賃貸物件に入居する際、初期費用を支払うことになります。
初期費用には、翌月分前の家賃も一緒に支払うことになるため、金額が高額になってしまうことから、お部屋を借りられる方にとっては、費用を抑えたいですよね。
近年では、多くの賃貸物件で「家賃保証会社」を利用しています。
家賃保証会社を利用することによって、原則的に「連帯保証人が不要」となることから、お部屋探しをされている方にとっては、保証人を探す手間がなくなりますが、一方で保証料や年1回更新料を支払わなくてはならなくなります。
賃貸保証料及び更新料は、車で言う車両保険と同じで、事故＝滞納をしない限り、ある意味において損をしてしまいます。
また家賃滞納する人は、現実的にほとんどいないため、多くの方は保証会社を利用しても、あまり意味合いはないと思われますが、もし入居申込の段階で「保証料を支払いたくはない」と申し出れば、保証料が免除などになるのでしょうか？
目 次
１．保証会社を断ることはできない
２．保証会社を利用する意味とは？
３．まとめ
１．保証会社を断ることはできない
大手賃貸サイト上において「保証会社必須」と記載がある物件では、契約時に「家賃保証会社に加入」することを、入居の条件としています。
入居条件と謳っている以上、お客様の方で「保証会社を利用したくない」と申し出ても、担当者は「それなら保証会社不要物件に入居するしかない」と言われるだけとなります。
それならば、保証会社不要物件を探せばいいのではと思われますが、実は現在「保証会社不要物件」の数は、殆どないといっても、過言ではありません。
仮にあったとしても入居の条件として、家賃4倍以上の収入がないとダメな場合や、通常では、契約日から1年未満での退去した場合、違約金が家賃1か月設定が殆どですが、1年未満で退去で「家賃3か月分」、2年退去で「家賃2か月分」が設定されていることから、入居条件としては、保証会社以上に厳しくなってしまう可能性があります。
２．保証会社を利用する意味とは？
①家賃滞納リスクを抑える
管理会社が家賃保証会社を利用したい最大の理由は、家賃滞納リスクを抑えたいからです。
家賃保証会社が普及する前は、連帯保証人を必ずつけることが、入居の条件でしたが、連帯保証人に「支払い能力がない」場合、裁判を起こしたとしても「最終的にはオーナーさんが泣き寝入り」＝債務免除といった形になります。
一方、保証会社を利用することによって、万が一滞納しても、保証会社が家賃分を立て替えてくれる＋滞納が増えてしまって、強制退去に向けて裁判を起こす時も、保証会社が裁判費用を出してくれる点は、オーナーさんとしても保証会社を利用た方が「家賃滞納リスクを少なくしてくれる」ことから、現在では多くの賃貸物件で、保証会社を利用するケースが増えてきています。
②滞納歴があるかどうか、確認できる
管理会社にとって「家賃滞納」は、とても嫌います。
滞納者の多くは「管理会社に事前の相談」なしに、一方的に家賃滞納し、ある意味においては「開き直ってる」方が結構多くいます。
管理会社が提携している保証会社によって違いはあるものの、一般的には、保証会社では信用情報機関に信用情報を確認することができるので、入居申込をした際、申込者が過去に滞納歴があったかどうか、すぐに調べることができます。
入居審査が厳しいところでは、保証会社審査に落ちてしまった時点で、入居をお断りするところもありますが、これは管理会社が「滞納リスク」を可能な限り抑えたいという考えによるところが大きいです。
③裁判費用を抑えたい
一般的に「家賃を3か月以上滞納」した場合、賃貸借契約上における「借主と貸主の信頼関係が破綻」したとみなされるので、契約を解除することができます。
ただ、もし契約を解除する場合には、法的な手続き＝不動産明け渡し訴訟を起こす必要が出てきますが、保証会社を利用しない場合では、裁判費用は全てオーナーさんとなり、また1階の裁判で100万円近い費用が発生することから、オーナーさん的には「頭が痛い」話となってしまいます。
一方、保証会社を利用した場合、裁判費用は全額保証会社が持ち、弁護士に依頼することから、確実に強制退去判決をもらえることができるので、オーナーさんとしても保証会社を利用したくなると考えるのも、不思議ではありません。
３．まとめ
「家賃保証会社利用必須物件」において、保証会社を利用したくないと申し出ても、100％の確率で断られます。一見すると保証会社の利用は「借主にメリットがない」と思われてしまいますが、借主側にとって、保証会社を利用することで、原則的「連帯保証人が不要」になることから、契約までの時間を短縮させることが可能となります。
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