賃貸物件に入居する場合、必ずお部屋を紹介してもらった仲介会社に「賃貸借契約書」を作成して頂き、契約前には「宅地建物取引士」の資格を持つ担当者から、契約に関する説明をしてもらうことになっています。
大多数の物件では「普通借家契約」で契約していることから、契約期間は2年の場合が殆ど。
原則的には「お客様の都合」で、いつ退去しても大丈夫ですが、ただ契約書において「違約金」に関する記載がある時には、注意が必要。違約金そのものについては、通常の賃貸借契約書には「記載」がなく、ある場合には重要事項説明書の「その他の事項」に必ず記載がされています。
それでは賃貸借契約書において、違約金設定がある場合、どのような理由で発生しているのか、またもし約束を反故した場合、どのようなペナルティーがあるのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．違約金設定がある物件の特徴
通常、賃貸借契約書の特約事項に「違約金」は設定されていませんが、ただお部屋探しをされている時に、お客様または仲介担当者、オーナーさんが…
☑礼金1か月→無料にしてと交渉し、実現できた場合
☑敷金礼金が、全て無料になった場合
☑家賃が一定期間無料となる「フリーレントが設定」されていた場合
などにおいては、違約金が設定されていることが多いです。
これらに共通していることは、契約時の段階で「本来ならば支払義務」が発生していたものが、オーナーさん・管理会社がサービスをしてくれたこと。本来ならば「貰える費用」が貰えなくなったということは、オーナーさんや管理会社にとっては、不利であることには間違いありません。
さらに、フリーレントなどを行ったのに、契約後数か月で退去となってしまっては、明らかにオーナーさんや管理会社にとっては「不平等」であることが予想されるので、不平等さをなくすためにも、お客様には「管理会社などが定める最低期間」は、入居してもらうことを求めています。
ただ、賃貸借契約書には「謳う」ことができないことから、重要事項説明書において「約束を保護した場合、ペナルティーを科せるよう」ルールをしっかり作っておけば、オーナーさんや管理会社としては、安心して貸すことができます。
このペナルティーこそが「違約金」（正式には短期解約違約金）です。
一般的に、違約金が設定している場合、契約日から「1年未満」で退去した場合のみ、違約金として「家賃1か月分」を支払うこととありますが、ただ物件によっては「1年未満の退去で、違約金家賃2か月」等といったところもありますので、契約時には十分注意をしなければなりません。
２．違約金設定に関しては、合法
賃貸の退去に関しては、誰にも予測することはできるものではありません。
特に転勤族の方においては、下手すると「数か月で転勤」になってしまう可能性もあるので、違約金などが設定されていると、正直「法的に有効なのか？」と、誰もが疑ってしまいますよね？
違約金に関しては、実際裁判になった（東京地裁：平成8年8月22日判決）こともあり、結論から言いますと、契約前に行われた「重要事項説明」において、違約金を支払うことについて「担当者から口頭説明がありその後署名捺印（合意）している」「内容が不合理ではない」「不当な金額ではない」ことが証明されれば、違約金設定が違法とは言えないとのこと。
つまり、契約前において「一定期間内で退去した場合には、違約金を支払うこと」に合意（署名捺印をした）時点において、違約金自体が「妥当的な金額」であれば、どのような形であっても、異議申し立てなどはできないということになるので、短期間で退去した場合には、嫌でも違約金を支払わなければなりません。
３．違約金支払わないとどうなる？
もし、違約金を支払わなければならない場合で、違約金支払いを拒否し続けてしまうと、どうなるのか？
近年では、契約時に「管理会社指定の家賃保証会社」に加入するケースが多くなってきていることから、もし違約金支払いを拒否した場合、管理会社は保証会社に対して「代位弁済請求」を行い、違約金を立て替えて支払ってもらうことになり、その後保証会社から「立替分の違約金を返還してほしい」とお願いされます。
ただしこの時点で、お客様の信用情報は「信用情報機関に登録されている」（＝所謂ブラックリスト入り）となってしまうため、賃貸業界においては、次の部屋探しをしようと思った時、「信用情報を確認することができる保証会社」を仲介会社が提携していた場合、一発で履歴各印することができるため、状況によって対応は異なりますが、一般的には信用情報機関に掲載されていると、入居審査が通らなくなってしまいます。
４．まとめ
賃貸借契約書（重要事項説明書も含む）に「署名捺印」をしてしまうと、契約書に記載されている内容に関して「理解した上で契約した」という認識となってしまうため、契約した後に「違約金はおかしい」と主張したとしても、それを打ち消すことは、非常に難しくなることから、もし違約金に関して「納得することができない」のであれば、違約金が設定されていない物件に入居するしか、方法はありません。
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