賃貸物件における賃貸借契約には、主に2つ種類があります。
更新をし続ければ、基本的に何年も住める「普通借家契約」と、原則として更新がない代わりに契約満期で退去する「定期借家契約」があり、通常の賃貸物件では「普通借家契約」の所が圧倒的に多いです。
住居用の賃貸物件の契約期間は2年。
もしそのまま住み続ける場合には、更新手続きが必要になってきますが、大手管理会社物件においては、賃貸借契約書に「更新する場合には更新料を支払う」ことが明記しています。
更新料の費用に関しては、地域ごとでばらつきあり、中には更新料設定がもともとないエリアもあります。ただおおよその地域においては、更新料支払い設定がされていることから、契約書内に更新料支払いに関する記載があれば、そのまま住み続ける場合は、更新料を支払うことになります。
ただ、大手管理会社物件の中には「更新料がそもそも設定されていない」所もあります。更新料が設定されていなければ、更新事務手数料の支払いだけで、更新することができるので、少しでも費用を抑えたい方には最適な物件であることには、間違いありません。
しかし、更新料が設定されていない物件に関して、実は大きなデメリットがあります。
それは、更新のタイミングで管理会社から「家賃値上げ請求」をされる可能性が出てくること。
よく更新のタイミングで、借主側から管理会社に「家賃値下げできないか」お願いされる方がいますが、その逆も実はあって、管理会社側から借主側に「家賃値上げをお願い」することができます。
どうしてこのようなことができるのかというと、「借地借家法」という法律があるからです。
借地借家法 第32条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時は、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
難しい語句があるので、イマイチわかりにくいのですが、簡単に言うと
・固定資産税が値上がりしてしまって、オーナーさん負担が厳しくなった
・周辺家賃相場と現在の家賃に乖離が生じている
上記に該当する場合には、家賃増減請求をすることが法律的に認められています。
実は更新料無料にしている一部の管理会社においては、借地借家法を持ち出して「家賃値上げ請求」をしている所があります。
管理会社が法律を持ち出して要求してくると「それに従わないと、更新することができないのでは？」とふと思ってしまいがちになってしまうものですが、ただこれはあくまでも増額に対するお願いであり、増額に対して借主側が同意をしない以上、現状の家賃のままで再契約することになります。
ここだけの話ですが、そもそも土地の価格が上昇しているエリアは、ごく限られた部分でしか起こりません。地方都市においては、毎年土地の価格が下落若しくは昨年同様の所が多いので、借地借家法を持ち出すこと自体が難しくなります。また、建物は年数が経過すれば、価値は下落するものなので、通常の考え方なら、建物の価値も徐々に下落していきます。
更新料は高額でなければ、法的に認められている
賃貸の更新料に関しては、賃貸借契約書に「更新料支払いに関する説明」が記載されていて、賃貸借契約時において、仲介担当者から説明を受け同意している場合には、更新料を支払うことになります。
更新料に関しては、すでに判例が出ていて、2012年7月27日大阪高等裁判所において「1年で更新料3.12か月分ならば適法」と判断している以上、更新料が高過ぎない限りは更新料設定することができることになっています。
更新料支払い無料と謳っておきながら、更新時に借地借家法を持ち出して「家賃値上げ請求」を受け、嫌な思いをするか、それとも更新料設定がされている物件に入居して、すんなりと更新料を支払うか、どちらがいいかはお客様の判断によるところですが、ただ土地の価格が急上昇しているエリアは、ごくわずかである以上、一方的に値上げ請求されるのは納得いかないですよね。
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