賃貸物件に入居中、基本的に「トラブル」に巻き込まれるということは、殆どと言ってもいいほど、ないと言っても過言ではありません。
ただ、もしトラブルに巻き込まれた場合、どのような対処方法があるのか、事前に把握しておくと、トラブルが発生した場合「冷静な対応」をとることができると思います。
そこで、今日のブログは「賃貸入居中に発生しやすいトラブル」について、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．入居後部屋が汚い／設備がおかしい場合
賃貸物件では、契約日にカギをお渡しすることによって、正式にお部屋をお客様に引き渡し致しますが、契約日前までには「室内確認」を管理担当者が行い、もし不備や汚れなどがあった時には、契約日前には完了させるのが基本となります。
ただ、管理能力が甘い管理会社では、お部屋引き渡し後において「設備不良や室内の汚れ」等がある時があります。
入居後において「生活に支障をきたすような設備不良」（例えば換気扇やエアコン）があれば、すぐに申し出ていただく事によって「無償対応」させてもらいます。また室内の汚れに関しても、同様の対応を取りますが、もしお客様の方で「我慢できる程度」であれば、その部分に関しては「入居前に合った汚損」という対応を取らせてもらいます。
入居前に汚損などがあり、お客様も納得して頂いた場合においては、この部分は「退去時における原状回復から除外」する処置を取ります。管理会社ではこのデーターはしっかりと保存していますので、万が一にも退去時にお客様に「原状回復負担」を求めることはありませんが、念のためお客様の方でも、写真を撮っていただき「保存」して頂けると、助かります。
２．漏水が発生した場合
賃貸で発生するトラブルの中で、よくある事例のひとつとして、漏水事故があります。
漏水事故に関しては、どのような原因で発生したかによって、原状回復が誰になるのかが異なってきます。例えば洗濯機置き場のホースが外れてしまって、それに気づかないまま「洗濯機を回した」ことによって、室内が「水浸し」になり、階下にまで漏水が広がってしまった時には、100％借主責任となります。
ただし、過失によって発生してしまった事故に関しては、契約時にご加入して頂いている「家財保険」で対応することができるので、多額の費用が発生したとしても、保険対応となる点は、とても助かりますよね。
またこれは漏水とは違いますが、冬の季節によくある事例としては、年末年始や出張などによって、室内を数日間留守にする際「ブレーカーを完全に切った」状態で留守にした場合、給湯器が破損してしまうという事故が発生してしまいます。
どうしてこのような事故が発生しやすいのかというと、給湯器には「凍結防止用のヒーターが内蔵」されていて、電気が供給している時には、何ら問題はないものの、ブレーカーを切ってしまうことによって、凍結防止用のヒーターが使えない状態となり、その結果給湯器が凍結し破損してしまいます。
一見すると、借主に責任はないと思われますが、ただこれに関しては、善管注意義務違反に該当してしまう可能性が高くなるので、借主負担で対応しなければならなくなります。
３．カビが発生した場合
賃貸物件において、カビが発生してしまいやすい箇所としては、浴室や洗面脱衣所となります。賃貸物件においては、浴室に換気用の窓が設置している物件は、あまり多くはなく、さらに洗面脱衣所内においては、窓がないのはもちろんですが、換気扇すらもない事から、使用状況によっては、カビが発生してもおかしくはありません。
室内において、カビが発生し「放置したまま」の状態で退去してしまうと、善管注意義務違反に該当してしまい、借主に対して「原状回復費用」を請求することになります。ただし入居年数が6年以上経過すれば、減価償却が終わっているので、使用状態もよりますが、費用負担割合が100％となることは考えにくいです。
浴室～洗面脱衣所内におけるカビ対策としては…
浴室換気扇は24時間つけっぱなしが原則
入浴後、ドアを開けっぱなしにしない
入浴終了後、壁などに付着した水滴を、タオルなどで拭き取ると◎
洗面脱衣所内に、除湿剤を置く事で、湿気をとってくれる
このようなことをして頂くだけでも、カビが付着しにくくなりますので、退去費用を抑えたい方は、ぜひ実践してみてください。なお、浴室換気扇を使用中に「異常音」が聞こえてきたときには、部品劣化が発生している合図となりますので、その際には管理会社に連絡して頂けると、換気扇を交換します。（この費用は貸主負担となります）
４．更新時における更新料
居住用の賃貸物件（普通借家契約）においては、2年に一度「契約更新」を行う必要があります。
管理会社や物件によっては、更新料が発生しない所がありますが、契約書に更新時には更新料を支払う旨の記載がある物件では、更新時には「更新料支払い義務」が発生します。
契約更新をせずに「退去」する方は、契約満了をもって退去されることになるので、更新料の支払いは発生せず、更新時期と退去日が重なっている場合においては、オーナーさんもしくは管理会社によりますが、更新料を免除されることがあります。
よくあるトラブルとしては「どうして更新をするのに、更新料が発生するのか？」と管理会社にクレームを言われるお客様がいますが、そもそも契約時において「更新時には更新料が発生する」と担当者から説明を受けて、契約書にサインをしている以上、ご納得がいかなくても、更新料を支払わないといけなくなります。
もし、更新料支払いを拒否したままの状態で、更新手続きが完了できないと、自動的に「法定更新扱いとなります。
法定更新になると「更新料そのものが発生しない」ということになりますが、ただし賃貸借契約書において、法定更新をしたとしても更新料の支払いは発生するという記載があれば、更新料は自動的に発生してしまい、さらにお客様が「家賃保証会社に加入」していた時には、保証会社に「代位弁済請求」を行うことから、信用情報機関にお客様の名前が記載＝ブラックリスト掲載されることになりますので、要注意となります。
５．退去時における退去費用
賃貸物件では、退去時に「原状回復に戻さなくてはならない」ルールとなっていますが、ただ入居期間が長い方の場合ですと、当然ながら入居時と同じ状態には戻せないことも考えられます。
そこで、国交省のガイドラインでは、賃貸退去時における原状回復に関して、明確なルールを作成し、入居期間中における「故意過失による破損や汚損」が認められるケースは借主負担、経年劣化及び通常損耗によるものは、貸主負担としています。
例えば、壁紙が劣化した場合において、劣化の原因が「日焼けやポスターの設置跡」で発生したものであれば、通常使用として判断できるので、貸主負担となります。一方「お子さんが落書きをしてしまったり、画鋲以上の穴をあけた、穴をあける際間違って傷をつけた、タバコのヤニの原因による黄ばみ」等に関しては、故意過失による破損や汚損で発生したとみなされるので、借主負担となります。
さらに賃貸借契約書の特約として、退去時に「室内クリーニング費用」を借主負担としていますが、これに関しては、入居期間中「室内をきれいに使用していた」としても、負担発生してしまい、さらにこれを拒否することはできません。
（万が一に拒否していしまった場合で、保証会社を利用されていると、保証会社に請求することになり、ブラックリスト掲載されてしまう恐れがあります）
６．まとめ
賃貸物件において、よくあるトラブルを紹介させてもらいました。
賃貸業界においては、お部屋探し～契約までを担当するのが、仲介会社であり、入居後～退去までにおける賃貸管理全般に関しては、管理会社が担当することになります。
管理会社と言っても、正直管理能力が良い物件もあれば、悪い物件もあり、さらには物件を所有しているオーナーさん次第によって、設備不良が発生したとしても、対応にばらつきが発生してしまうので、管理の質が悪い物件／管理会社に入居してしまうと、公開してしまう可能性が出てきてしまいます。
ただし、一般的には「家賃が安い／安すぎる」物件でなければ、入居者／管理の質が悪くなることは少ないので、お部屋探しの時には、その点も十分加味して探されることをおススメします。
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