賃貸物件は「退去時に原状回復」をしなければならないルールとなっています。
管理会社の担当者の話によると、最近のご入居者様は「原状回復」に関する知識を持っている場合が多いので、退去時に借主負担となるようなケースはあまり見られないとのことでした。
基本的な考え方として、入居期間中に「故意・過失によって発生させてしまった破損や汚損」に関しては借主負担、経年劣化などによって劣化してしまった場合は「貸主負担」そして、貸主借主双方がわからないような破損や汚損に関しては、減価償却表を見ながら負担額を決めることになっています。
１．借主負担となるようなケースとは？
入居期間中に「室内を丁寧に使用」し続けていれば、退去費用が高額になるようなことにはなりません。賃貸物件において、退去時に借主が「原状回復費用」を支払わなければならないのは、あくまで入居期間中に「故意・過失によって破損や汚損」をさせてしまったケースのみ。
では、具体的によくある借主負担となるケースとは、どのようなものがあるのでしょうか？
・壁紙の落書きや破損、シミ
・引っ越し作業中に発生させたと思われる、床や壁のひっかきキズ
・飲み物を飲みこぼしした際に発生したと思われる、シミ
・結露を放置させたことによって発生した壁紙に付着したカビ
・喫煙によって壁紙が変色／ニオイが取れなくなった場合
・壁に釘やネジ穴をあけてしまった場合
上記に関しては、故意や過失がなければ破損や汚損を防ぐことができるものであることから、この様なケースの場合は、減価償却は考慮されずに、原状回復費用が発生する可能性が極めて高くなります。
２．貸主負担となるケースとは？
一方、貸主（オーナー）負担となるケースは、経年劣化が原因と思われるものが主となります。具体的な事例とは、下記の通りとなります。
・家具やカーペットの設置によって、設置跡が残ってしまった場合
・フローリングや壁紙の色落ち
・家電製品（冷蔵庫やテレビなど）を設置したことによって発生した、所謂電気ヤケ
・壁に貼ったカレンダーやポスターの設置跡（画鋲跡も含む）
・貸主負担で設置したエアコン設置跡（ビスも含む）
３．特約設定において、必然的に発生する費用
賃貸借契約書において、特約設定されているものに関しては、契約時に特約に記載されてある内容に関して「同意」している以上、退去時においてたとえ故意過失がなかったとしても、費用を支払わなければなりません。
では特約設定されてあるものとは一体何かというと…
・退去時における室内クリーニング費用
・和室部屋がある場合には、畳表替え及び襖交換代
最近では和室部屋の数は殆どない事から、和室部屋がある賃貸に入居されていない方は、畳及び襖の交換費用は発生しませんが、ただ室内クリーニング費用に関しては、多くの賃貸物件において設定されている可能性が高いことから、たとえ退去時に原状回復費用が発生していなかったとしても、室内クリーニング費用は発生してしまうので、その点は注意が必要です。
４．退去費用が高額になるケースもありうる
賃貸物件における原状回復費用に関しては、借主が丁寧に室内を使用していた場合、退去費用が高額になることはまずないと言っても過言ではありません。
ただ重大な賃貸借契約違反行為をしてしまうと、退去費用がものすごく高額になってしまうので、注意をしてもらわなければなりません。重大な賃貸借契約違反とは、ペット不可物件になっているのにも関わらず、ペット飼育をしていたことが分かった場合です。
管理会社の話によると、泣き声があまりしないようなペットであったとしても、ペットとして認定するケースが多いとのこと。ペット飼育をしていたことが分かった時点で、即賃貸借契約は解除となってしまい、またペットを飼っていたことが分かった時点で、室内の内装や床などは全て「新しいもの」に交換しなければならず、その費用は全額「借主負担」となってしまいます。
室内が多き部屋になればなるほど、原状回復費用は高額になってしまうので、場合によっては50万円近くまで費用が膨れ上がることもあり得ます。
５．まとめ
賃貸物件における退去費用（原状回復費用）に関しては、一部の例外（室内クリーニング費用／和室の畳・襖交換費用）を除いては、借主が故意や過失によって破損や汚損をさせない限りは、退去費用はほぼ発生しないと言っても過言ではありません。
ただ、入居時においてもし「シミ」「破損」等があった場合で、管理会社がその事実を確認しなかった場合には、退去時に突っ込まれる可能性も出てくるので、入居前（引っ越し時）には一度室内確認をして頂き、もしシミなどがあった場合には、写真保存をして退去時に管理会社に提示して頂くと、その部分は原状回復から除外してもらえますので、新築以外の物件に入居する時には、室内確認はしておいてくださいね。
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