賃貸物件を探す時、当然ではありますが「毎月の家賃をしっかりと支払える」ことが重要ではあるものの、実はそれ以外の部分においても、気を付けなければならない点は、多数あります。
一度契約してしまうと「本当に知らなかった」と管理会社に伝えても「契約書記載内容に納得した上でサインしましたよね」の一言で、簡単に否定されてしまいます。
そこで、今日のブログは「賃貸物件を探す時に、ぜひ気を付けなければならない」点について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．賃貸借契約成立後は、キャンセルは不可
賃貸物件を探される時、物件検索を行った上で、気に入った数件の物件を見学して、最終的に1部屋に絞り込むことから、まず部屋探しに失敗される方は少ないはずではありますが、ただ都合によって「どうしてもお部屋に住むことができない」という方も、若干名ではありますが、あり得る話です。
もしどうしてもお部屋に住むことができない場合には、キャンセルしなければなりません。
ただこのキャンセル対応に関しては、ある起点を境に「できる場合とできない場合」がありますので、その点はお部屋探しの前にしっかりと頭の中に入れておいてください。
賃貸物件のキャンセル対応ができるのは、賃貸借契約が成立する前ならば、いつでも対応することができ、仮に初期費用を支払い済みであったとしても「全額返金」されます。
一方、賃貸借契約が成立した後では、たとえ正当な理由があったとしても「契約自体が成立」しているので、キャンセル対応は不可となります。
もしどうしてもキャンセルしたいのであれば「解約手続き」をする必要性が出てきますが、ただし「賃貸物件における解約については、退去日から1か月前までに管理会社に連絡」することになっているケースが大多数であるため、すぐの退去はできません。
なお、初期費用に関しては「契約が成立」しているので、基本的には返金されませんが、1か月後に解約することが決定的な場合には、一部の初期費用は返金されますが、ただ全額は返金されません。
２．賃貸契約は、いつでも解約可能ですが、違約金に注意
居住用の賃貸物件の契約期間は2年となっています。
原則的には、お客様の都合で「いつでも解約」することはできますが、ただ解約する場合においては、解約日から1か月（物件によっては2か月前）までに管理会社に連絡することになっていますので、その点は注意が必要ですが、ただ一部の物件においては「数年で退去」してしまうと、ペナルティーを負ってしまう可能性が高くなります。
それは、賃貸借契約上の特約事項で「違約金設定」がされている物件。
違約金の正式名称は「短期解約違約金」で、これは管理会社が定める期間内に退去した場合、ペナルティーとして「管理会社が定めた家賃分」を退去時に支払わなければならないことです。
一般的に短期解約違約金が設定されている物件は、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」がついている物件に多いので、短期間しか入居されない方は注意が必要です。
３．見学時に確認すべきポイントとは？
１）家賃が安すぎる物件は要注意
家賃が安すぎる物件は、明らかに理由があって安くしている可能性が極めて高く、特に入居者の質や管理の質が悪いことが予想されます。もし家賃を節約したいと考えている方は、仲介会社の担当者に、「予算内の物件で管理や入居者の質が良い物件を紹介して下さい」と伝えていただくと、一緒になって探してくれます。
２）身の丈に合った物件に入居する
賃貸物件で生活する際、出来ることならば「新築物件」に住みたいものです。
管理会社担当者の話によると、新築物件に入居された方の中の「約1～2割」は、ライフスタイルの変化（妊娠・転職など）によって、家賃の支払いが厳しくなり「家賃が安い物件に住替えを余儀なくされた」とのことです。
最新設備が充実している部分においては、やはり築年数がひとケタの物件の方がいいに決まっていますが、多くの方が入居したいということもあり、家賃は高めとなっています。
もし家賃は節約したいけれど、おしゃれな部屋に住みたいと考えている方は、リノベーション物件がおススメです。
リノベーション物件は、築年数が経過したお部屋を「新築並み」にまで蘇らせていて、新築並みのお部屋なのに家賃はリーズナブルとなっていることから、お部屋によっては新築以上の価値はあるかもしれませんよ！
３）インターネット無料物件は、一長一短
近年の賃貸業界では、インターネット無料物件が当たり前となっています。
インターネット無料物件に入居すると、面倒な開設工事が不要で、入居初日からインターネットが見放題となり、さらに毎月の使用料金が無料となるため、コストを抑えたい方には、とてもありがたいサービスとなっています。
ただ、インターネット無料物件は「一つの回線を複数の部屋で共有」していることから、多くの方がいる夜の時間帯において、一斉にYouTubeなどの動画を見始めてしまうと、回線が重くなり、速度低下が発生してしまいます。
動画などをあまり見ない方などは、インターネット無料物件は「おススメ」できますが、ヘビーユーザーの方においては、もしかすると満足できないかもしれないので、それならば「好きなプロバイザと契約」した方が、インターネット環境としては快適となります。
ただし、インターネット無料物件において、新たなプロバイダ契約を結んでしまった場合で、室内に新規回線を導入すると、退去時に原状回復を求められる可能性が高くなるので、その点は注意が必要です。
４）ごみ置き場や共用廊下が汚い物件は要注意
これは、賃貸業界あるあるですが、ご入居者様が共有する「ごみ置き場」「共用廊下」が、誰の目から見ても「汚い」「汚れている」ような物件は、明らかに「モラルが低下」していることが予想され、入居者の質が悪いことが予想されますので、もし見学時において、あまりにも汚らしい物件であった場合には、別の賃貸物件を探されたほうが、無難かもしれません。
５）生活音問題は、築年数関係なし
賃貸業界におけるクレームで、常に上位にランクインしているのが、生活音が原因と思われる騒音問題。
一般的に、鉄筋コンクリート賃貸／新築物件は「防音性が高い」と言われていますが、ただモラルが守れなければ、鉄筋コンクリート賃貸であっても、新築物件であっても「階下のお部屋に生活音はただ漏れ」状態となってしまうため、クレームに発展する可能性は高くなります。
もし生活音が気になる方は、管理の質が良い物件を紹介してもらうことで、トラブルを可能な限り回避することができるかもしれません。
４．家賃滞納のペナルティーは後々まで影響が…
近年では、契約時に仲介会社が指定する「家賃保証会社」に加入することが必須となっているため、万が一入居中に「家賃滞納」してしまうと、管理会社は保証会社に「代位弁済請求」を起こし、家賃を一時的に立替てもらい、それをオーナーさんに送金します。
当然ではありますが、家賃滞納した場合「債務が発生」していることになることから、この部分は保証会社に返金しないといけなくなるのですが、実は管理会社が保証会社に代位弁済請求を起こした時点で、所謂ブラックリスト掲載となってしまいます。
ブラックリストに掲載されてしまうと、その情報は保証会社及び協会内に加盟している他社の保証会社も閲覧することができるため、違う賃貸物件に入居しようと思って「入居申込」をした際、お客様の氏名がブラックリスト掲載されていた場合、滞納額や期間にもよりますが、最悪保証会社審査で落ちてしまう可能性が出てきます。
また、保証会社の判断によって差異はあるものの、一般的に「家賃滞納を連続3か月以上」してしまうと、保証会社では「賃貸借契約上における『借主と貸主との信頼関係が破綻した』」とみなして、不動産明け渡し訴訟＝強制退去に向けた手続きに入り、滞納し続けたご入居様が裁判で勝訴できる確率は0％となってしまうため、裁判になってしまうと「強制的に退去」しなければならなくなり、さらにこの履歴は5年間は続くことから、賃貸物件探しに非常に不利となってしまいます。
５．退去時における原状回復は、怖くない
賃貸物件には、原状回復義務があり、退去する際には「入居時と同じ状態」にまで、室内を戻さなくてはなりません。
ただ、長期ご入居されたお客様の部屋においては、当然ながら「内装を中心に劣化」が進んでいることが予想され、入居時と同じ状態に戻すことは不可能となります。
そこで、退去時における原状回復に関しては「通常損耗や経年劣化によって発生したもの」に関してはオーナーさんが負担することになっており、一方「故意過失による破損や汚損」に関しては、原則減価償却は考慮されず、借主負担となります。
管理会社担当者の話によると、近年のお客様は「退去費用を抑える」ために、入居期間中は「丁寧に室内を使用している」方が圧倒的に多く、退去費用が高額になることはまずないとのこと。（ただしペット可物件のみは例外）
６．室内クリーニング費用は、借主負担が多い
賃貸物件では、退去連絡を頂くと「次の方にお部屋を貸すために再募集」を行います。
時期やエリアによっては、まだ退去されていないのに「見学予約」、場合によっては「先行契約／先行申込」が入ることもあります。
当然ながら入居期間中は「お客様の許可が出ない」限りは、室内見学は不可能となりますので、見学する場合は原則退去後となります。
ただ退去後の室内は、当然ながら一部は汚れているため、原則清掃業者さんによる室内クリーニングが完了しないと、見せてもらえない可能性がありますが、この室内クリーニングについては、多くの賃貸物件において「借主負担」となっています。
室内クリーニング費用については、お部屋の広さによって料金は異なり、原則一律となっているものの、室内があまりにも汚れすぎていて「専用の薬剤を使用しなければ汚れが落ちない」場合は、追加費用が発生する可能性が出てきますので、入居期間中は定期的ない掃除を忘れないようにしてください。
７．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸物件を探される時、つい築年数で物件判断してしまいがちですが、築年数だけで判断してしまうと、場合によっては「お宝物件」に入居する事が出なくなってしまうかもしれません。
お部屋を紹介してくれる賃貸仲介会社の担当者は、エリア内における賃貸物件事情に精通しているので、条件を提示した上で「おススメ物件ありますか」と伝えていただくと、優良物件を紹介してもらえる可能性は高くなります。
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