賃貸物件は退去時に「原状回復に戻す」ことが求められています。
つまり、退去する時には「入居した時と同じ状態」に戻さなくてはならないという意味ですが、ただ長期間入居していれば、当然「劣化」は避けられないから、退去時において「入居時と同じ状態」に戻すことは事実上不可能となってしまいます。
ただ、この点においては改正された『民法621条』において明確になっています。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く）がある場合においては、賃借物が終了した時は、その損傷を原状に復する義務を負う
簡単に言うと、日常生活上によって発生した劣化（例えば、日焼けによる壁紙や床の変色）に関しては、通常使用で発生した場合が多いことから、退去時の原状回復において借主から修繕費を請求することができないという意味です。
つまり、退去時において借主負担となってしまうケースとは
故意過失によって発生した設備や内装の破損や汚損など
のみとなります。
管理会社の話によると、近年では「借主側が入居期間中丁寧に室内を使用している」ことから、退去時において借主負担となりうる費用請求が発生することは、少なくなったとのことですが、では借主側の修繕費用請求がなければ、入居時に敷金を預け入れていた場合、全額返金となるかというと、そういうわけではありません。
大手管理会社物件においては、賃貸借契約書の中に「退去時に行われる室内クリーニング」についての記載があります。室内クリーニングとは退去後に行われる室内清掃のことで、この費用に関しては、退去時に借主が支払うと明記されています。
国交省が策定したガイドラインにおいては、退去後に実施されるハウスクリーニング（室内清掃）に関しては、次の入居者確保のためのものであることから、費用負担は貸主と明記されているものの、ただ大手管理会社においては「特約条項」をつけていて、ハウスクリーニング費用は借主負担と明記していることから、仮に退去時における借主負担がない場合があったとしても、室内クリーニング費用は必然的に発生してしまいます。
敷金を預け入れていた場合であっても、相殺されることから、全額返金されることはありません。
またこの特約は、和室部屋の場合も同じことで、通常畳は「日焼けがしやすい」ことから、きれいにしようしていたとしても、退去時においては「表替えが必要」となります。
先程のガイドラインにおいても、表替えの本来の費用負担者は「貸主」となっていますが、大手管理会社物件においては、表替え費用に関しては特約で「借主負担」となっているので、和室部屋がある場合には、必然的に表替え費用を負担しなければなりません。
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