近年では、大手管理会社物件に入居する際には、「管理会社が指定する保証会社に保証料」を支払わなければ、入居することはできません。
なぜ、保証会社を利用するかというと、万一家賃滞納をした場合、今まででは「連帯保証人」に請求していましたが、連帯保証人によっては「滞納家賃を返金」してくれない人もいたこと、また家庭の事情によって「連帯保証人になってもらえない方が多くなってきている」ことから、最近では多くの物件で「連帯保証人不要」となっています。
保証会社を利用した場合において、万が一入居中に「家賃滞納」した場合には、一時的に保証会社が家賃分を立て替えて支払うことになるので、後日立替分を返金することになりますが、ただ家賃滞納した時点において、お客様情報は「保証会社の履歴」に残ってしまい、保証会社によっては、次に賃貸物件を借りる時における入居審査において、引っかかってしまう可能性が高くなります。
もしこのような状況になってしまった時には、どのような対応をとればいいのでしょうか？
目 次
１．保証会社には、大きく分けて3つのグループがある
保証会社は、主に3つのグループに分かれています。
「独立系」「信用系」「信販系」があり、管理会社がどのグループに属する保証会社を利用しているかによって、過去に家賃滞納があった場合における対応が異なってきます。
一般的な話として、独立系と呼ばれている保証会社は、信用情報機関から情報履歴を有することはしていないので、独自の基準で審査を行っており、業界内では「審査が一番優しい」と言われてます。
独立系の保証会社において、一発で審査に落ちてしまうケースとは、独立系保証会社を利用していた物件において「家賃滞納」をしていた場合。信用系・信販系保証会社を利用していて家賃滞納していたとしても、その情報は独立系の保証会社では「確認できない」ため、業界内では「最後の砦的な審査」と言われています。
一方、信用系と信販系の保証会社では「信用情報機関から情報確認」することができるため、過去に家賃滞納／クレジット、カードローン滞納した場合には、信用情報機関に残ってしまうため、保証会社によっては「入居拒否」判定を下してしまう可能性があります。
２．家賃滞納した場合における管理会社対応とは？
保証会社審査において、過去に他物件やクレジット支払などで「滞納履歴」が発覚した場合、原則としては入居不可判定を下してしまうものの、「滞納額が少ない」「滞納はしたもののしっかりと返済した」場合には、家賃支払い能力があれば、管理会社審査に回します。
ただし、保証会社では「過去に滞納履歴があった事実を伝える」ことになるので、当然ながら管理会社審査は、厳しい対応となってしまいます。
審査に通すか落とすかに関しては、正直管理会社及びオーナーさんの考え次第となることから、一概に言うことはできませんが、ただ「複数回滞納」している方においては、恐らくではありますが、管理会社は「入居してもらうと滞納する可能性が高い」と判断して、入居をお断りする可能性が出てきます。
管理会社審査に落ちてしまうと、再審査は行われませんので、残念ではありますが「別の仲介会社」で別の物件に入居して頂く事になりますが、ただここでも入居審査は行われますので、場合によっては入居することができない可能性もあります。
３．仲介会社によっては、再審査をかけることも？
保証会社審査に落ちてしまった場合で、保証会社が別のグループの保証会社と提携していた場合には、再審査を行うこともあります。
上の図の通り、信販系と信用系の保証会社においては、信用情報はリンクしていないことから、別のグループの保証会社審査では、審査に通ることはよくあることです。
ただし、1回目の保証会社審査に落ちてしまった事実に関しては、管理会社審査においても考慮されますので、その点は予め注意しなければなりません。
４．保証会社不要物件は数が少ない
保証会社を利用している物件においては、家賃滞納を繰返す／トラブルを引き起こすなどといった迷惑行為をしていると、履歴が残ってしまうので、別の物件に入居しようと思った時、入居する事が厳しくなってしまいます。
また、保証会社に支払う保証料は「掛け捨て」となり、退去時には返金されないことから、お客様の中には「保証料金がもったいない」から、保証会社不要物件に入居したほうがオトクなのでは？といった考えが浮かんでくると思います。
ただ、現実的には「保証会社不要物件の数はあまりない」というのが正直な所であり、さらに保証会社不要物件の特徴としては、激安物件が中心となることから、家賃面においてはメリットが得られる一方で、居住性の部分においては「苦痛に感じる」可能性が高くなります。
５．まとめ
管理会社が提携している保証会社は、主に独立系／信販系＋信用系といった構図となっているので、信販・信用系の保証会社と提携している物件において、保証会社審査に落ちてしまったとしても、再審査が行われるので、ある意味においては「入居ができない」わけではありません。
（ただし、管理会社審査においては、マイナスポイントとなってしまいますが…）
一方、独立系の保証会社は、過去に信用系・信販系保証会社を利用していた方が「滞納」をしていたとしても、情報を確認することができないため「家賃支払い能力」さえあれば、基本的に入居審査は通過することが可能となります。
但し独立系保証会社は、入居審査に甘いことで有名なことから、物件によっては「所謂クレーマー」的な入居者がいる可能性があるので、もし家賃が安い物件に入居する時には、入居者属性に関して確認されることをおススメします。
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