賃貸物件の家賃支払いに関しては、管理会社が指定する期日までに、指定口座から引き落としをされるのが一般的ですので、期日前に口座に家賃分以上のお金がないと、家賃を支払ったことにはなりません。
家賃引き落としができないと、つい滞納といった言葉を連想してしまいますが、正確に言うと、この時点では「滞納した」ということにはなっていません。また滞納した＝退去させられるということでもありません。
ご入居者様は、法的に「居住権」が認められているので、正当な理由がなければ、借主などが賃貸借契約を解除させることはできません。
では、賃貸業界的に「滞納した」と認識するのは、どのタイミングのことを指すのか？またもし滞納し続ていると、どのようなことが起こり得るのかについて、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．滞納の定義とは？
２．滞納し続けると、どうなるの？
３．滞納した結果、部屋が借りられにくくなるって本当？
４．まとめ
１．滞納の定義とは？
１）再引落日までに、口座に入金すればセーフ
誰でもあると思いますが、つい口座にお金を入金することを忘れてしまって、引落ができなかった場合、管理会社からは「再引落連絡」がきますので、指定された日までに、入金が完了・引落ができていれば、滞納にはなりません。
２）再引落日までに、引落ができないと「滞納」
再引落日当日に「引落ができない」場合、管理会社では「滞納した」と認識します。
近年では「家賃保証会社」に加入されている方が多くなってきたので、保証会社を利用されている方に対しては、保証会社に「代位弁済請求」を起こすことによって、滞納分の家賃を立て替えて支払ってもらいます。
なお、後日保証会社から「滞納分の請求書」が届きますので、至急お支払いをして頂ければ、傷口をこれ以上広げないことにつながります。詳細は後述します。
２．滞納し続けると、どうなるの？
近年では、保証会社を利用されている方が多いので、保証会社を利用している場合で、滞納をし続けると、どのような対応をするのか説明いたします。
１）滞納3か月までは、お部屋訪問や電話対応を行う
管理会社から「代位弁済請求」を受けたことによって、保証会社でも「滞納した事実」を知ることになり、滞納分は管理会社に立て替えすることになりますが、今度は保証会社が対応することになるので、担当者がご入居者様に「直接電話連絡」「もしくは訪問」し、立て替え分の家賃を支払ってもらうように、ご相談することになります。
会社方針の違いはあるものの、一般的は保証会社では「3か月間」だけでは、何とか待って返済してもらうように「説得」しますが、3か月たっても返金してもらえない場合には、次のステップに移行します。
２）強制退去に向けた法的手続きを行う
家賃滞納が連続して3か月以上続いてしまうと、保証会社では「契約上における借主と貸主の信用関係が破綻」したとみなして、強制退去に向けた法的手続きに移行します。
提訴する＝原告は、オーナーさんになりますが、保証会社が指定した弁護士に一任することになりますので、オーナーさんが委任状にサインをした時点で、すでに裁判手続きが始まっています。この時点ではすでにご入居者様に「内容証明郵便」が必ず届いていますので、裁判移行前までに、滞納分を完済することができれば、裁判になることはありません。
ただ、それでも無視してしまうと、本当に裁判を行うことになるので、注意が必要です。さらに、裁判になってしまうと、滞納した側は圧倒的に不利になることから、裁判で勝訴する確率はほぼないに等しくなります。
３）裁判所の執行官立ち合いの元、強制退去となる
裁判で判決が確定後、一度お客様のお部屋にお伺いすることになります。
通常、留守の場合はそのまま退散しますが、今回のケースでは、管理会社担当者と保証会社担当者が同行し、お客様が室内にいる場合には、強制退去に向けた話し合いを行い、期日までに退去するようにお伝えします。呼び出しベルを何度も鳴らしても「留守」の場合には、ドアを開けることを伝えた上で「マスターキー」を使って「開錠」し、玄関ドアの内側（室内側）に、警告書を貼って退去します。
退去勧告日当日は、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、強制退去となり、当日までに家財などがあった場合には、全て室外に運び出され、強制的にカギをしてしまい、強制退去が完了となります。
３．滞納した結果、部屋が借りられにくくなるって本当？
最近では、大手管理会社物件はもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件においても、保証会社を利用しているケースが多いので、保証会社では「滞納履歴がある」「家賃滞納を繰返している」ことがわかると、その時点で「入居拒否」判定をする可能性が強くなります。
滞納や強制退去履歴は、5年間は確認することができるため、たとえ他社物件に入居しようと思っても、保証会社が「滞納歴や強制退去歴を確認」することができた場合には、入居拒否判定を下してしまい、また保証会社不要物件は「数的にそれほど多くはない」ことから、今後の賃貸探しが難しくなってしまいます。
４．まとめ
家賃保証会社を利用している場合、家賃滞納連続3か月以上続けると、強制退去に向けた手続きを開始しますが、その一方で「家賃保証会社を利用していない」物件では、滞納を1か月でも発生してしまうと、管理会社からは「払えないのなら退去して下さい」と、事実上の退去勧告を行うことがあるので、ある意味においては「厳しい対応」となってしまいます。
万が一、一時的に家賃が支払えない場合には、公的貸付制度もありますので、そちらを有効活用することで、家賃滞納は避けるようにしてください。
Kommentare