賃貸物件に入居する際には、賃貸借契約書を作成して、契約前に「ご入居されるお客様に、契約内容について説明」をした上で、納得して頂いた場合には、署名捺印をすることによって、正式にお部屋を借りることができ、2年間の契約期間中は、ご入居者様（借主）と、オーナーさん（貸主）は、契約書に記載されている内容を守ることが、義務付けられています。
一般的に、賃貸借契約を終了するためには
・契約満了を持って退去
・退去予定日から1～２か月前までに管理会社に連絡
のいづれかを選択することによって、賃貸借契約は終了（解約）となりますが、実は賃貸借契約を強制的に終了＝解除することができることをご存知でしょうか？
賃貸借契約を解除という手段をとる場合とは、「重大な賃貸借契約違反」を犯してしまった場合のみであり、大抵の場合は「家賃滞納を連続して3か月以上した時」に、オーナーさんは管理会社経由で「賃貸借契約を事前通告なく解除」することが可能となります。
ただ、賃貸借契約書には「契約を一方的に解除させることができる」と記載があっても、強制的に退去させる権限はありません。
それは、借主には「借地借家法」による「借地権」が認められているからです。
昔の法律では、借りる側の立場が弱かったことから、借主保護のために「借地借家法」がうまれ、この法律によって、借りる側に対して「強い権利を与えられる」ことから、仮に「オーナーさんから賃貸借契約解除／契約更新を拒否」された場合には、正当事由がなければ、解約することはできません。
近年では、大手管理会社物件ではもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件においても、保証会社を利用する物件が増えてきました。
ご入居者様が保証会社に保証料を支払うことによって、家賃滞納部分における連帯保証人としての役割を担ってくれるので、万が一家賃滞納が発生した時には、保証会社が一時的に管理会社に「家賃を立て替えて」くれますが、当然このお金は後日返金しなければなりません。
保証会社では、可能な限り「穏便な解決方法」を目指しているものの、ご入居者様が「居留守」等をして担当者からの連絡を拒絶してしまうと、次第に態度が硬化し、一般的に家賃3か月以上滞納した場合「賃貸借契約における信頼関係が破綻」したとみなして、賃貸借契約の解除及び、不動産明け渡し訴訟に移ります。
裁判に完全に移行した場合、ご入居者様が裁判に勝てる見込みは「ほぼゼロ」と言っても過言ではないことから、判決確定後、一度裁判所から派遣された執行官立ち合いのもと、強制退去に向けた話し合いを行い、期日までに「退去」しなければならなくなります。
賃貸借契約を解除する時は、オーナーさんとしては「これ以上の契約を続けることができない」ことを意思表示している事を意味して、ある意味においては「憤りを覚える」ような感じかもしれません。
ただオーナーさんがここまでの態度を示すことは、早々にない事であり、また解除されてしまう大半の理由は「家賃滞納」問題に集中し、しかも「担当者との連絡が全くつかない方が多い」とのことです。
万が一、家賃滞納した場合には、すぐに管理会社に連絡して「立替家賃の返済方法」について相談して下さい。
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