくらいの費用が発生」するかは、即答することができませんが、ただ一般的に言われている「初期費用の総額」は、概ね家賃4～6か月程度と言われています。
この初期費用の中には、契約される当月分及び翌月分の「家賃」を先払いすることとなり、この費用のことを「前家賃」といいますが、当月分における家賃支払い方法は、契約日が異なることもあるので、日割り計算となり、翌月分の家賃は「1か月分の家賃」で計算されることになります。
今からお部屋探しをされる方にとっては、少しでも初期費用を抑えたいところ。そこで、今日のブログは初期費用の中に含まれている「日割り家賃」を少しでも抑えるための「裏ワザ」について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．大抵の物件では契約日＝家賃発生日にしている
物件や管理会社によって対応は異なるものの、一般的な物件における賃貸借契約書においては、家賃発生日＝契約日としているため、契約日から月末までの日数分が、当月分の家賃となります。
実際には、初期費用の中に含まれているので、契約された当月に「家賃支払うこと」はありません。
当月分の家賃の計算方法ですが、例えば家賃6万円のお部屋に入居するとして、9月15日に契約したとします。当月分の家賃は、9月15～30日までの15日間分の家賃となります。
つまり、6万円÷30（日）×15（日）＝３万円となります。
なお、共益費や駐車場代なども「日割り計算」となりますので、実際の当月分の家賃は、この金額より多少高くなります。
２．契約日を月末に指定してもらうよう交渉する
当月分の家賃発生日は、賃貸借契約が成立した日であることが多いため、裏を返せば「契約日を可能な限り遅らせる」ことができれば、当月分の家賃支払い費用を抑えることができるということになります。
では、仲介会社にお願いして「契約日を月末」に設定してもらうことは可能かどうかですが、例えば「お部屋見学及び入居申込」を月初にされた場合、入居審査は基本的に２週間程度かかることが多いため、通常であれば「月中」に契約することになりますが、この様な場合においては、事前に担当者に「契約日を月末にしてほしい」と伝えることによって、よほどのことがない限り「月末契約は十分可能」となります。
ただし、お部屋見学及び入居申込を「月末」にされた場合、通常であれば「月初～月中」に賃貸借契約となるため、仲介会社によっては「月末契約」が難しいと言われる可能性が高いのですが、ただ繁忙期（１月～３月）でなければ、比較的柔軟に対応してくれる可能性は、十分あり得る話ですので、入居申込時に「事前相談」されることをおススメします。
３．フリーレントをつけてもらうように、交渉する
日割り家賃を抑える方法としては、可能な限り「月末契約」にしてもらうことが、最も重要であることをお伝えさせてもらいましたが、お部屋探しをされているお客様にとっては、初期費用は「できる限り抑えたい」と考えているはず！
そこで、おススメなのが「フリーレント」をつけてもらうことです。
フリーレントとは「家賃のみではありますが、一定期間無料となる」サービスのことで、フリーレントが設定されていると、前家賃と相殺することができるため、結果的には初期費用をさらに抑える効果が期待できます。
一般的に「築年数が経過」している物件では、入居促進の一環として、フリーレントが設定されているケースが多いのですが、逆に築年数が浅い物件では、フリーレントが設定されていないケースの方が多いです。
新築・築10年未満の物件は、「家賃を値下げしなくても入居希望者が多い」ため、フリーレント交渉をしても、断られる可能性が極めて高いのですが、築10～20年の物件においては、新築時と比べると「家賃が下がっている」こともあるので、もしフリーレントが設定されていないケースであっても、交渉次第では「設定してもらえる」可能性は高くなり、更に繁忙期以外の時期に入居する場合、さらに設定してもらえる可能性は高くなります。
４．敷金・礼金設定物件では、交渉の余地あり
新築物件／築５年未満の物件／ペット可物件以外の物件において、敷金や礼金が設定されている物件では、交渉次第では「敷金や礼金の減額又は無料」にすることが可能となってきます。
礼金は「入居謝礼金」という意味合いが強く、賃貸物件数が飽和状態となっている昨今では、時代錯誤的な慣習的な費用であるため、新築及び築年数が浅い物件以外では、礼金設定そのものがついていない可能性が高いのですが、新築や築年数が浅い物件は「収益物件」であるため、交渉しても断られる可能性が高いのが実情です。
一方、敷金は「入居時に預け入れる担保金」という意味合いが強く、入居期間中に「家賃滞納」「夜逃げ」等をしない限り、原則的には「退去時に返金」されるもの。
ただ、近年においては「退去費用を少しでも抑えよう」と、入居期間中「丁寧な暮らし」をされる方が圧倒的に高く、退去時において「故意過失による破損や汚損」があるような物件は、正直殆どないとのこと。さらに多くの賃貸借契約書においては、退去時に「室内クリーニングを実施することになっており、その費用は全額借主負担」となっているため、敷金を契約時に預けていた場合、敷金から相殺となり、残金のみが返金となるため、敷金を預け入れる意味合いが、正直あまりないと言っても過言ではありません。
このようなことから、もし「敷金」が設定されている場合においては、敷金を外してもらうように交渉してみる価値は、十分アリだと思います。
ペット可物件においては、築年数関係なく「敷金が２か月」設定になっていることが多いです。どうして敷金が２か月も設定されているかというと、入居期間中において、ほぼ確実と言ってもいいほど、壁紙やフローリングなどが「破損や汚損」してしまう可能性が高く、これに関しては、入居者の過失となってしまうため、敷金を預け入れておかないと「退去費用が高額」になる可能性が高いため、ペット可物件においては「敷金は預け入れる」べきです。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
恐らくお部屋探しをされている方は、初期費用を抑えたいという気持ちは「強い」ものの、どのような交渉を行えば「費用圧縮することができるのか」までは、把握されていないはずです。
ただ、今回ご紹介した方法で「入居交渉」を行えば、繁忙期以外／築浅物件以外であれば、比較的融通が利くはずですので、ぜひ試してみてはいかがですか？
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