賃貸物件に入居する際には、必ず入居審査が行われます。
近年では「家賃保証会社に保証料を支払うことを必須」としている物件が多くなったことから、家賃保証会社における審査と、管理会社（オーナーさん）審査が行われ、双方の審査に合格しないと、物件に入居する事＝契約することができません。
入居審査に落ちるというケースは、実はそれほど多くはありませんが、家賃支払い能力がある（一般的には家賃が手取り収入の3割以下ならば、問題はないと言われています）にも拘らず入居審査に落ちてしまった場合、恐らくではありますが、管理会社審査において問題が発生したものと思われます。
なお、入居審査に落ちてしまった場合における理由については、公表する義務がないため、管理会社では決して教えてはくれませんが、もしかすると背景には、下記の要因があるのかもしれません。
目 次
１．過去に滞納歴があった
家賃保証会社における「家賃滞納」とは、管理会社における「家賃再引落日」に「家賃引き落としができなかった」場合、管理会社から「代位弁済請求」を受けることによって、初めてわかります。
代位弁済請求が発生すると、保証会社では「家賃分を立て替えて支払う」ことになりますが、当然ではありますがご入居者様には「家賃支払い（債務）義務」が発生してしますので、後日保証会社に立替分を返さないといけなくなります。
滞納を何度も行っていることが、入居審査時において発覚した場合には、一発で入居審査に落とされてしまいますが、滞納が数回程度ならば、保証会社によっては審査を通すこともあり得るものの、管理会社審査において「滞納情報に関しては、伝えられる」ことから、場合によっては「滞納歴があるから心配」という理由で、落とされる可能性はあり得ます。
２．見た目的な問題で、オーナーさんがNG
賃貸物件の入居審査は、実はお部屋見学時からスタートしています。
お部屋見学をされた方が、物件を気に入り「入居申込」をされると、入居審査が行われますが、実はお客様をお部屋紹介を行った担当者は、お客様の「容姿」「態度」などについても注意深く確認し、もし「社会常識から逸脱している」ような言動などがあった場合においては、その旨を管理会社担当者に伝えることがあります。
仮に保証会社審査を通過した場合でも、仲介担当者からのお客様に関する「ネガティブ報告」をもらった場合、オーナーさんに最終決裁をしてもらうことになり、オーナーさんによっては入居NGを出してしまうこともあり得ます。
３．入居申込書に虚偽記載があった
入居を希望する場合、お部屋を紹介してくれた仲介会社において、所定の入居申込書に、必要事項を記載することになりますが、仲介会社では「契約者の方が、本当に申込書に記載している会社に勤務」しているかどうか「在籍確認」を行います。
在籍が確認できれば何ら問題はありませんが、ごくたまにではありますが、会社名や会社連絡先を「虚偽記載」する方がいて、仲介会社や管理会社が調べてみると「在籍していない」「ペーパーカンパニー」だったりすることもあります。
入居申込書において、悪質な虚偽記載をしてしまった方に対しては、入居させてしまうと「トラブルを引き起こしてしまう」可能性が高いと判断して、入居許可を出さない可能性が高くなります。
４．管理会社サイドが、家賃支払い能力がないと判断
管理会社にとって、仮に保証会社をつけていたとしても「家賃滞納」を、ものすごく嫌いますので、入居審査において「家賃支払い能力がない」と判断した場合には、保証会社審査で落としてしまう可能性が高くなります。
保証会社審査で問題がないと判断しても、管理会社においても「家賃支払い能力があるのか」再度確認し、客観的に「家賃支払い能力がない」と判断した場合には、オーナーさんと協議した上で、入居拒否判断を下すこともあり得ます。
５．まとめ
お部屋を借りられる方＝借主に対しては、借地借家法という法律による「借家権」が認められている関係で、仮に入居後に「問題行動を起こした」場合においても、正当事由がなければ退去させることができないことから、管理会社においては、近年入居審査を厳しく行っている傾向です。
一般的に入居審査で落ちる方というのは、それほど多くはありませんが、ただ「過去に滞納をした」ということだけで、管理会社審査は厳しくなり、場合によっては1回滞納しただけで、入居審査が通らない／通ったとしても、契約前ならば「キャンセルも可能」であることから、断られる可能性もあり得ます。
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