賃貸物件に入居する時、誰もが思うことといえば「初期費用を1円でもいいから抑えたい」この一言に尽きますが、現実的には非常に難しいですよね？
賃貸初期費用は、物件や築年数によって設定項目が異なっていること、また物件を所有するオーナーさんが「うん」と言わない限り、初期費用を抑えることができませんので、もし初期費用を抑えたいと思うならば、仲介担当者を味方に引き入れるしか方法はありません。
仲介会社の仕事は、お部屋探しをされている方に希望条件に合った部屋を紹介し、物件契約をしていただく事。仲介会社は「契約」していただく事によって「仲介手数料」といった報酬料が入りますので、お客様の要望に対してはできる限り応えたいのが本音。
大抵のお客様は、家賃交渉や初期費用交渉を行いますが、ただそれが成功するかしないかは、実はお客様が訪れた仲介会社及び入居希望の物件がどのような会社なのかによって、交渉が成功しやすいかどうか、異なってきます。
賃貸業界における「仲介会社」は、主に2つのパターンに分かれています。
①大手管理会社が運営している直営の仲介会社。
最近ではフランチャイズの仲介会社も増えてきましたが、管理会社直営の仲介会社は、管理会社が管理している物件の客付け＝契約を第一優先（たいていの場合、専任媒介契約となっています）としているので、交渉がとてもしやすい部分がメリット。
ダイレクトにオーナーさんと直接交渉ができるので、特に閑散期と呼ばれている5月～8月及び10月～11月頃にお部屋探しをされる方にとっては、オーナーさんは是が非でも入居してもらいたいと考えているので、お客様の希望が通りやすくなります。
②仲介のみを行っている不動産仲介会社。
仲介単独で行っている仲介会社であっても、管理会社物件に入居することは可能となりますが、ただ他社で契約した場合と、自社仲介会社で契約した場合とでは、交渉部分で大きな差が出てしまう可能性があるので、同じ物件なのに初期費用が違ってくる場合が出てきます。
管理会社直営の仲介会社で交渉する場合
１）仲介手数料を安くしてとは、絶対に言わない！
賃貸業界における禁句といえば、ズバリこの言葉です。
仲介手数料に関しては、契約が成立したことに対する「仲介会社がもらう報酬料」のことを意味しています。仲介手数料の中には、お部屋見学同行を初め、オーナーとの交渉、初期費用見積もり計算、賃貸借契約書の作成及び説明に対する費用が含まれていますが、もし仲介手数料を値引きしてほしいと言われたら、担当者のテンションが下がってしまいますよね。
仲介手数料は、ある意味「必要経費」といった認識を持っていただき、もし仲介手数料を値引きしてもらいたい場合には、別のアプローチをされることをおススメします。
２）契約日を月末にしてもらう
初期費用を誰でも簡単に抑える方法としては、契約日を可能な限り月末に設定してもらうととです。
賃貸業界では、契約した当月分の家賃と翌月分の家賃を、契約時（初期費用）に支払うことになっています。一般的な賃貸借契約では「契約日と家賃発生日が同じ」であることが多いため、当月分の家賃は「契約日～月末」までの日割りとなります。
例えば月の真ん中で契約した場合、当月分の日割り家賃は「15日分」となりますが、では月末31日契約にした場合は、当月分の日割り家賃は1日分のみ。つまり契約日をできる限り後ろにずらすことによって、初期費用が安くなります。1月～3月の繁忙期は、もしかすると難しい場合ありますが、閑散期ならば交渉がしやすくなりますので、ぜひお願いしてみてください。
３）フリーレントをつけてもらう
フリーレントとは、一定期間「家賃部分のみ（共益費などは除く）が無料」になるもので、フリーレントがつくと、初期費用の中に含まれている「前家賃分の家賃部分」が無料になることから、初期費用を抑えることが可能となり、事実上「仲介手数料分」が無料になります。
フリーレントは、主に築年数が経過した物件には、最初から設定されてあることが多いのですが、ただ築年数が浅い物件においては、ついていない方が多いです。
もし、フリーレントがついていない場合には「フリーレントをつけてほしい」とお願いしてみてはいかがですが？新築物件はまず難しいのですが、築年数が浅い物件で、閑散期に入居される場合には、もしかしたら交渉成立する可能性があります。
ただし、フリーレントが設定されている物件においては、短期間で退去されることを防ぐために「短期解約違約金」が設定されています。大手管理会社で違約金が設定されている場合では、1年未満で退去した場合、違約金の支払いを求めていて、費用は家賃1か月分になっている所が多いです。
４）オプション扱いのムシ駆除除菌、カギ交換は行ったほうがいい。
初期費用の中には、実はオプション扱いのものがあります。ムシ駆除除菌とカギ交換が該当しますが、両者については、可能である限り行ったほうがいいと思います。
まず、ムシ駆除に関しては、空き部屋に少しの隙間があると「ゴキブリ」が室内に侵入してきます。ゴキブリが一匹でもいると、室内には数百匹いると言われていますが、専門業者さんによる駆除をしてもらうことによって、隙間があった場合には埋めてもらうことができるので、市販の駆除剤を撒くより駆除効果は期待大といえます。
さらにカギ交換ですが、賃貸物件のカギは「貸与」となっていて、契約時に渡されたカギは、退去時に全て返却しなければなりません。ただしお客様がご自身でスペアーキーを作られた場合で、次のお客様が「カギ交換をしなかった」場合、簡単に室内に侵入することが可能となってしまうので、防犯上の観点からも、カギ交換は行ったほうがいいと思われます。
グレイスロイヤルなら初めから初期費用が安い
甲府市大里町にあるグレイスロイヤルは、築年数は経過しているものの、室内はリノベーションを行っていますので、古い物件によくみられる「古臭い」ようなイメージとは真逆の部屋になっていますが、当物件の魅力は、実は初期費用がとても安いところ。
山梨県内における賃貸初期費用の平均は、家賃4か月分と言われていますが、当物件は敷金・礼金・仲介手数料無料であることはもちろん、フリーレントも2か月分設定されていることから、当物件公式サイト経由でご契約して頂くと、初期費用は10万円以下になる場合が多いので、浮いた費用を新生活費用や引っ越し費用に回すことが簡単にできます。
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