賃貸物件を契約する際には、物件を紹介してもらった仲介会社において「賃貸借契約書」を作成してもらうのが一般的。居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」となっているため、もしそのまま住み続ける場合においては、更新手続きを行う必要性が出てきます。
更新する場合、物件やエリアによって対応は異なりますが、更新料と更新の際に発生する事務手数料が発生することもあります。お客様の立場で考えた場合、住み続けるのにどうして費用を支払わなければならないのか、理解できない方も多いと思いますが、更新料が現在でも存在しているのには、昔からの慣習がどうも理由らしいです。
そこで、今日のブログは「賃貸更新料と事務手数料」についてお伝えし、両者設定がある場合においては、支払い義務が発生するかどうかについても、合わせてお伝えしていきたいと思います。
目 次
１．更新料＆事務手数料とは一体何？
賃貸物件の契約自体は2年となっているため、もしこのまま住み続ける場合においては、更新手続きは必ず行わなければなりません。
更新をする際に、管理会社が料金を設定している場合においては、料金を支払うことによって「更新を行う」ことが可能となり、その際に発生する事務手続きに関しては、更新料とは別に設定されています。
更新料の金額については、エリアによって違いがあるので、一概に言うことはできませんが、関東地方においては「おおよそ家賃1か月分の更新料」が相場となっていますが、一方関西地方は、エリアによって設定がある所とないところがあり、大阪府や兵庫県は「更新料設定がない」のが普通ですが、京都府では更新料設定があります。
また更新料の設定がないエリア／物件であっても、事務手数料は有料となっている所があるので、その点は注意が必要です。
２．更新料・事務手数料を外すことは可能なの？
更新料が設定されてあったとしても、そもそも更新料は「法的根拠」がない慣習的な制度であることから、更新料設定すること自体が違法なのでは？といった考えを持たれる方も多いと思いますが、ただ更新料に関しては「金額設定が大きくない」ことを条件に、適法とされています。
また更新料および事務手数料設定されている物件においては、契約前における重要事項説明において「この物件と契約すると、更新時に更新料と事務手数料が発生」することについて、口頭において担当者から説明を受け、納得して頂いた上で、契約書に署名捺印をしている以上、契約後において「更新料および事務手数料を値下げしてほしい」と言われても、契約自体が成立しているので、その要求を受け入れることはできません。
さらに物件自体は気に入っているものの、更新料および事務手数料の支払いを拒否した場合においては、契約上「法定更新」をしたものとみなされ、今までの契約内容がそのまま継続されることになります。
ただ法定更新をした場合においても、契約書に「法定更新をしたとしても更新料の支払いが発生する」等といった記載があれば、更新料や事務手数料の支払いは行わなければならず、もし拒否した場合は、管理会社は「保証会社に立替で支払ってもらう」ことになり、保証会社が立て替えてしまうと、お客様の情報が「信用情報機関」に掲載されてしまうことになるので、今後のお部屋探しをする時に、借りにくくなってしまいます。
３．更新料がない場合、確実にウラ事情が…
更新料設定がない物件は、正直それ程多くはありませんが、ただ更新料設定がなければ、更新のたびに費用発生がない事から、長期入居をされる方にとっては、魅力的な物件であることは間違いありません。
ただし、更新料設定がもともとあるエリアにおいて、更新料がない物件は
賃貸業界的には、裏事情が必ずある
可能性が高くなります。
１）不人気物件
更新料が設定されているエリアにおいて、更新料が無料になっていると、オトク感が半端ありませんが、ただ更新料が無料となっているということは「ここまでしないと客付けができない」不人気物件である可能性があり得ます。
２）事務手数料＝家賃1か月分
一部の物件でよくあるパターンは、更新料は無料設定なのに、事務手数料が「家賃1か月分」になっている所があります。
更新料設定物件における「事務手数料」の相場は、数千円～1万円ぐらいとなっているため、明らかに更新料分をもらいたいと考えている管理会社の心理が、とてもよくわかる設定となっています。
３）更新のタイミングで家賃値上げ要求
一部の管理会社物件では、更新料がそもそも設定されていないので、もし更新料を支払いたくはない方は、更新料設定がない物件に入居するしか方法はありません。
（なお、更新する際の事務手数料は有料となっている可能性があります）
ただ、一部の管理会社物件において、更新のタイミングで「家賃を一方的に値上げ」を要求してくるところがあります。
家賃値上げ／値下げに関しては、土地の価格が上昇／相場が下落した場合において、借主・貸主双方が「請求」することができる権利となっていますが、ただ土地の価格が急激に上昇するようなエリアがあるとしたら、間違いなく大都市圏にある一等土地しかあり得ない話なので、もし地方都市にある賃貸物件で、管理会社が一方的に「家賃値上げ」をしてくるのには、恐らく魂胆があるはずです。
もし、家賃値上げ請求をされたとしても「借主が合意」しない限りは、新賃料としては認められないことから、家賃は据え置きのままとなります。
４．まとめ
賃貸の更新料に関しては、設定金額が高額でない限りは「違法性」は認められないことが、司法判断によって決着済みであることから、もし更新料支払いをしたくはないと考えている方は、最初から更新料無料物件に入居するしか方法はありません。
ただ、更新料が設定されているエリアにおいて、更新料無料物件は、一部の物件を除き、あまりおススメはできない物件があり得るので、ある意味においては入居するのには覚悟が必要かもしれません。
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