賃貸物件を探されている方において、家賃以上に気になってしまうものと言えば、やはり初期費用ですよね？
物件やエリアによって「条件が異なっている」ので、一概にいくらになるということは言いにくいのですが、山梨県の賃貸市場においては「家賃4か月分」程度と言われています。
初期費用の中には「家賃保証会社に支払う保証料」「敷金・礼金」「先払いとなる前家賃」「オプション扱いとなるカギ交換やムシ駆除除菌費用」そして「仲介手数料」があります。
仲介手数料に関しては、ほぼ全ての物件において「設定」されており、家賃1か月分の費用が発生していますが、お客様の立場としてみたら、出来ることであるならば「仲介手数料を何とかしてほしい」と思っているはずです。
そこで、見学時や入居申込時に「仲介手数料を何とかしてほしい」と交渉したいと思う方はいると思いますが…
仲介手数料に関しては、交渉すること自体NG
と言ってもいいほど、担当者に言ってはいけないワードであることを、おそらく多くの方は、ご存知ではありません。言うだけタダかもしれませんが、これを言ってしまうことによって、お部屋探しの風向きが一気に変わってしまう可能性が出てきてしまいます。
どうしてなのかについて、解説していきたいと思います。
目 次
１．仲介手数料に関する取り決め
２．仲介手数料は、契約成立によって唯一もらえる報酬
３．しつこい交渉は、入居審査に不利に
４．仲介手数料があることで、オーナー交渉が頑張れる
５．まとめ
１．仲介手数料に関する取り決め
賃貸業界における仲介手数料の支払いは、多くの物件で「借主が家賃1か月分」（税抜）を支払うことになっていますが、本来ならば「借主と貸主が双方折半」（消費税を入れて、0.55か月分）で支払うことがルールとなっています。
ただし、借主が「全額支払う」ことを認めた場合のみ、借主が上限額の家賃1か月を支払ううことができ、実際入居申込書には「仲介手数料全額を支払うこと」が記載され、署名捺印することによって、承諾したという形をとっているのが現状です。
２．仲介手数料は、契約成立によって唯一もらえる報酬
契約時に支払う「初期費用」は高額になっていますが、実は契約成立に伴うことによる「仲介会社がもらえる報酬」は、仲介手数料のみとなります。
原則論で借主と貸主双方に、0.55か月分を請求したとしても、物件を所有しているオーナーさんは「支払いたくはない」というのが本音。ここだけの話、物件が契約した際、オーナーさんは管理会社に対して「委託業務料」という名目で、客付け対価を支払っています。
つまり、もし仲介手数料が「借主貸主方法で折半」となってしまった場合、オーナーさんは、仲介会社及び管理会社に対して「合計で1.55か月分の報酬料」を支払わなければならなくなるので、まずオーナーさんが仲介手数料を折半することはあり得ません。
ごく一部ではありますが、仲介手数料が半額／無料対応となっている物件もあります。このような物件では、仲介会社などの方針によって決まっていますので、もし仲介手数料を抑えたいのであれば、最初から仲介手数料が半額／無料物件に入居した方が、オトクとなります。
３．しつこい交渉は、入居審査に不利に
仲介手数料の支払いが「本来ならば、借主と貸主で折半のはずなのに、どうして借主が100％支払わなければならないの？」と、抗議や交渉をされる方が「若干名」いるとのことですが、入居交渉を成功させたいのであれば、このワードは絶対に言ってはいけません。
仲介会社では、上記のような指摘に対しては「気持ちは十分にわかりますが、規定によって全額支払ってほしい」と丁寧にお断りとお願いをしますが、それでもなお「仲介手数料を値下げしなければ、契約しない」等といった強硬な態度をとってしまうと、最悪「入居自体をお断り」される可能性が出てきます。
どうして断られてしまうのかというと、権利主張があまりにも強い方は「入居許可を出してしまうことによって、所謂クレーマー的な存在」となってしまい、物件管理に支障をきたす恐れがあると判断されてしまうからです。
４．仲介手数料があることで、オーナー交渉が頑張れる
仲介手数料を満額＝1か月分もらえることが保証されていると、仲介会社は「お客様の希望を可能な限り」実現できるように、オーナーさんに交渉し「何とか交渉内容がまとまるよう」に営業努力を強化します。
仲介会社にとって、例え物件見学やお問合せに対する回答などをしたとしても、契約が取れなければ、無償対応となってしまいますので、やる気という部分においては全く違ってきます。
一般的に「新築物件や築5年以内」の物件では、家賃や初期費用交渉が難しいのですが、ただ3月下旬ごろになっても「部屋が埋まっていない」場合には、交渉の余地は多少ではありますが「残っている」ことから、何とか妥協点でも見いだせるように、対応してくれるはずです。
５．まとめ
仲介会社にとって、「仲介手数料を値下げ」してしまうと、会社運営にも支障をきたしてしまうことになるので、交渉したいという気持ちは、決してわからないわけではありませんが、絶対に交渉してはいけません。
もし仲介手数料を何とかしたいのであれば、例えば「敷金や礼金」が設定されている物件ならば、設定を除外してもらうか、または家賃が一定期間無料となる「フリーレント」をつけてもらうことによって、事実上仲介手数料が無料となるので、この部分をうまく説明することで、初期費用の軽減を図れるのではと思います。
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