賃貸物件に入居する際には、賃貸借契約書を作成し、契約前に「担当者から口頭での説明」を受けて、契約内容に納得した場合「署名捺印」をすることによって、正式契約となるばかりではなく、契約書に記載されている内容に関して「遵守」することになります。
ただ、正直な話「契約書に記載されている内容」を、全て把握している方は、それほど多くはいないはずであり、ごくわずかな人ではありますが「多少契約内容に違反しても、バレないのでは」といった考えを持たれている方もいるはずです。
口頭注意程度の契約違反ならば、百歩譲って「許容できる」ものの、重大な契約違反を犯してしまうと、最悪は「契約期間が残っていたとしても、契約を解除されてしまう」可能性があります。
では、賃貸で「絶対にやってはいけない禁止事項」とは、どのようなものなのでしょうか？
目 次
１．又貸し
２．排水管などを故意に詰まらせる行為
３．大規模な模様替え
４．ペット不可物件におけるペット飼育
５．まとめ
１．又貸し
又貸しとは、契約者又は同居人以外の「第三者」に部屋を貸す行為のこと。
どの管理会社物件においても、又貸し行為は厳禁となっています。
借主の立場で考えてみると、部屋を少しの間だけ「空けておく」ことはもったいないから、自分が使用していない期間だけ、部屋を貸した方が「賃料も入ってくるから便利」と考えていると思われますが、この考え方自体が非常に危険行為！
又貸しをされることによって、オーナーさんや管理会社が一番困るのは、主に2点
①家賃支払い
一般的に家賃支払いが遅れてしまった場合においては、管理会社または家賃保証会社が「借主の携帯電話」「お部屋訪問」などをして、家賃を支払ってもらうように「督促」することがありますが、もし担当者がお部屋訪問をした時、出てきた方が「全くの第三者」であったりすると、担当者がうろたえてしまいます。
②家財保険の対象外
賃貸物件に入居する際には、家財保険に加入して頂く事になっていますが、又貸し行為で一番危険なのは、お部屋を借りている第三者が「漏水」「火災」等の事故を起こしてしまった場合、通常であるならば「家財保険で対応する」ことが可能となります。
ただ、これが「同居人以外」の方＝第三者が起こしてしまった場合においては、家財保険の対象外となってしまうため、原状回復費用は「自費精算」となり、被害が大きければ、多額の費用を支払わなければならなくなります。
③民泊として利用されてしまう
又貸し行為で最大に困るのが、契約している部屋を「民泊」として、貸し出してしまうこと。契約上においては、使用目的はしっかりと決まっていることから、民泊＝又貸し行為そのものは、明らかに契約違反行為となり、さらに民泊は「不特定多数の人が出入り」することになるので、当然ながら「騒音問題」「物件マナー違反」等が増加することが予想されているので、又貸し行為は厳禁となっています。
２．排水管などを故意に詰まらせる行為
最近のお客様は、退去費用を抑えたいと考えているため、入居期間中は「丁寧にお部屋を利用」して頂いていおりますが、ただごく一部のお客様は、入居期間中に「故意による破損や汚損」をしてしまい、その費用に関しては「経年劣化」ではないことから、全額お客様負担となってしまいます。
最近ではあまり事例はないのですが、ごく一部のお客様は「使用済み油をそのまま排水管」に流してしまい、排水管はもちろんのこと、下水を詰まらせてしまう方がいました。排水管を詰まらせる行為は、契約上禁止事項となっており、もし排水管などが詰まった状態でいると、トイレなどの水が「逆流」してしまって、大変なことになってしまうことから、オーナーさん達は「すぐにつまりの解消工事」を行わなければなりません。
当然ではありますが、故意に詰まらせた場合においては、誰が詰まらせたのかを追求しなければならず、その部屋を特定した上で、油を流したであろうお客様に「工事代金を全額請求」することになります。場合によっては、契約解除もあり得る話となるので、故意過失は問わず、詰まらせるような行為は絶対にしないで下さい。
３．大規模な模様替え
最近では「おうち時間を有効活用」すべく、DIYをされる方が増えてきましたが、賃貸物件においては、DIY可能物件以外では、室内の内装や設備を「オーナーさん許可なし」で勝手に行うことは厳禁となっており、またオーナーさんが内装や設備を交換してもOKを出したとしても、原則として「退去時には元通り」にしなければなりません。
借地借家法では、オーナーさんが許可した造作に関して「契約終了後」は、時価で買いとってもらうことを請求することができるとありますが、ただ契約上において「造作物の買取はしない」と一文が付加されている場合では、買い取ること自体ができないため、原状回復をしなければならず、もし原状回復ができなければ、費用を支払うことになります。
４．ペット不可物件におけるペット飼育
ペット不可物件において、ペットを無断で飼っていると、アレルギー物質などが壁などに付着してしまう可能性が高いことから、もしペット不可物件でペットを無断飼育されていた方が「退去」されて、リフォームをせずに管理会社が次のお客様と契約し、玉またお客様の中に「ペットアレルギー」をお持ちだった場合、アレルギー症状を引き起こしてしまい、大変なことになってしまいます。
そこで、管理会社ではペット不可物件において、ペットを無断で飼っていた場合、壁紙や床材を含む「フルリフォーム」をせざるを得なくなり、この費用に関しては、通常損耗は考慮されず、借主負担となり、さらに契約解除になる可能性が高くなります。
５．まとめ
今回ご紹介した「契約違反行為」は、どれも重大なものではありますが、特に「模様替え」以外は、発見次第「事前予告した上での契約解除」となってしまう可能性が高く、当然ではありますが、管理会社では「ブラックリスト掲載」をしてしまいます。
「バレなければ多少の違反行為は許されるだろう」と考えている方がいるかもしれませんが、思っている以上に「すぐにバレてしまう」のが世の常であることから、たった1回の過ちを犯しただけで契約を解除されるのは、ばかばかしいことですので、違反行為は行わないようにしてください。
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