株式会社AlbaLinkによると、賃貸物件を借りたことがある男女500人を対象にアンケート調査を行ったところ、約7割は「契約したことを後悔」しているとがわかりました。
賃貸物件に入居する際、まとまった初期費用及び毎月の家賃が発生することから、できる限り後悔だけはしたくないところ。ただ実際の所では、多くの方が入居したことを後悔しているとのことは、もしかするとお部屋探しに問題があるのかもしれませんね。
そこで今日のブログは、賃貸オーナー歴15年目の自分がお教えする「お部屋探しのコツ」についてお話していきたいと思います。
目 次
１．騒音問題は、築年数関係なく発生する
２．築古物件に入居する際、どこを見るといいの？
３．家賃が安い物件は、可能な限り避けたほうがいい
４．更新料無料物件のトリックとは？
５．24時間管理料が有料の所は要注意
６．まとめ
１．騒音問題は、築年数関係なく発生する
賃貸物件におけるクレームで、最も多いと言われているのが「生活音が原因」と思われる騒音。特に上階の部屋からの「足音」が階下の部屋に響く事によって、クレームが発生してしまいがちになりますが、この現象は「建物構造」「築年数」一切関係なく発生しています。
管理会社担当者の話によると、新築の鉄筋コンクリート賃貸物件において、お子様が室内で走り回ってしまったことで、その音が階下のお部屋に響いてしまい、その部屋にご入居されている方が、管理会社にクレームを言って来たとのことですので、要注意です。
また新築物件の募集が開始されると、建物完成前に満室になってしまうことがよくありますが、新築物件や築浅物件の場合、全ての方が初めてご入居されるので、お客様の属性に関して管理会社も把握することができないこともあり、対応するのにも時間がかかる場合があるとのことです。
２．築古物件に入居する際、どこを見るといいの？
最近では、古くなった物件を新築並みに蘇らせる「リノベーション賃貸」が人気となっていることから、新築並みの室内空間でありながら、家賃がオトクなリノベーション賃貸に入居される方も多いと思います。
もし築年数が経過している物件に入居する場合、どの部分に注目すればいいのかというと…
１）コンセントの数
築年数が経過している物件は、意外とコンセントの数が少ない場合があるので、場合によっては延長コードなどを使用しなければ、対応することができない恐れが出てきます。
２）室内のキズや汚れ
賃貸物件では、原則的に退去後室内リフォームやリノベーション、室内クリーニングを完了させてから、お部屋見学を受付けますが、ただ物件によっては「キズや汚れ」が残ったままといったこともあり得ます。入居前にあったキズや汚れに関しては、退去時原状回復の対象外となりますが、もし見学時に見つけた場合には「入居前に補修してくれるかどうか」確認されたほうがいいのかもしれません。
３）1階の部屋に入居する場合は、床鳴りがするか確認
1階の部屋に入居する場合、床鳴りがしているかどうか、確認して下さい。
床鳴りは「経年劣化」が原因で発生してしまうのですが、ただ床鳴りは「補修」することによって緩和させることが可能です。もし床鳴りが発生している場合には、入居前までに解消することができるかどうか、確認されたほうがいいのかもしれません。
４）建物外壁の色が薄くなっていないか？
建物の外壁は、時間の経過と共に「徐々に薄くなって」いき、おおむね10年以上悔過してくると、塗料の被膜が破けてきて、見た目的に「薄く」見えてきます。
もしこのような現象が発生した場合は、外壁塗装を行うタイミングとなりますが、築年数が経過している物件の中には、高額になってしまう塗装費用を避けようと、外壁工事を行わない物件も、正直あります。
もしこのような状態を放置してると、遮熱効果が薄くなってくるので、エアコンの効きが思っている以上に聞かなくなってしまい、ランニングコストが高くなってしまったり、また屋根が劣化してくると「雨漏り」が発生する恐れが出てくるので、要注意です。
３．家賃が安い物件は、可能な限り避けたほうがいい
賃貸業界における「暗黙の了解」として、家賃が相場より安い／安すぎる物件は、入居者トラブル発生率が高くなってしまいます。
家賃が安いということは、それ相応の人しか入居してこないことになるので、トラブルを引き起こしてしまう／巻き込まれてしまう可能性が出てきます。もし、入居後にトラブルに巻き込まれたくなければ、相場家賃をあまり気にしない部屋探しをされるべきです。
また、家賃が安い物件は、オーナーさんが設備投資に対して消極的なので、例えば経年劣化が原因によって「設備交換」をしなければならない場合があっても、故障するまで修理で対応している所もあります。
ただ古くなった設備を修理しても、部品が欠品している可能性が高くなるので、だましだましに行う修理は、近い将来また不具合を起こす可能性が高くなってしまいます。
家賃が安い物件では、可能な限りお金を使いたくはないと考えているオーナーさんが多いので、快適な暮らしをすることが、難しくなる可能性が高くなります。
４．更新料無料物件のトリックとは？
住居用の賃貸借契約の期限は2年となっていることから、もしこのまま住み続ける場合には、契約更新をする必要が出てきます。
概ねの賃貸物件においては、更新をする際には更新料を支払うことが、契約書に明記されている一方、一部の物件においては「更新料そのものが無料」となっている所もあります。
ただ更新料無料物件の一部では、更新のタイミングで「家賃値上げ請求」を管理会社が行うこともあります。家賃値上げをする場合には「家賃相場が上昇した」「固定資産税が高くなった」など、正当な理由がなければ請求することができません。
ただし、家賃値上げに関しては「借主」「貸主」双方の合意がなければ、家賃値上げをすることができませんので、もし納得いかない場合には「管理会社に確認」されてみてはいかがですか？管理会社も、退去されることは一番いやなことになるので、納得する説明をしてほしいといえば、今まで通りの家賃で更新されるはずです。（場合によっては値下げをすることもできます）
５．24時間管理料が有料の所は要注意
大手賃貸管理会社が管理している物件においては、管理会社の営業時間外に発生した設備不良に対して、緊急性が認められる事案に対しては、担当者が現場に急行して対応してくれる「24時間管理」体制をとっていて、またこの費用に関しては、原則無料となっている物件が殆どです。
ただ一部の物件においては、24時間管理サポートを頼む場合「有料」となってしまうところがあり、また24時間管理を請け負う会社の一部は、しっかりと対応してくれない所もありますので、もし24時間管理サポートが有料の場合には、しっかり対応してくれるかどうか、入居前に確認しておいた方が無難です。
６．まとめ
賃貸物件に入居する際、できるものならば入居期間中は「快適」に過ごしたいところ。
管理がしっかりしている物件においては、万が一設備不良が発生しても、すぐに対応してくれますし、賃貸管理全般における悩みが発生した時も、すぐに相談に乗ってくれます。
もしお部屋探しに不安を感じた時には、仲介担当者にその旨を伝えていただければ、予算にあった良い部屋を紹介してくれますので、遠慮なく相談されてみてはいかがですか？
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