賃貸物件における騒音問題は、賃貸業界にとって「いつも悩まされる問題」。
特に音に関しては「人それぞれ認識が異なっている」ことから、どこまでがOKなのかどうかは、正直わかりにくい問題。
ただ、夜間帯において「テレビやステレオ音量を上げる」「掃除機や洗濯機を使用する」「ほかのご入居者様に対して、暴言を吐く」等の迷惑行為は、契約違反に該当する恐れがありますが、ただたとえ迷惑行為を行っていたとしても、すぐに退去させることはまず不可能に近いような状態です。
では、どうして迷惑行為をしている人に対して「強制退去」させることができないのか、また騒音問題に巻き込まれにくくするためには、どのような部屋に入居すればいいのかについて、お伝えしていきたいと思います。
目 次
１．借家権があるため、簡単には退去させることは不可能
借地借家法によって、ご入居者様には「借地権」という権利があり、これは正当理由なしでは、貸主＝オーナーさんは、一方的に契約解除や更新拒否をすることができません。
仮に明らかにモラル違反的な騒音問題が発生したとしても、それが「明らかに他のお客様の身体に影響を与えている」「複数のお客様が迷惑をしている」など、客観的な証拠がなければ、騒音を出している方に対して「契約解除」を申し入れることはできません。
民法上、貸主には「使用収益させる義務」が生じます。
これは借主＝ご入居者様が「安全に平穏」に物件を使用できる状態しなければならないということになるので、もし騒音問題が発生した場合には、管理会社が管理をしている物件では、担当者が全世帯に「通知文」を配布して、まずは注意喚起を促します。
２．契約解除のカギは、信頼関係が破綻しているか？
賃貸借契約の解除のカギとなるのが、借主と貸主との間にある「信頼関係が破綻しているかどうか」が、重要なカギとなります。
騒音問題が発生して、何度も通知文や直接訪問して「注意喚起」を行っても「一向に改めない」場合においては、一見すると「信頼関係が破綻している」と言ってもおかしくはありません。
何度も注意喚起をしている場合においては、恐らくではありますが「管理会社の指導の元、騒音に関する測定（証拠集め）」をしていると思われますので、管理会社が「明らかに許容範囲を超えている」と判断した場合には、オーナーさんと協議した上で「賃貸借契約を解除」することができます。
ただし、契約が解除になったからと言っても、お客様が自発的に退去しない限り、お部屋に住み続けることは可能です。なぜならば、借家権行使をして「正当理由を出せ！」と一言言えば、それまでとなり、もしどうしても退去してもらいたいと、オーナーさん本気で「退去させたい」と思っている場合には、裁判をしなければならなくなります。
３．退去させる流れとは？
管理会社（オーナーさん）は、可能な限り「強制退去」という選択肢は使いたくはありません。裁判となると「多額の費用」は発生するのはもちろんですが、仮に司法判決によって、強制退去が認められたとしても、双方にとって「良い解決方法とは言えない」と考えています。
一般的に強制退去をさせる流れとしては…
①注意喚起
通知文や口頭で、騒音を出している方に対して「注意喚起」を行います。
一般的な賃貸物件では、口頭注意をした時点で「自分が騒音元だったのか」と初めて気づく方が多いので、大抵の場合は口頭注意した時点で、騒音問題は解決するのが一般的です。
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②任意退去
「注意喚起」を何度行っても「改善されない」場合においては、管理会社はオーナーさんと相談の上「任意退去」を通告します。
任意退去は、当然ではありますが「法的拘束力」はありませんので、仮に担当者から言われたとしても「退去する必要性」はありません。
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③強制退去
任意退去を申し入れて「改善」されればいいのですが、通告を受けても「まだ改善されない」場合においては、最終手段として「強制退去」を行うことになります。
強制退去を行うためには、物的証拠を集めなければ「勝訴」とならないため、時間と費用が発生します（当然ながら裁判費用はオーナーさん負担となります）
ただ強制退去に至るまで、騒音問題が解決しないと、大抵は「被害を訴えている方が根負けして、退去してしまうケース」が多いのが実情です。
４．騒音問題に巻き込まれにくい部屋とは？
騒音問題は、築年数関係なくどの物件でも発生しやすい問題であるので
この物件ならば大丈夫
というような部屋は、正直あり得ない話です。
ただ、騒音トラブルが発生する物件には、ある共通点がありますので、それを把握することによって、簡単に回避することはできます。
ある共通点とは…
家賃が安すぎる物件
です。
家賃が安すぎる物件は、家賃を安くしなければ客付けすることができない物件であるため、当然ながら「入居者の質は格段に悪い傾向」となってしまいます。入居者の質が悪くなると、当然ながら騒音問題や家賃滞納問題などが発生しやすくなるので、管理会社も管理がしにくい物件となってしまいます。
また、入居者の質が悪い物件を「簡単に見極める」方法としては、敷地内にあるごみ置き場が「汚すぎる」物件は、モラルが守れない人が多いことを物語っています。
モラルが守れないということは、入居者の質にも問題があることを示唆していますので、もし物件見学した時に、ごみ置き場が汚すぎる場合には「ほかの物件」を探したほうがいいのかもしれません。
５．まとめ
賃貸物件において、騒音を出し続けている人に対して「追い出す」ことは、基本的にはできません。もし追い出さなければならない場合には、司法判断を仰がなくてはなりません。
ただ、騒音トラブルが発生するのは、明らかに「家賃が安すぎる」「ごみ置き場や共用廊下などが汚い」物件に集中しているので、お部屋探しの時には「家賃及び物件環境」をよく確認し、また仲介担当者に「この物件は騒音トラブルは多い方ですか？」と確認することによって、見学先物件がどのような物件なのか、ある程度把握することができますので、お部屋を決める際には、あらかじめ確認されることをおススメします。
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