賃貸物件に入居する際に、必ず支払うことになる「初期費用」
「どうしてこんなに費用がかさんでしまうの？」
と、頭を悩ませる方は殆どなのではないでしょうか？
物件によって、初期費用の設定項目は異なるものの、平均的な初期費用は
家賃4～6か月分
と言われていますので、仮に家賃6万円の部屋を借りる場合には、概ね24～36万円のお金が、一気に無くなってしまうので、誰だって安くしたいと考えてしまいますよね！
そこで、ネット情報などを見てみると
初期費用が10万円以上安くなる方法
等といった情報が拡散されています。もしこの情報が正しければ、誰だって実践して費用を抑えたいと考えますが、では果たしてこの方法をとれば、費用を抑えることができるのでしょうか？
目 次
１．初期費用には、オプション扱いのものがある
賃貸物件に入居する際に支払う「初期費用」については、物件ごとで設定項目は異なっていますが、お客様判断によって、初期費用から外すことができる「オプション扱い」のものもありますので、その点はまず確認する必要があります。
敷金／礼金 | 物件によって設定あり |
仲介手数料 | ほぼ100％の確率で設定あり |
前家賃（契約時に2か月分家賃先払い） | 100％ある |
家財保険 | 加入必須だが、オプション扱い |
家賃保証会社 | 加入必須物件が多い |
ムシ駆除、除菌 | オプション扱い |
カギ交換 | オプション扱い |
初期費用の中で、完全なオプション扱いとなるのは「ムシ駆除、除菌」「カギ交換」となり
家財保険に関しては、加入は必須ではありますが、ただ必ずしも「管理会社が指定している家財保険」に加入しなければならないわけではありません。
２．ネット情報を実践したら、ある意味後悔してしまいます
ネット上には、初期費用を10万円以上安くなる方法などといった情報が拡散されていますが、ではネット情報通りのことを行ったら、本当にオトクになるのか、お伝えさせていただきます。
１）仲介手数料
仲介手数料は、宅建法によって「成約時に請求」できる報酬であることが明記されています。この場合は「借主と貸主双方から、家賃0.5か月分」を請求することができるとあり、合計で家賃1か月分まで（ただし税金が発生します）しか請求することができないと言われています。
ただ、大抵の仲介会社では「仲介手数料家賃1か月分」にしていますが、これは「借主が同意を得ているといった解釈から、借主に対して家賃1か月分」を請求しているものと思われます。
では、契約したい物件の「仲介手数料」が家賃1か月分だったとして、お客様が「宅建法によって、借主負担分は0.5か月だから、これ以上の費用は払わない」と申し出たらどうなるのか？
正直、仲介会社によって「判断が分かれる」所ですが、場合によっては「仲介会社の方がお断り」をしてくる可能性の方が高くなります。
２）家財保険
家財保険に関しては、管理会社サイドから見ると「加入さえして頂ければ」特段他社の保険商品を使っていたとしても、問題にするようなことはありません。
ただし、他社保険商品に関しては「更新時」にお客様自身の方で「対応」していただく事なりますので、この様なケースはあまりありませんが「更新を忘れてしまう」ことはあり得る話です。
先日、管理会社担当者が「管理物件が交代」となった物件において、お客様が「漏水」事故を起こしてしまい、20万円弱の修理費用が発生したとのこと。
通常は「免責部分」はあるものの、家財保険の適用内となることから、お客様負担は「ほとんどない」のですが、ただこちらのお客様は、他社管理物件時に加入していた家財保険が「他社保険会社」のもので、更新するのを忘れていたとのこと。
更新が切れてしまったので、結果的は「修繕費用を自腹」で対応せざるを得なくなってしまい、大変な思いをしたとのことです。
因みに、当物件を管理している管理会社の家財保険は「賃貸借契約解約時まで自動更新」されるものなので、更新手続きは不要となるので安心です！
３）安心入居サポート
管理会社によって、名称は異なりますが「安心入居サポート」とは、管理会社の営業時間外に発生した「お部屋全般に関わる問題」が発生した際に、コールセンターに連絡することによって、緊急性の高い事案のものに対しては、担当者が現場に急行し、軽微な故障などは「無償」で対応してくれるものです。
管理会社によっては、安心入居サポートは無料となっている所もありますが、一部の物件では「オプション扱いで有料」の所があります。
安心入居サポートは「つけなくても大丈夫」と主張する方もいますが、賃貸設備トラブルは「いつどこで発生」するか予測することはできません。
もし設備トラブルが発生した場合、安心入居サポートに加入していれば「電話一本で対応」してくれるので心強いのですが、もし安心入居サポートに加入していない場合、ご自身で対応しなければならなくなります。トラブルが発生した時には、冷静な態度をとることが難しくなってしまい、どこに連絡したらいいのか「わからなく」なってしまいますので、お守り代わりという意味を込めて、安心入居サポートには加入しておいた方がベストであると考えます。
４）ムシ駆除、除菌
少なくとも除菌に関しては、最近では「市販でも除菌グッヅ」が発売されていますので、やろうと思えば、除菌対策は可能となるため、オプションから外しても差し支えはありませんが、ただムシ駆除に関しては「行った方がベスト」であることは間違いありません。
よくネット上においては「業者によるムシ駆除」を行うより「バルサンなどの市販駆除剤」の方が、費用が掛からないからオトクとあります。
ただ、そもそも害虫は「ちょっとした隙間」があれば、簡単に室内に侵入してくるもので、入居前に「隙間部分をふさぐ対応」をしないまま、バルサンを焚いたとしても、薬剤の効き目が薄くなったころから「頻繁」に室内に侵入してくるので、どのような状況になるかは、誰の目から見てもわかるはずです。
ムシ駆除を行う業者さんは、薬剤を散布する前に「隙間が出やすい箇所」を確認し、もし隙間があった場合には、しっかりと対応した上で「薬剤を室内全体に散布」するので、バルサンよりかも高い効果が期待できます。
ただし、ムシ駆除の効果は「およそ3か月」といわれているので、それ以降に関しては「お客様自身による対応」が必須となります。今では「置き型駆除剤」等も発売されていますので、それらを有効活用すると同時に、害虫が発生しにくい環境（段ボールをため込まない、生ごみはすぐに袋に入れて密閉するなど）にすることも大切です。
５）カギ交換
カギ交換もムシ駆除除菌と共に「オプション扱い」となっているため、お客様判断によって、初期費用から外すことも可能です。
ただ、カギ交換を希望されない場合、支給されるカギは「前入居者様」が使用していたカギとなります。賃貸物件では「カギは貸与」となり、退去時には「返却」していただく事になるので、原則的に「お客様自身でカギを複製」することはNGとなってます。
もし、前入居者様がカギを複製していた場合、そのカギは「返却義務がないもの」であることから、やろうと思えば「複製」したカギを使って「室内に侵入」することは、可能となります。
カギ交換をしない最大のリスクは、ここにあることから、管理会社では「カギ交換」はできたら行ってほしいのが本音です。
３．ネット情報以上に、安く抑える方法はあります
ネット情報に記載されている内容は、オプション扱いのものであれば、基本的に特に問題はありませんが、ただ「仲介手数料を半額にしてくれ」に関しては、ある意味において「ケンカを売る」ようなものであることから、場合によっては「契約自体をお断り」してくる可能性も否定できません。
お部屋の契約に関しては、お客様判断で「断る」こともできますが、仲介会社やオーナーさんにも「断る権利」はあります。仲介手数料に関しては、仲介会社にとっては「死活的」な費用であることから、この部分を値引きしたいのであれば、最初から仲介手数料が0.5か月分の物件もしくは、完全無料物件に入居した方が、お互いが嫌な思いをすることはありません。
ただ、やり方次第では「ネット情報以上」に初期費用をお得にさせる方法はあります。このやり方は、仲介会社にとっては「ある意味において許容範囲内」のことであるので、交渉をしても嫌な思いをさせることはないので、ぜひ行ってみてみてください。
１）敷金、礼金の無料化
築年数が浅い物件／ペット可能物件以外において、敷金と礼金が設定している場合においては、交渉次第で「無料」にすることが可能です。
1月～3月の繁忙期は、多くのお客様が入居されるので、交渉しても断られる可能性がありますが、もし時期をずらすことができれば、交渉が成立する可能性が出てきます。
そもそも敷金は、入居時に預け入れる「担保金」みたいなもので、夜逃げなどをしない限り「敷金が没収」されることはありませんし、今では「保証会社を利用」するのが一般的であることから、敷金を預け入れる意味合いは薄れてきています。
また礼金は、そもそも「賃貸物件の供給数が圧倒的に少なかった時代」において、入居許可を出してくれたオーナーさんに「感謝の気持ちを表す御礼＝謝礼金」として、礼金制度が生まれたのが通説。今では物件供給数が飽和状態になっていることから、礼金は明らかに時代にそぐわないもの。
２）契約日を月末にしてもらう
賃貸物件を契約するまでにかかる時間は、入居審査などで問題がなければ「おおむね2週間」ぐらいです。多くの物件では「賃貸借契約日＝家賃発生日」にしている所が多いので、初期費用の中に含まれている「前家賃」の当月分家賃は「日割り家賃」となりますが、契約日を可能な限り「月末設定」にすることによって、当月分の日割り家賃を抑えられる効果が期待できます。
入居申込をした日が「月初～概ね15日」ぐらいであれば、月末契約にすることは可能であるので、入居申込をした時に担当者に「契約日を月末にしてほしい」と伝えてもらうことによって、月末契約にしてもらうことは可能となります。
３）フリーレントをお願いする
フリーレントとは、一定期間家賃部分のみが無料となるもので、フリーレントがついていることによって、初期費用の中に含まれている「家賃」（共益費などの費用は除く）と相殺することができるので、初期費用を安くすることができ、事実上仲介手数料分が無料となります。
フリーレントは、主に築年数が20年以上経過している物件に設定されていることが多いのですが、交渉次第では、築浅物件でも対応してもらえることができます。
ただし、この場合「フリーレントをつけてもらえれば即入居申込をする」といった、入居意思をしっかりと示すことがポイントです。最終的にはオーナーさんの判断によりますが、家賃を値引きされるぐらいであれば、フリーレントをつけた方がメリットが大きいと判断する方が多いので、OKを出してくれる可能性は、十二分にあります。
４．グレイスロイヤルなら、初めから安い
甲府市大里町にあるグレイスロイヤルは、築年数が経過しているものの、2018年以降随時リノベーションを行っているので、築年数的には古いものの、室内空間はおしゃれな部屋となっているので、多くのご入居者様から高い評価を頂いております。
また、当物件の初期費用に関しては「ご縁を頂いたお客様に対する感謝の気持ち」を表したいと思っているので、特別価格でご提供させていただいております。
・敷金、礼金、仲介手数料は完全無料
・家賃保証会社初回保証料は、家賃30％
・フリーレント2か月
※ただし、ご契約日から1年未満でご退去された場合においては、違約金として家賃1か月分を頂戴いたします。
５．まとめ
ネットに記載されている「これを行えば初期費用10万円以上節約できる」方法は、やろうと思えば交渉することは可能です。
ただし、節約ができたことに対する代償は、とてつもなく大きくなってしまいます。
まず、仲介手数料を1か月から0.5か月にできたとしても、担当者のやる気は「損ねてしまう可能性」がでてくるので、お客様交渉が浮かう行かない可能性が高くなります。
またムシ駆除に関しては、バルサンなどの市販の駆除剤で対応は可能ではありますが、ただ害虫は「ちょっとした隙間」があれば簡単に侵入してしまうものであるので、薬剤の効き目が薄くなったころには、大変なことになってしまいます。
さらに安心入居サポートに未加入の場合、深夜帯などに発生したトラブルは、ご自身で解決することになり、修理費用に関しては「経年劣化」の場合は、オーナーさん負担となるので、領収書を出してもらえれば、後日返金してもらえるものの、対応が遅れてしまったせいで、被害が拡大してしまった時には、善管注意義務違反となってしまう可能性も、否定できません。
初期費用を節約させたいという気持ちは、十分理解はできますが、ただ初期費用を節約させたことによって、入居後に大変な思いをするのは、確実にお客様となってしまうため、その点を予め理解した上で、交渉をしないと、後悔だけしか残らなくなってしまいます。
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