賃貸物件を借りる際には、賃貸借契約書を作成し、署名捺印をすることで初めてお部屋を借りることができますが、賃貸の契約期間、また更新手続きをする場合における更新料について、あまりご存知ではない方も多いと思いますので、今日のブログでは、基本的な部分として賃貸契約期間と、更新料について、お話していきたいと思います。
目 次
１．賃貸契約には大きく分けて2つある
賃貸物件を借りる場合には、賃貸借契約を結ばなくてはなりません。
実は賃貸物件の契約形態は、大きく分けて2つあることをご存知でしょうか？
ほぼ全ての賃貸物件の契約形態となっているのは、「普通借家契約」と呼ばれているもの。普通借家契約は、大抵契約期間は「2年」となっている場合が殆どで、更新を行うことによって、何年も住み続けることが可能となります。
一方、数的にはあまりないのですが、一部の物件では「定期借家契約」物件もあります。
こちらは、物件ごとによって「契約期間」は異なっていて、概ね1～3年と幅広くなっています。メリットとすると、普通借家契約において、特約条項に「1年未満で退去の場合は違約金」が設定されている場合があるものの、定期借家契約では「契約期間が1年未満」であっても、部屋を借りることができるので、あらかじめ賃貸入居期間がわかっている方にとっては、普通借家契約と比べると、入居のハードルが低くなるので、借りやすくなります。
２．契約内容によって、更新料設定が異なる
賃貸の契約形態が異なると、更新料の有無に大きな差が出てきます。
普通借家契約の契約期限は2年が殆どなっているため、もし契約期間が満了後であっても、更新手続きを行ってもらえれば、そのまま住み続けることが可能となります。当然ではありますが、都合によって「退去」する場合であっても、契約期間内ならば「好きなタイミング」で解約することができます。
なお、更新料の費用に関しは、エリア内によってさまざまとなっていることから、一概に言うことはできないものの、一般的には更新料は家賃1か月程度と言われています。
一方、定期借家契約の賃貸物件の場合だと、普通借家契約とは大きく異なってきます。
それは、定期借家契約は「契約期間が限られている」ことで、原則としては更新することはでいません。たとえ借主が更新をしたいと申し出ても「貸主が拒否」してしまった場合には、契約満了と同時に「退去」しなければならないので、長期入居する事は難しくなります。
ただし貸主・借主とも「更新を望んでいる」場合においては、再契約することは可能であり、契約金（家賃１～2か月分）を支払うことによって、再度契約を続けることが可能となりますが、ただし普通借家契約と比べると、更新（再契約）にかかる費用が若干割高になってしまうのが、唯一のデメリットと言えます。
３．更新料に関しては地域によってさまざま
賃貸更新料に関しては、法律によって設定されているものではなく、昔から続いている慣習が、今でも残っているようなものであるので、エリアによって更新料に関する考え方が異なっています。
一般的には、関東圏では「更新料の設定」があるのに対して、関西圏の内、京都以外では更新料という考え方そのものが存在しないので、更新料設定がされていません。
因みに当物件がある山梨県は、大手管理会社本社が東京（隣県）にあることから、首都圏の考えをそのまま踏襲しているので、大抵の物件では「更新料は家賃1か月」としている場合が殆どです。
４．違約金が発生する場合とは？
賃貸契約において、ペナルティーが発生するようなことは原則としては「あり得ない」ことですが、ただ賃貸借契約書の特約事項に「違約金に関する取り決め」が記載があると、記載内容に反する行為をした場合のみ、退去時に違約金を支払わなければなりません。
よくある事例では、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」付き物件に入居された方で、管理会社が定める入居期間前に「退去」した場合のみ、違約金を支払わなければならなくなります。
これは、フリーレントが設定されていると、フリーレント期間内は「管理会社及びオーナーさんは家賃入金がゼロ」となってしまうため、特約を設定しておかなければ、理論上契約後すぐに解約することが可能となるからです。（ただし解約連絡は退去日から1か月前となっているケースが多いため、最低でも1か月は入居しなければならなくなります）
また、これは違約金とは違うものの、ペット不可物件において「ペットを無断で飼育」していた方においては、こちらも特約事項において「賃貸借契約の解除」を申し渡され、なおかつ、内装や床材などをすべて新しく張替えをしなければならないのですが、この費用は全額借主負担となります。
ペット不可物件で「オーナーに許可なくペット飼育」をしていたことに対しては、賃貸借契約上「重大な契約違反」のひとつとなり、オーナーさんとの契約上における信用関係が破綻したものとみなされてしまう可能性があり、またペットを室内に入れていた場合において、何も対応せずに、次の人にお部屋を貸した場合で、その方「ペットアレルギー」を持っていたら、当然ではありますが大変なことになってしまいます。
そこで、ペットを室内に入れていた事実を知ってしまった場合は、全面フルリフォームをしなくてはならず、この費用に関しては「故意によるもの」とみなされるので、減価償却は一切考慮されず、全額借主負担となってしまうので、その点も注意が必要です。
５．まとめ
賃貸の契約形態に関しては、大多数が「普通借家契約」となっているので、違約金設定がない物件以外では、お客様の好きなタイミングで退去／更新が可能となるので、住みやすさといえば、こちらのほうがいいかと思いますが、ただ更新するためには、更新料が発生する可能性が出てきます。
一方、定期借家契約は「契約期間が定まっている」ことから、すでに入居年数が確定している／一時的な住まいが欲しい方にとっては、定期借家契約の方がベストであると言えます。
ただし、定期借家契約は「数的にはあまりない」ので、その点は認識しておかなければなりません。
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