賃貸契約には2種類あり殆どの物件は普通借家契約で契約期間は2年間に設定されています。更新時期が近くなると管理会社から更新に関するアナウンスがあります。
そのまま住み続ける場合は更新手続きを行い、更新料支払い義務がある物件では更新料を支払うことでさらに2年間契約期間が延長となります。
ただお客様の立場で考えた場合「住み続けるのに、どうして費用が発生してしまうのか？」懐疑的に感じている方は大多数だと思います。
更新料はエリア／物件によって費用が異なりますが、更新月はいつもの倍の費用を支払わないといけないため家計にとっては頭が痛い問題と言えます。
本投稿は賃貸更新料を何とかしたい場合、交渉は可能なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
１．更新料減額交渉は、まず難しい
賃貸更新料は商習慣の要素が強く、またエリアによって費用はまちまちとなっています。関西圏の一部エリアでは「更新料そのものがない」所があります。
更新料は法的に支払い義務があるわけではなく、商習慣が現在も続いているものであるため、お客様の中には「交渉次第で更新料減額はできるのでは？」と考える方もいるはずです。
結論から言いますと契約更新時に更新料減額交渉しても、管理会社／オーナーさんは拒否します。その理由は賃貸借契約及び過去の判例があるからです。
更新料設定物件は賃貸借契約書に記載があり、契約時に宅地建物取引士の資格を持つ担当者から説明を受けた上で契約書に署名捺印しているため、更新料支払うことに同意している以上拒否する理由がないからです。
▶契約更新を忘れた場合の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
また更新料に関して「金額が高くない」（＝1年毎の更新で家賃3か月以下）であれば、更新料設定は有効の判決がでています。もし更新料支払いが不服ならば、最初から更新料なし物件に入居するしか方法はありません。
２．更新時に家賃交渉をすることは可能
更新料支払いがある物件では更新料減額交渉は非常に厳しいものの、家賃減額は交渉次第で認められる可能性があります。
家賃相場は基本的に築年数の経過と共に下落します。そのため家賃相場と現況家賃に乖離が発生していることがわかれば、これを根拠にオーナーさんに家賃交渉することができます。
双方が合意すれば家賃減額は認められます。
ただしオーナーさんにとって家賃減額は収入が減ることを意味します。そのため家賃減額交渉を行う際理論武装的な交渉をしてしまうと逆効果になってしまうため要注意です。
３．更新と引っ越し、どっちがオトク？
「更新を機に家賃が安い物件に住替えた方がオトクになるのでは？」と考える方はいると思いますが、転勤などのやむを得ない理由以外で住み替えするとかえって損をしてしまいます。
例えば、現在家賃6万円の部屋に入居している場合…
①更新料を支払い、家賃は変更せずにそのまま住み続けた場合
②更新を機に住替えして、家賃5万円の部屋に入居した場合
における1年間の支払額を比べると、住み続けた方がオトクになります。
住み替えがマイナスになる最大の理由は…
退去費用
引っ越し費用
新居先の初期費用
が発生するからです。家賃が安い物件に入居すれば従前と比べ住居費を抑えることができるものの、生活レベルが下がってしまうため、もし家賃支払いがきつい場合は家賃値下げを交渉した方が結果的にはオトクになります。
４．更新料を支払わないと、どうなる？
万が一更新料支払いを拒否したまま、更新日を過ぎてしまった場合住み続けられないと思っている方は多いと思いますがご安心ください。
契約更新ができず更新日を過ぎても、従前の契約と同一条件で契約更新したとみなされる（法定更新）ため今までと同じ契約条件のまま住み続けることができます。
ただし法定更新に切り替わると、今までの契約とは若干異なるため注意が必要です。
①法定更新になっても更新料支払いは発生する
法定更新に切り替わると契約自体が「期限の定めのない契約」となるため更新料支払いがなくなります。ただ賃貸借契約書に「法定更新に切り替わっても更新料支払いをする」記載があると、更新料を支払わないといけません。
②退去連絡の時期が異なる
通常退去連絡は退去する1か月前に行うことになっていますが、法定更新になると退去する3か月前に連絡することになっているため注意が必要です。
５．まとめ
今回は賃貸更新料を何とかしたい場合、交渉は可能なのかについてお伝えしました。
賃貸更新料減額交渉は認められない可能性が高いため、もし更新料支払いはしたくない場合は、更新料設定がない物件に入居するしか方法はありません。
また更新料支払いを避けるためわざと法定更新にしても、大多数の賃貸借契約書には法定更新になっても更新料支払いを明記しているため、更新料支払いを逃れることはできません。
また家賃保証会社を利用している物件においてわざと更新料支払いを忘れると、代位弁済請求を起こされてしまい所謂ブラックリスト入りになる可能性が高くなるため注意が必要です。
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