賃貸物件を契約する時、契約日を気にされたことはありますか？
「契約日」と「家賃発生日」が同じの場合、契約日が月のどこからかによって、実は初期費用に大きな差が発生しますが、多くの方は、あまり気にされないで契約されています。
ただ、この事実を知らないでいると、余計なお金を支払うことになるので、お客様にとっては「損」をしてしまいますので、注意が必要です。
目 次
１．賃貸初期費用について
２．契約日をずらすことは可能
３．1か月先の契約に関しては、難しい
４．フリーレントがついていると、さらにオトク
５．まとめ
１．賃貸初期費用について
入居審査完了後、賃貸借契約書の作成に入りますが、この時仲介会社の担当者から「初期費用の見積書」を提示されます。
初期費用の支払いが完了後、賃貸借契約の作成及び重要事項説明を経て、正式契約となりますが、初期費用の中には「契約した月及び翌月分の家賃」を先払いする『前家賃』が含まれています。
契約月の家賃に関しては、月の途中からとなりますので「日割り計算」となり、翌月分の家賃に関しては「1か月分の家賃」を支払うことになります。
２．契約日をずらすことは可能
審査状況によって多少前後はあるものの、一般的に「賃貸借契約が成立するまでの時間」は2週間程度と言われています。
契約日と家賃発生日が同じの場合、特に指定がなければ、お客様のご都合がいい日に指定しますが、ただお客様の方で「可能な限り契約日を月末にしてほしい」と伝えることによって、契約日を多少ずらすことは、十分に可能です。
例えば、9月中に契約したいと思った時、9月15日契約では「15日分」の日割り家賃を支払うことになりますが、契約日を9月30日にすることによって、9月分の家賃はわずか1日となります。
※但し月末契約にするためには、遅くとも入居審査を月の中旬までに完了させる必要性があります。
３．1か月先の契約に関しては、難しい
契約日を月末に指定することによって、当月分の日割り家賃を抑える効果が可能となるといったお話をさせてもらいましたが、ただ契約日を1か月以上先に指定することは不可となります。
賃貸契約に関しては、基本的に2週間ぐらいの時間を頂戴して作成しているケースが多く、契約日を数日ぐらい先にすることに関しては、仲介会社も柔軟に対応してもらえるものの、契約日を1か月以上先にすることは、事実上「仮押さえ」となってしまうので、お断りされる可能性が非常に高くなります。
４．フリーレントがついていると、さらにオトク
契約日を1か月以上先にすることは、事実上不可能となってしまいますが、ただフリーレントがついていると、前家賃分の家賃部分が無料となる可能性が出てくるので、オトクとなります。
フリーレントとは、一定期間家賃部分のみ（共益費などは除く）が無料となるもので、これがついていると、前家賃分と相殺することが可能となることから、初期費用をさらに抑えることできます。
フリーレントは、築年数が経過している物件に設定されているケースが多いため、築年数が浅い物件でフリーレント物件を探すことは、非常に難しくなりますが、ただ閑散期（6月～11月）に関しては、交渉次第では築年数が浅い物件でも、フリーレントをつけてくれる可能性があり得ますので、ダメもとで担当者にお願いしてみてはいかがでしょうか？
なお、フリーレントがついている物件では、短期解約違約金が設定されているケースが多く、一般的には「契約日から1年未満で退去した場合、家賃1か月分を支払う」場合が多いものの、物件によって設定が異なっているので、契約する前には事前確認が必要です。
５．まとめ
一般的に「賃貸初期費用」は家賃４～6か月分発生すると言われていますので、お部屋探しをされている方にとっては、頭が痛い部分。
ただ契約日を月末にすることによって、初期費用の中に含まれている「前家賃」を減らすことが可能となったり、また条件を緩和（築浅→築古）にすることによって、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」がついている可能性が高くなりますので、もし少しでも初期費用を抑えたい場合には、担当者に相談してみてはいかがですか？
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